Prodat dům nebo byt v roce 2026 znamená pohybovat se v prostředí, které se během několika málo let zásadně proměnilo. Ceny bytů a domů dosahují rekordních cen a hypotéky nejsou nejlevnější, ale vzhledem k rostoucí průměrné mzdě jsou dostupné pro více lidí.
Oproti tomu kupující jsou informovaní a náročnější než dříve a hledají i příležitosti k investici do méně konzervativních variant nemovitostí.
Zvažujete prodej? Nejste sami
Zatímco v předchozích letech trh brzdily vysoké úroky a vyčkávání, dnes se poptávka po bydlení stabilizovala vysoko a funguje v dynamičtějším rytmu. Úrokové sazby nových hypotečních úvěrů v průběhu prvního kvartálu roku 2026 zakolísaly a představily novou realitu:
Únor 2026 nabídl sazby okolo 4,4 %, ale už březen 2026 šokoval geopolitickým napětím a v jeho důsledku zdražením peněz na mezinárodních trzích. Mimochodem, jen za samotný březen 2026 poskytly banky nové hypotéky v objemu 40,3 miliardy Kč (meziměsíční nárůst o 36 %) a důvody jsou dva: Jednak se mnoho kupujících narychlo snažilo o schválení úvěrů za nižší sazby před vlnou zdražování, a jednalo se také o žádosti o úvěry na investiční byty před přísněním podmínek.
V dubnu 2026 zamířila průměrná realizovaná sazba ještě o něco výš, a to na 4,52 %, v květnu na 4,67 % a v červnu na 4,79 %.
V konstelaci trvalého nedostatku kvalitního bydlení v žádaných lokalitách však majitelé drží silnou pozici – lidé totiž nemovitosti často kupují či mění kvůli životním změnám (stěhování z bytu do domu, změna lokality nebo řešení rodinné situace) bez ohledu na dražší úvěrové financování.
Ceny nemovitostí a čísla
Ceny nemovitostí na trhu nadále rostou. Kupující ze strategického vyčkávání přecházejí k akci, ale ze zcela jiného důvodu než v předchozích letech:
Uvědomují si, že čekání na výrazné zlevnění hypoték se finančně nemusí vyplatit. Růst cen samotných nemovitostí totiž případnou úsporu na úrocích spolehlivě smaže. Trh se v polovině roku 2026 dynamicky hýbe navzdory tomu, že průměrné sazby hypoték oscilují nad hranicí 5 % a financování je tak pro mnohé náročnější.
Praha
- Na bytovém trhu si nejvyšší ceny dál drží Praha, kde v druhém čtvrtletí dosáhly průměrné realizované ceny hodnoty kolem 171 700 Kč/m² (s mezikvartálním nárůstem o 1,3 %).
Pro přesnou interpretaci aktuálních dat z léta 2026 je nezbytné striktně oddělovat dva odlišné cenové světy.:
► U nových projektů z pohledu developerského trhu dosáhla průměrná pražská nabídková cenovka 182 700 Kč/m².
► Naproti tomu existující bytový fond na sekundárním trhu ukazuje mírnější realitu, kdy se pražská mediánová realizační cena za metr čtvereční ustálila na hodnotě 151 000 Kč/m².
Středočeský kraj
- Středočeský kraj - byty: Střední Čechy překonaly průměrnou nabídkovou cenou bytů hranici 100 000 Kč/m². Pro zajímavost, druhý kvartál roku 2026 ukázal průměrnou nabídkovou cenu starších bytů 76 220Kč/m², zatímco u novostaveb je to 114 976Kč/m².
- Středočeský kraj - domy: Průměrná nabídková cena domu je zde 78 292Kč/m².
Z pohledu realitního trhu není Středočeský kraj jednou homogenní cenovou zónou:
Praha-západ vs. Praha-východ: Ačkoliv mají oba okresy podobný průměr u bytů (kolem 122–124 tisíc Kč/m²), struktura trhu je odlišná. Na Praze-západ visí mezi staršími byty a novostavbami větší cenový rozdíl. Za zbrusu nový projekt (139 283 Kč/m²) si tu kupující masivně připlatí a zároveň se zde vysoko cení i rodinné domy (95 510 Kč/m²).
Praha-východ je v případě domů v předchozím kvartále (Q1 2026) překvapivě o čtvrtinu levnější (72 203 Kč/m²), ale naopak si zde mnohem lépe drží cenu starší byty (přes 104 tisíc Kč/m²).
Z Kladenska se již nějakou dobu stává silná a sebevědomá alternativa Prahy, která ji cenově začíná dohánět. Okres Kladno s celkovou průměrnou cenou bytů za 108 120 Kč/m² je silně tažen prémiovým segmentem – novostavby zde sebevědomě odskakují na 120 819 Kč/m². Pokud kupující hledají dostupnější bydlení, starší byty v okrese Kladno se nabízejí v průměru za 83 872 Kč/m² a rodinné domy za průměrných 74 764 Kč/m².
Novostavby se v okrese Beroun v druhém kvartále roku 2026 nabízely za 109 244 Kč/m² a starší byty za 79 815 Kč/m². Analytickou zajímavostí Berounska je průměrná cena rodinných domů (78 837 Kč/m²), která se téměř vyrovnává částce, jakou kupující v tomto okrese zaplatí za metr čtvereční staršího bytu.
Kolín, Mělník, Mladá Boleslav a Nymburk jsou stále okresy s výbornou dopravní infrastrukturou (D10, D11) a silnými zaměstnavateli. Průměrná nabídková cena za všechny byty v inzerci (bez rozlišení stáří) se zde v druhém kvartálu roku 2026 pohybovala v úzkém pásmu od 93 006 Kč/m² (okres Mladá Boleslav) po 97 864 Kč/m² (okres Kolín).
Pohled na jednotlivé segmenty však odhaluje jasné cenové rozdíly. Ačkoliv má okres Mladá Boleslav z této čtveřice nejnižší celkový průměr u všech bytů, zdejší novostavby jsou naopak suverénně nejdražší – jejich průměrná nabídková cena dosahuje 112 234 Kč/m². Pro srovnání, za novostavbu v okrese Kolín trh žádá v průměru 105 456 Kč/m², na Mělnicku 101 474 Kč/m² a na Nymbursku 98 663 Kč/m².
Okresy Rakovník, Kutná Hora, Příbram a Benešov nabídly v druhém kvartále roku 2026 zatím stále nálepku nejdostupnější pražské periferie.
Nabízejí celkově nejnižší cenovou hladinu (byty průměrně od 72 do 87 tisíc Kč/m²). Data zde ale odhalují největší paradox současného trhu: drtivý dopad technického stavu na cenu. Na Příbramsku se nabízely starší byty průměrně za 55 317 Kč/m², ale novostavba vylétla klidně na dvojnásobek, průměrně na 111 991 Kč/m² . Úplně stejný extrém zaznamenalo Rakovnicko, kde starší byty padaly na zlomkových 36 945 Kč/m², zatímco novostavby si drží 80 261 Kč/m².
Pouze ve dvou středočeských okresech se průměrná nabídková cena rodinných domů pohybvala ve druhém kvartále 2026 pod hranicí padesáti tisíc korun za metr čtvereční: V okrese Rakovník (46 412 Kč/m²) a v okrese Kutná Hora (46 944 Kč/m²). Pro srovnán, v okrese Příbram činí průměrná nabídková cena domů 57 752 Kč/m² a v okrese Benešov 59 224 Kč/m².
► Na trhu přibývá starších nemovitostí (nárůst až o třetinu oproti začátku roku), což prodlužuje dobu prodeje méně atraktivních, specifických či cenově nadhodnocených nemovitostí.
Pokud uvažujete o prodeji domu, neměly by vás zmást nadpisy o sta tisících za metr. U domů se platí za pozemek a větší užitnou plochu, proto je cena za m² přirozeně nižší než u bytů. Doba prodeje ale ukazuje, že o domy za Prahou je enormní zájem a prodávají se zhruba o 3 měsíce rychleji než před rokem.
Prodej bytu strategicky
Hodnota bytu se nikdy neurčuje jen součtem obecných faktorů, ale až jejich interpretací ve vztahu k reálným potřebám konkrétního zájemce – a právě zde se rodí správně zacílená prodejní strategie.
V MAXIMA REALITY při nastavování ceny nevycházíme jen z cenových map nebo aktuálních nabídek, ale z hlubší znalosti trhu a jeho nálad. Sledujeme trendy a data, analyzujeme poptávku v jednotlivých lokalitách a do výsledného modelu zahrnujeme i právní aspekty či marketingové nástroje.
TIP: Díky tomu dlouhodobě dosahujeme u našich klientů vyšších prodejních cen, než by obvykle získali při samostatném prodeji.
Pozor na realitu vs. emoce
Trh s byty si i v roce 2026 udrží silné tempo. Ceny dál rostou, i když v některých krajích už ne tak prudce jako dřív. Nejvíc se zdražuje ve velkých městech a jejich okolí a celkově se tak rozdíl oproti loňsku počítá ve statisících a prodávající i kupující ho v praxi cítí.
Pozor na rozdíl mezi tím, co se uvádí v inzerátech, a částkami, za které se byty skutečně prodají. Bývá značný – v některých případech i v řádu milionů. Jakto? Zjistíte v článku Ceny v inzerátech vs. ve skutečnosti.
Spolupráce s profesionály tak může být klíčem k úspěšnému prodeji, obzvlášť v roce, kdy trh reaguje rychle, ale neodpouští chyby.
Právní aspekty prodeje nemovitostí
Kromě správného nastavení ceny a kvalitní prezentace jsou rozhodující také právní a technické detaily. Kde začít?
Katastr nemovitostí
Jako prodávající začněte kontrolou skutečného stavu nemovitosti a toho, co je zapsané v katastru.
Pokud váš byt či dům neodpovídá zápisu nebo zákresu v katastru, celý proces může být kupujícím oprávněně zpochybněn. V praxi jde často o garáž, přístavbu, nezakreslenou část pozemku nebo uvedený jiný typ prostoru (například byt vs. ateliér), dále pak hranice pozemku a obvod stavby či přístup.
Tyto nesoulady je obvykle možné vyřešit – nejčastěji za pomoci realitní kanceláře či právníka – a teprve poté nemovitost nabídnout k prodeji v souladu s legislativou. Je však třeba počítat s tím, že oprava zápisu v katastru může prodej oddálit i o několik měsíců.
Právní vady nemovitostí
Je nutné ověřit, zda na nemovitosti nevázne věcné břemeno, zástavní právo nebo exekuce. Prodávající musí počítat s tím, že všechny tyto skutečnosti se kupující při prověrce dozví, a pokud je nevyřešíte dopředu, prodej se může rozpadnout těsně před podpisem smlouvy. Pozor na drobné stavby, vedlejší stavby, přístřešky, apod. Ne vše se zapisuje do katastru nemovitostí, ovšem každá stavba musí být legální z pohledu stavebního zákona.
Věcné břemeno je výstižným pojmenováním. Většina lidí totiž nechce kupovat byt, ve kterém zůstane bydlet někdo jiný. Řešením bývá buď vyplacení oprávněné osoby, která se práva vzdá, nebo nabídka s nižší cenou. Pokud se břemeno týká například přístupu přes cizí pozemek, nemusí to být problém, ale opět je klíčová otevřenost a právní jistota.
Zástavní právo, typicky ve prospěch banky jako zajištění hypotéky, je situace běžná. Prodej je možný, ale musí se nastavit správný postup: Část kupní ceny jde přímo bance na splacení úvěru a až po výmazu zástavy je možné dokončit převod. Realitní a právní kanceláře mají pro tento proces připravený, takové situace běžně řeší.
Závažnější překážkou bývá exekuce. Pokud je na listu vlastnictví zapsán exekuční příkaz k prodeji, platí, že exekutor má přednost a prodávající se svou nemovitostí nemůže volně nakládat – exekuce jako taková znamená zákaz nakládat se svým majetkem. Prodat takovou nemovitost je sice možné, ale prakticky vždy jen po dohodě s exekutorem a s tím, že část kupní ceny půjde na úplné vymožení pohledávky.
Máte nemovitost zatíženou exekucí? Pak ji lze na „volném trhu“ prodat, ale musí se nejprve exekuce vyřešit. K tomu dojde zpravidla zaplacením dluhu, někdy pomocí dohody s věřitelem. Složitější je situace, kdy má prodávající nařízenou více než jednu exekuci.
Právní vada na listu vlastnictví nemusí znamenat konec nadějí na prodej, ale vždy znamená komplikaci. Pokud se řeší až v průběhu vyjednávání, téměř jistě kupujícího odradí. Pokud se vyřeší předem, může transakce proběhnout hladce.
Zjistěte více v článku Právní vady nemovitostí: Jak je zjistit a očistit?
Prodej „družstevního bytu“
Specifickou kategorií jsou družstevní byty. Tam ve skutečnosti neprodáváte byt jako nemovitost zapsanou v katastru, ale převádíte váš družstevní podíl v bytovém družstvu s právem nájmu bytu. Proces je proto jiný – není potřeba návrh na vklad do katastru, a pokud dodržíte stanovy, nepodléhá ani souhlasu družstva s převodem. Bývá s ním však spojen poplatek družstvu za převod a je třeba si hlídat, zda na podílu neváznou dluhy či nesplacená anuita. Pokud by tomu tak bylo, tyto případné dluhy by přešly na kupujícího (nabyvatele) jako nového člena družstva a nájemce bytu.⮕⮕
⮕ Jak převést byt do družstevního vlastnictví? Můžete dosáhnout navýšení ceny až o 30 %.
Spoluvlastnictví nemovitosti
A jak je to se spoluvlastnictvím? Jde o scénář, se kterým se v MAXIMA REALITY setkáváme velmi často. Jednoduše řečeno, k prodeji nemovitosti, která patří dvěma či více osobám, potřebujete vždy všechny spoluvlastníky, tedy 100 %.
⮕ Chcete všechny odpovědi na téma spoluvlastnictví? Mohl by vám pomoci článek Co dělat, když spolumajitel nesouhlasí s prodejem.
Dědictví nemovitosti
Pokud připadne po dědictví nemovitost například několika sourozencům, prodej se může uskutečnit pouze se souhlasem všech. Odmítá-li jeden z nich prodej, je možné nabídnout svůj podíl ostatním nebo se obrátit na soud s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
I zde je nutné počítat s určitou časovou i finanční zátěží. Existuje také podílové spoluvlastnictví bez vazby na rodinu, kde opět platí, že prodat lze jen svůj podíl, ale ten bývá pro kupující málo atraktivní. Prakticky vždy je výhodnější dosáhnout dohody a postupovat společně se spoluvlastníky a nemovitost prodat jako celek.
Nemovitost ve společném jmění manželů
Častou modelovou situací je také společné jmění manželů. Do něj spadá vše, čeho bylo nabyto v manželství (pokud si manželé smluvně u notáře neupravili jiný režim).
V praxi to znamená, že i když je v katastru nemovitostí jako vlastník uveden pouze jeden z manželů, měl by být zápis v katastru nejprve opraven na společné jmění: SJ. Pak teprve může dojít k podpisu smluv. Jinou věcí je nutný souhlas manžela, když prodáváte nemovitost, která je sice ve výlučném vlastnictví, ale jde o rodinnou domácnost. V takovém případě je nutný písemný souhlas manžela s prodejem.
Prodej nemovitosti po rozvodu
Ještě o něco složitější je situace po rozvodu manželů.
Český právní řád dává bývalým manželům lhůtu tří let, během které se buďto na vypořádání dohodnou, nebo se obrátí na soud, nebo se jejich společné jmění ze zákona mění na podílové spoluvlastnictví v poměru 1:1. Rozvedení manželé se tedy mohou stát standardními spoluvlastníky a pro prodej je pak třeba jejich společné dohody.
V praxi je potřeba nejprve dát do souladu zápis v katastru s reálným stavem. Tedy, pokud se manželé nevypořádají a uplynou tři roky, nejprve je třeba opravit zápis v katastru ze společného jmění na poloviny a pak je teprve možné nemovitost prodat.
Skryté náklady při prodeji nemovitosti
Chcete prodat nemovitost? Pak není cena, kterou získáte, jediným číslem, které byste měli mít v hlavě. Prodej domu, bytu nebo pozemku je spojený také s náklady, které nejsou na první pohled vidět. Může sem patřit následující:
Administrativní poplatky:
- Ověření podpisu u notáře nebo na CzechPointu: Jde přibližně o 30 Kč za podpis, při více smlouvách a stranách se částky snadno násobí.
- Výpisy z katastru: Základní výpis stojí 100 Kč, kompletní dokumentace může vyjít na několik set korun.
- Návrh na vklad do katastru: Pevný poplatek 2 000 Kč za každé podání.
- Znalecký posudek: Může být vyžadován např. pro banku, cena se pohybuje mezi 4 000 až 8 000 Kč podle typu nemovitosti.
- Právní služby: Příprava nebo kontrola kupní smlouvy, advokátní úschova peněz či revize dokumentů může stát jednotky až desítky tisíc korun podle složitosti případu.
V Maxima reality zpracujeme přesný odhad ceny vaší nemovitosti zdarma a provizi, ve které jsou zahrnuty právní služby, platí vždy strana kupujícího.
Daň z prodeje nemovitosti
Další kapitolou je daň z příjmů. I když v Česku od roku 2020 neexistuje daň z nabytí nemovitých věcí, prodávající stále musí řešit, zda se na jeho prodej vztahuje povinnost zaplatit daň z příjmů v případě prodeje nemovitosti.
⮕ Přehledně o daních, které se týkají nemovitostí: Daně a nemovitosti 2026.
Základní pravidlo je jednoduché: Pokud jste v nemovitosti skutečně bydleli bezprostředně před prodejem alespoň dva roky, nebo pokud splníte tzv. časový test, tedy ji vlastníte minimálně 5 let (byla-li nabyta před 1. 1. 2021) nebo 10 let (byla-li nabyta po 1. 1. 2021), příjem z prodeje je osvobozen.
Pokud podmínku časového testu nesplníte, musíte příjem přiznat v rámci daňového přiznání za daný rok a daň z příjmu uhradit. Poslední, trochu složitější variantou osvobození je, že v nemovitosti bydlíte kratší dobu než dva roky, ale peníze použijete na novou bytovou potřebu. Toto je nutné předem nahlásit na FÚ a komunikovat s ním, abyste podmínku splnili dle zákona.
V případě prodeje družstevního podílu je situace o něco jednodušší. Časový test je 5 let a druhou variantou je právě použití peněz na novou bytovou potřebu. I zde je nutné tuto skutečnosti včas nahlásit na FÚ a komunikovat s ním.
Myslete i na nutnost podat daňové přiznání, pokud zároveň s prodejem kupujete jinou nemovitost. Stanete-li se novým vlastníkem nemovitosti, čas máte do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost nabyli. Pokud ale pouze prodáváte, tuto povinnost nemáte a od dalšího roku zaniká vaše povinnost platit daň z nemovitých věcí.
A závěrem – nikdy nepodceňujte bezpečný převod peněz. V žádném případě by kupující neměl skládat kupní cenu přímo na účet prodávajícího, standardem je advokátní nebo notářská úschova. Teprve po splnění všech podmínek se peníze uvolňují prodávajícímu a minimalizuje se riziko podvodu.
Jak vypadá prodej bytu od začátku do konce?
- Nejprve je třeba rozhodnout se pro samotný prodej a připravit nemovitost – od stanovení reálné prodejní ceny až po vyřešení případných právních vad či rozdílů v katastru.
- Následuje příprava podkladů: List vlastnictví, nabývací titul, technické dokumenty, u staveb projektová dokumentace, potvrzení od SVJ či družstva.
- Poté přichází fáze prezentace. Příprava nemovitosti na focení, kvalitní fotografie, půdorys, inzerce, aktivní oslovení kupujících.
- Jakmile se objeví vážný zájemce, následuje rezervace, případně podpis smlouvy o smlouvě budoucí a příprava kupní smlouvy včetně úschovy peněz.
- Po podpisu smluv a ověření podpisů se skládají peníze, čerpá úvěr a následně se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pokud se doplácí úvěr prodávajícího, situace je o něco složitější a je nutné respektovat metodiku bank.
- Samotný převod vlastnictví trvá zpravidla čtyři týdny, poté se uvolňuje kupní cena prodávajícímu.
- Posledním krokem je fyzické předání bytu a klíčů, doprovázené podpisem předávacího protokolu. A pak už – čistý stůl a volné ruce pro vaše nové začátky.
