Ať už jste loni nemovitost prodali, pronajímali, nebo ji „jen“ vlastníte a platíte hypotéku, stát si o své peníze řekne. S tímto článkem daně za rok 2026 zvládnete s přehledem, na nic nezapomenete a využijete všechny legální úlevy naplno.
Jaké daně se týkají nemovitostí
Daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob, které podáváte v roce 2026, se týká příjmů za rok 2025. Je třeba rozlišovat mezi jednorázovými událostmi, jako je prodej či nabytí nemovitosti, a průběžnými povinnostmi plynoucími z držby nebo nájemního vztahu.
Pro správné stanovení daňové povinnosti sledujeme v článku tyto čtyři pilíře:
- Daň z příjmu při prodeje či pronájmu
- Daň z nemovitých věcí
- Bezúplatné převody nemovitostí (dědictví a darování)
- Daňové odpočty z úvěrů na bydlení
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Pokud jste v minulém roce prodali nemovitost jako fyzická osoba, finanční úřad zajímá nyní váš čistý zisk. Ten se daní jako ostatní příjem (§ 10). Standardní sazba je 15 %, při velmi vysokých příjmech (nad cca 1,7 mil. Kč) pak 23 %.
MAXIMA TIP: Pokud prodáváte nemovitost v rámci společného jmění manželů, daňové přiznání podává pouze jeden z vás. Ten také uplatňuje případné osvobození. Pokud jsou splněny podmínky pro osvobození, jsou od daně osvobozeni oba manželé.
Kdy se platí daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Týká se vás buďto datum 1. dubna 2026 (papírově), 4. května 2026 (elektronicky), nebo 1. července 2026, pokud vás zastupuje daňový poradce.
Proti příjmu můžete uplatnit daňově uznatelné výdaje:
- Provizi realitní kanceláři,
- náklady na právníky a advokátní úschovu,
- správní poplatky (kolky na katastru),
- náklady na znalecké posudky a
- prokazatelné náklady na rekonstrukci a opravy (včetně materiálu).
Osvobození od daně
Dobrou zpráva! Zákon definuje jasné situace, kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti. Máte nárok na úplné osvobození, pokud splníte alespoň jednu z následujících podmínek:
DŮLEŽITÉ: Chystáte se peníze z prodeje použít na nákup svého příštího bydlení? Pak je to potřeba (např. dopisem) oznámit finančnímu úřadu, a to ve stejné lhůtě, ve které se podává DP za rok, kdy jste obdrželi peníze z prodeje. Pokud to neuděláte, váš nárok na osvobození od daně zaniká.
⮕ Zajímá vás prodej darované nemovitosti a ještě více informací o dani z prodeje? Čtěte náš článek Daň z prodeje nemovitosti: Kdo ji musí platit a jak ji vypočítat.
Právní tip:
V případě, že jste nemovitost nabyli bezúplatně, je nákladem cena znalecky zjištěná k datu, kdy jste se stali vlastníkem. V tomto případě je nutný znalecký odhad. Zdaňujete pak jen rozdíl mezi nákladem a prodejní cenou.
Potřebujete poradit s prodejem nebo odhadem ceny pro dědické řízení? Jednoduše nám řekněte o cenový odhad.
Daň z nemovitosti
Přesně se této dan říká daň z nemovité věci a je to každoroční „daň za vlastnictví”. Vztahují se na ni dva důležité termíny: Leden a květen. Lednové podání samostatného daňového přiznání se vás týká pouze v případě, že jste:
- Koupili nebo prodali dům, byt či pozemek,
- výrazně zrekonstruovali nemovitost (např. přístavba nebo změna výměry),
- došlo k darování nebo dědictví.
Daňové přiznání se podává jen jednou, a to po nabytí nemovité věci, do 31.1. daného roku.
Jak se platí daň z nemovité věci
Daň z nemovitých věcí se platí každoročně, a to vždy do 31.5. daného roku.
Kolik je daň z nemovitosti?
Výpočet daně z nemovitých věcí je skládačka tří údajů. Výslednou částku ovlivňuje: Výměra (m²), sazba státu za m² a místní koeficient – ten určuje vaše obec. Protože má obec pravomoc tento místní koeficient od roku 2024 zvyšovat, je možné, že váš výměr za loňský rok bude vyšší než rok předtím.
MAXIMA TIP: Stále hledáte daň z nabytí? Máme pro vás dobrou zprávu – tato daň byla zcela zrušena.
Daň z z příjmu při pronájmu nemovitosti
Příjmy z pronájmu musíte také uvést v daňovém přiznání. Termíny jsou stejné jako u prodeje nemovitosti, klíčová je volba režimu daně (paušál vs. skutečné náklady) a nezapomeňte ani na slevy na dani a nezdanitelné částky. Mohou vám výrazně snížit výslednou daň.
Příjmy z nájmu (§ 9) jsou v roce 2026 stále daňově velmi výhodné – neplatí se z nich sociální ani zdravotní pojištění.
Daňový režim: Paušál vs. skutečné náklady
Při zdanění pronájmu v roce 2026 si můžete zvolit mezi dvěma režimy. Zisk z pronájmu daníte 15% sazbou, případně 23% sazbou, pokud váš celkový roční příjem (včetně platu) přesáhne 36násobek průměrné mzdy.
Paušální výdaje z pronájmu
Zde sázíte na jednoduchost. Z příjmů si můžete odečíst odečíst pevnou částku 30 % (maximálně do výše 600 000 Kč), aniž byste museli finančnímu úřadu dokládat jedinou fakturu. Tato varianta je ideální zejména pro majitele novostaveb nebo bytů bez hypotéky, kde jsou reálné náklady na údržbu nízké.
Skutečné výdaje z pronájmu
Spíše se vyplatí u starších bytů nebo nemovitostí na úvěr, protože do nich zahrnete úroky z hypotéky, pojištění, opravy a zásadní odpisy nemovitosti, které často srazí daňový základ k nule.
Nezdanitelné položky
Jsou to bonusy od státu, které vám sníží celkovou částku, ze které platíte daň. Uplatnit je v daňovém přiznání můžete až v momentě, kdy máte sečtené všechny dílčí základy daně z příjmu, například tedy příjmy ze zaměstnání, z podnikání, z pronájmu, atd.
⮕ Co lze uplatnit? Dary na charitu, darování krve nebo příspěvky na penzijní spoření, pozor ale na hypotéku – zde se často chybuje: Pokud byt pronajímáte, nelze využít „nezdanitelnou částku“ ve výši úroků z hypotéky – to lze jen u bytu, kde sami bydlíte.
Pokud v bytě bydlíte, můžete odečíst ze základu daně úroky, které jste v roce 2025 zaplatili, maximálně však do výše 150.000 Kč. Jde tedy o položku, která se odečítá od celkového základu daně z příjmu. Z tohoto základu daně se pak vypočítá samotná daň z příjmu.
⮕ TIP: Úroky z hypotéky na investiční byt si můžete uplatnit jako přímý náklad proti nájemnému (pokud neuvedete paušál). Výsledek je stejný – nižší daň – jen to v přiznání napíšete do jiné kolonky.
Slevy na dani z pronájmu
Slevy se odečítají až od vypočtené daně. Počítají se mezi ně následující:
- Sleva na poplatníka: V roce 2026 činí 30 840 Kč. Má na ni nárok každý. Pokud ji už nevyčerpal váš zaměstnavatel, odečtete si ji celou od daně z nájmu.
- Sleva na děti: Pokud máte děti, můžete na ně uplatnit slevu (daňové zvýhodnění). U nájmu ale pozor: Pokud je pronájem váš jediný příjem, stát vám nevyplatí tzv. „bonus“ (peníze navíc do plusu), ale slevu můžete využít k tomu, abyste na dani z nájmu neplatili ani korunu.
- Sleva na manželku/manžela: V roce 2026 ji využijete, jen pokud váš partner/ka má příjmy do 68 000 Kč ročně a zároveň pečuje o dítě do 3 let. Tato sleva činí 24 840 Kč.
Hypotéka: Jak dostat peníze od státu zpět?
Financování nemovitosti úvěrem vám v roce 2026 nabízí významnou daňovou úsporu, ale musíte rozlišovat, k čemu nemovitost slouží.
Nezdanitelné položky (odpočet úroků)
Vaše banka vám v lednu nejspíš zaslala potvrzení o zaplacených úrocích – tuto částku si odečtete od základu daně. U úvěrů sjednaných po roce 2021 je limit odpočtu 150 000 Kč ročně, což znamená snížení daně až o 22 500 Kč.
Investiční nemovitost
U investičního bytu, který pronajímáte, nejsou úroky z hypotéky „odpočtem“, ale přímým nákladem proti vašim příjmům z nájmu (pokud nevyužíváte paušál). Tím snižujete svůj zisk, ze kterého platíte daň.
Refinancování v roce 2026
Při přechodu k jiné bance o možnost odpočtů nepřicházíte, pokud nový úvěr slouží výhradně ke splacení toho původního na bytovou potřebu.
Daně u rekonstrukcí a oprav
Investujete do nemovitosti formou oprav nebo technického zhodnocení? Pak lze snížit daně ve dvou fázích: První je okamžitá úspora na DPH při samotné stavbě, druhou je snížení základu daně – ať už formou odpisů u pronájmu, nebo jako přímý náklad proti zisku při následném prodeji.
DŮLEŽITÉ: Co je oprava a co technické zhodnocení? Z pohledu daní je rozdíl zásadní:
- Oprava (např. výměna oken): Jde do nákladů jednorázově (u pronájmu)
- Technické zhodnocení (např. přístavba, změna dispozic): Pokud přesáhne 80 000 Kč (limit 2026), zvyšuje vstupní cenu nemovitosti a promítá se do daní postupně skrze odpisy
Investice do bytu nebo domu není jen „vyhazování peněz“ za řemeslníky. Stát vám umožňuje tyto náklady využít k tomu, abyste mu na daních zaplatili méně. Jak to funguje v praxi?
Opravujete pro sebe: Sleva 9 % na DPH
Pokud ve svém bytě (do 120 m²) nebo domě (do 350 m²) rekonstruujete koupelnu, stát vás odmění nižší daní.
- Příklad: Firma vám nacení novou koupelnu na 100 000 Kč za materiál a práci. Protože se vejdete do limitu plochy (kterému se v zákoně trochu nešikovně říká „sociální bydlení“), neplatíte běžnou daň 21 %, ale jen 12 %.
- Výsledek: Místo 121 000 Kč zaplatíte firmě jen 112 000 Kč. 9 000 Kč je vaše okamžitá úspora jen díky tomu, že jste si nechali vystavit fakturu „včetně montáže“.
Pronajímáte: Oprava vs. modernizace
Když nemovitost pronajímáte a vedete si reálné výdaje (ne paušál), musíte vědět, co si z daní odečtete hned a co „po kouskách“.
- Oprava: Necháte vymalovat a vyměnit rozbitý záchod za 20 000 Kč. Celých 20 000 Kč si v daňovém přiznání pro daný rok – tedy ihned – odečtete od příjmů z nájmu.
- Modernizace: Necháte vybourat jádro a udělat koupelnu za 150 000 Kč. Protože se jedná o částku nad 80 000 Kč, nemůžete to odečíst naráz, ale postupně. Tato částka se „přičte“ k ceně bytu a vy si z daní každý rok ukrojíte kousek skrze tzv. odpisy (v průběhu 30 let).
⮕ Čtěte: Ceny nemovitostí v inzerátech vs. skutečnost. Víte, že rozdíl může jít do milionů?
Prodáváte: Rekonstrukce jako daňový štít
Tohle je velmi důležitý bod. Pokud prodáváte nemovitost dříve než po 10 letech a musíte platit daň ze zisku, každá faktura vám ušetří tisíce.
- Příklad: Byt jste koupili za 4 miliony, investovali do něj 500 000 Kč za novou kuchyni a okna a teď ho prodáváte za 5 milionů.
- Výpočet: Váš zisk není milion, ale jen 500 000 Kč (5 mil. prodej – 4 mil. nákup – 0,5 mil. rekonstrukce).
- Výsledek: Místo 150 000 Kč na dani (15 % z milionu) zaplatíte státu jen 75 000 Kč. Faktury za rekonstrukci vám v tomto případě vydělaly 75 tisíc korun čistého.
Pravidla pro platbu daně jsou přísná, ale s jasným plánem a doloženými fakturami můžete legálně ušetřit statisíce. Hlídejte si termíny – administrativní chyba vás může stát víc než samotná daň.
Chcete mít jistotu, že při prodeji nemovitosti na nic nezapomenete? Čtěte Velký průvodce prodejem nemovitosti nebo nás kontaktujte. V MAXIMA REALITY zajistíme kompletní realitní servis.
