Napříč dnešní realitou zní stále pojem investiční nemovitosti jako etalon finanční svobody. Rok 2026 ale přináší jiné ceny, jiné úvěry a nová pravidla. Kdy investiční byt vydělává, a kdy se z něj může stát jen drahá sázka na optimismus?
Logika je následující: Mám volné peníze, koupím byt a nájemník ho postupně splatí.
Část trhu láká slovo „pasivní”, jiní si libují při představě peněz, co samy chodí na účet. Jenže při úrokových sazbách kolem 5 % už odpověď na otázku, zda byt pořizovat, nemusí být tak jednoznačná, jak bývala.
Obstojí investiční nemovitost pořízená v roce 2026?
Investiční byt dává smysl, pokud ho vnímáte jako aktivum dlouhodobé (horizont 10 a více let), či je vaší motivací předání dětem. V tomto kontextu se nemovitost vrací ke své roli rodinného aktiva, které chrání hodnotu kapitálu.
Racionální volbou je investice v dobré lokalitě, tedy ve velkých městech, ve městech se stálou poptávkou po nájemním bydlení (studentská města) nebo se silným zaměstnavatelem.
Protiargumentem je připomínka, že investiční byt není domov, ke kterému vážeme určitý sentiment a leccos mu odpustíme, ale finanční nástroj.
Jako takový by měl dlouhodobě generovat předvídatelný výnos, obstát při výkyvech trhu i přes vynaložené náklady, nést přiměřené riziko a vyplatit se i bez spoléhání na další růst cen.
V základním investičním uvažování se investiční nemovitost opírá o dvě hlavní osy:
-Nájem
-Růst ceny v čase
Při současných cenách nemovitostí se při stejném cenovém základu úrok kolem 5 % dostává velmi blízko hrubému výnosu z nájmu, což staví nápad stroje na peníze do trochu jiného světla.
Investiční hypotéka vs. vlastní zdroje
Rozhodující investiční otázka zní: Budete financovat hypotékou, nebo budete kupovat z vlastních zdrojů?
Pokud plánujete financování investiční hypotékou, nejprve počítejte, ať sami sebe nechytíte do pasti. Téma investičních bytů totiž často zaměňuje dva aspekty:
1. Porovnání nájmu se splátkou hypotéky
Odpovídá na jednoduchou, ale důležitou otázku: Utáhnu to každý měsíc? Odpověď ale říká něco o cashflow, nikoli o smyslu investice jako takové.
2. Celková racionalita investice
O to, zda investiční byt jako investice obstojí, rozhoduje jiné srovnání: Výnos z nájmu versus úrok, tedy cena peněz, za které byl byt pořízen. Právě tady se ukazuje, zda nemovitost skutečně vydělává, nebo pouze drží hodnotu za vysokou cenu peněz, za které byl pořízen.
Druhý bod nelze ignorovat. Hrubý výnos z nájmu i úrok se totiž počítají jako procento ze stejné ceny bytu a v řadě lokalit se dnes tato dvě čísla dostala velmi blízko k sobě, někde se dokonce protínají.
V řadě velkých měst se potkáváme s tím, že hrubý výnos z nájmu se pohybuje zhruba mezi 3,5–5 % ročně, zatímco nové hypotéky se v začátku roku 2026 realizují průměrně okolo 5 %.
Investiční byt tak přestává být automatickou sázkou na pozitivní výsledek a začíná vyžadovat přesný výpočet, realistická očekávání a jasnou odpověď na to, zda má investor vydělávat na nájmu, na růstu hodnoty nemovitosti, nebo na kombinaci obojího.
Investiční plán nebo časovaná bomba?
Důvod, proč se dnes výnosy z nájmu a úroky dostaly tak blízko k sobě, je jednoduchý. Ceny bytů rostou rychleji než nájemné.
Podle ČSÚ se průměrná cena bytu v Česku pohybuje okolo 95 000 za m², v Praze zhruba 150 000 Kč za m², a růst pokračuje a pravděpodobně bude pokračovat i nadále.
⮕ Chcete mít přehled? Začtěte se: Co čekat od realitního trhu v roce 2026?
Regulace ČNB
I regulace, která vstoupí v platnost v dubnu 2026, zamíchá kartami. U třetí a každé další nemovitosti si banky typicky vyžádají vyšší vlastní kapitál a přísněji posoudí příjmy, což dále zvýší vstupní náklady.
V kombinaci s prostředím, kde nájem často sotva pokryje samotné financování, zůstává jen minimální prostor na provoz, opravy, fond oprav nebo období bez nájemníka.
Rozhoduje dispozice i lokalita
Z hlediska výnosnosti dnes zpravidla lépe vycházejí menší byty 1+1 a 1+kk z druhé ruky než novostavby nebo velké bytové jednotky, zejména pokud jsou udržované a v dobré lokalitě.
Při posuzování investice ale nestačí sledovat pouze výnos z nájmu. Stejně důležité je i kapitálové zhodnocení – tedy schopnost lokality udržet hodnotu v čase a její „odolnost".
Klíčovou otázkou proto je, jak se konkrétní město nebo místo zachová při ekonomických výkyvech a zda si dokáže svou hodnotu dlouhodobě udržet.
Do představy o budoucnosti navíc vstupuje i nabídka. Pokles dokončených bytů v posledních letech naznačuje, že tlak na dostupné bydlení jen tak nezmizí – což může dál podporovat ceny i nájemné, ale zároveň zvyšuje nároky na správný výběr investice.
⮕ Zvažujete prodej nemovitosti? Zjistěte, proč je kvalitní odhad ceny klíč k úspěchu.
Modelový příklad
Vezměme modelový příklad běžného investičního bytu v Praze: byt o velikosti 60 m² při ceně 150 000 Kč/m² vychází na celkovou pořizovací cenu 9 000 000 Kč.
Při tržním nájemném 460 Kč/m² měsíčně činí nájemné 27 600 Kč měsíčně, tedy 331 200 Kč ročně. Hrubý výnos z nájmu tak dosahuje přibližně 3,68 % ročně.
Pokud by byl byt financován převážně hypotékou, například při 70% LTV, činila by výše úvěru zhruba 6,3 mil. Kč. Při úrokové sazbě kolem 5 % by samotný roční úrokový náklad představoval přibližně 315 000 Kč. Po započtení dalších provozních nákladů spojených s vlastnictvím bytu se tak čistý roční výsledek dostává velmi blízko nule, případně do mírně záporných hodnot.
Výpočet s hypotékou vs. vlastní zdroje
Na straně financování s využitím hypotéky je obrázek střízlivý. Při 70% LTV a úrokové sazbě 5 % činí samotný roční úrok z úvěru ve výši 6,3 mil. Kč přibližně 315 000 Kč.
Jakmile se k této částce připočtou další reálné náklady, jako jsou fond oprav, správa, údržba nebo období bez nájemníka, dostává se celkový roční výsledek investice do záporných hodnot nebo na hranici ekonomické návratnosti.
Při financování z vlastních zdrojů naopak odpadá úrokový náklad. Roční příjem z nájemného při zachování stejných parametrů činí 331 200 Kč, ze kterého je nutné odečíst běžné provozní výdaje.
Po jejich započtení zůstává čistý roční výsledek kladný, avšak relativně nízký v poměru k celkovému vloženému kapitálu. Ekonomika investice je v tomto modelovém případě racionální především při dlouhodobém držení nemovitosti a stabilitě nájemního příjmu.
Investiční byt se dnes vyplatí především těm, kteří vstupují s vysokým vlastním kapitálem (alespoň 30 %) a nejsou plně závislí na hypotéce. Vyplácí se v lokalitě, kde je dlouhodobě silná a stabilní poptávka po nájmu a nízké riziko neobsazenosti.
Investiční byt se dnes vyplatí především těm, kteří vstupují s vysokým vlastním kapitálem (alespoň 30 %) a nejsou plně závislí na hypotéce. Vyplácí se v lokalitě, kde je dlouhodobě silná a stabilní poptávka po nájmu a nízké riziko neobsazenosti.
Sečteno, podtrženo
- Investiční nemovitost dnes zpravidla dává ekonomické opodstatnění především investorům s dlouhodobým horizontem a případným plánem mezigeneračního převodu.
- Smysl dává těm, kdo disponují vyšším podílem vlastního kapitálu a mají jasno o rolí nemovitosti v celkovém investičním portfoliu.
- Pro řadu lidí v Česku navíc zůstává nemovitost jedním z mála srozumitelných způsobů, jak uchovat hodnotu kapitálu – nejen kvůli její stabilitě, ale i proto, že alternativní investiční cesty jsou často vnímány jako složitější nebo méně důvěryhodné.
- Naopak riziková může být investice do nemovitosti pro ty, kteří vstupují do procesu s minimální rezervou a podceňují náklady drahého financování.
- Při nevýhodném úvěru se totiž nájemné může velmi rychle proměnit spíše v prostředek splácení dluhu než ve zdroj výnosu a v nevědomé trestání se za splácení majetku.
