K čemu vám je odhad ceny
Při prodeji nemovitosti jde při odhadu ceny o určení částky, za kterou má nemovitost reálnou šanci se prodat. Vychází z realizovaných prodejů, cenových map a data setů, ale i z analýzy vývoje cen a z širšího ekonomického kontextu. Přihlíží se i k celkové náladě kupujících a poměru nabídky k poptávce.
„Pokud byste se měli řídit jen jednou jedinou radou, pak nepodceňte přesné stanovení ceny. Nejde o názor veřejnosti ani sousedů, ale doslova o to, jak trh na vaši nabídku zareaguje."
Častou pastí je srovnávání s „podobnými“ inzeráty. Jednak proto, že inzertní ceny často výrazně neodpovídají konečným prodejním cenám.
A také proto, že i byty se stejnou metráží se podle dat z katastru mohou lišit v ceně klidně i o miliony. Rozhoduje lokalita, dispozice, technický stav, patro, světlo, stáří domu, likvidita, okolní infrastruktura i případné právní vady.
K čemu odhad ceny neslouží
Nejde o znalecký posudek ani bankovní odhad. Cílem není stanovení úřední hodnoty ani formální určení ceny obvyklé či tržní hodnoty, ačkoliv se i s těmito hodnotami v analytické části procesu počítá.
Je třeba mít na paměti, že neviditelným hráčem každého obchodu je i banka, protože většina kupujících dnes řeší financování hypotékou. Pokud cena neobhájí bankovní odhad, z obchodu buďto sejde, nebo se cyklí na jednáních o slevě.
Správně a realisticky stanovená cena tak hovoří ke kupujícím, ale i k bance. A cenovka, která by ignorovala realitu financování, není tržní cenou, ale pouze přáním.
TIP: Přečtěte si, co rozhoduje o tom, jestli se vám i v roce 2026 vyplatí pořídit si byt na investici.
Jak to probíhá
O ceně nemovitosti má obvykle každý majitel představu. Rozdíl mezi odhadem „od boku“ a cenou, která skutečně obstojí na trhu, ale nevzniká v on-line kalkulačkách. Ty pracují se zjednodušenými vstupy a nikdy nemohou vystihnout konkrétní situaci vaší nemovitosti.
V MAXIMA REALITY proto vycházíme z osobního a odborného posouzení.
Specialista na oceňování se s vámi setká přímo na místě a během návštěvy hodnotí nejen samotnou nemovitost, ale i její právní stav, faktický stav, fungování SVJ a další souvislosti, které mají na výslednou cenu vliv.
Na schůzku obvykle postačí přibližně dvě hodiny vašeho času, analytickou část zpracování řeší specialista následně samostatně.
Celý proces se při kompletních podkladech pohybuje v řádu několika dnů a je nezávazný a zdarma.
Kombinací terénního zjištění, ověřených dat a znalosti aktuálního chování trhu vzniká cenové doporučení, které má reálnou vypovídací hodnotu.
Výstupem není jen číslo, ale srozumitelný závěr a prostor pro vaše otázky – abyste přesně věděli, z čeho cena vychází a jak se nejlépe může projevit v rámci prodejní strategie.
Trh v praxi: Co má cenu?
Důležitou součástí ceny je i prodejnost, tedy likvidita. Například standardní byt 2+kk v dobré lokalitě velkého města má široký okruh kupujících a snese ambiciózní cenu.
Naopak byt s atypickou dispozicí, s komplikovaným SVJ nebo v lokalitě s omezenou poptávkou musí být oceněn níž. Takový byt není horší, ale musí od začátku počítat s užším trhem. Pokud tento fakt při prodeji ignorujete, nemovitost se na inzertních serverech zasekne a pozdější slevy bývají vyšší, než kdyby byla cena nastavena realisticky hned. Skutečně platí, že prvních 14 dní rozhoduje.
Z praxe makléře:
Cenu nemovitosti dlouhodobě ovlivňují především její dispozice, energetická náročnost a lokalita včetně dopravní dostupnosti. Naopak drahá kuchyň, luxusní nábytek, nábytek na míru nebo nákladná rekonstrukce bez jasné návratnosti cenu často nezvyšují tolik, jak si majitelé myslí – kupující je buď neocení, nebo je vnímají spíš jako otázku vkusu než reálné hodnoty.
Výstupem profesionálního ocenění není verdikt, ale cenová strategie. Cena je v tomto pojetí nástroj, který se musí opírat o data a průběžnou odezvu trhu. Počítejte s tím, že kupující jsou připraveni vyjednávat a právě proto správně nastavená cenová strategie neznamená ustupování kupujícím, ale kontrolu nad vyjednáváním.
