Bezpečná realitní transakce? U nás jste správně

Kupující při podpisu rezervační smlouvy skládá zálohu. Jde o rezervační poplatek, který může propadnout, pokud nedojde včas k podpisu kupní smlouvy. Proto podepisujte rezervační smlouvu až tehdy, když jste si skutečně jisti, že nemovitost chcete a můžete koupit. Problémy můžou nastat třeba při schvalování úvěru. V Maximě proto poskytujeme garanci - pokud si rezervujete nemovitost u Maximy, využijte naše finanční služby. Když vám přesto úvěr neschválí, rezervační poplatek vám vrátíme.

Smluvní sankce bývají běžně součástí kupní smlouvy na nemovitost. Bývají stanoveny nejčastěji za zpoždění v jednotlivých krocích, a to na straně kupujícího i prodávajícího. Může jít o opožděné složení kupní ceny nebo naopak její vyplacení z úschovy, případně zpoždění s předáním a převzetím bytu. Obvykle se uvádí pokuta za každý den prodlení. Sankce však mohou přijít i tehdy, když se některá prohlášení ve smlouvě prokážou jako neúplná nebo nepravdivá (například se zjistí právní vady).

Kupní cenu nikdy neposílá kupující na účet prodávajícímu. Po podpisu kupní smlouvy jde kupní cena do úschovy, kde zůstane, dokud není převedeno vlastnické právo v katastru nemovitostí. Teprve potom se peníze vyplatí prodávajícímu. Schovatelem může být notář, advokát nebo banka, což je obvyklé, pokud kupující čerpá hypoteční úvěr. Realitní kanceláře nemohou úschovu aktivně nabízet, ale mohou ji poskytnout za přísných bezpečnostních podmínek na písemnou žádost klienta.

Kupující nabývá vlastnické právo až zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem kupní smlouvy. Proto je třeba podat návrh na vklad. Katastr nemovitostí má na webu formulář, za každý návrh zaplatíte 2000 Kč. Chybný návrh na vklad může katastr vrátit nebo zamítnout – stačí i malá chyba třeba v předmětu převodu nebo kupní ceně. Požádejte raději právníka, aby návrh připravil společně s kupní smlouvou. V Maximě má majitel nemovitosti právní služby zdarma, naši provizi platí kupující.

Když si chcete vzít hypotéku, vyplatí se oslovit hypotečního poradce. Na trhu je takové množství bank a hypoték, že se v tom nikdo sám rychle nezorientuje. Poradci přitom nabízejí služby klientům zdarma. Pomohou vám vybrat nejlepší hypoteční úvěr pro vás na míru - nejnižší úrokovou sazbu, nejlepší měsíční splátku, nejvýhodnější podmínky. Navíc vyřídí veškeré papírování a zajistí, aby banka hypotéku včas schválila. Obraťte se na finančního specialistu, ještě než podepíšete rezervační smlouvu.

Prodej bytu nebo rodinného domu s hypotékou nebývá problém, pokud máte zkušeného finančního poradce a realitního specialistu. Vaše hypotéka se doplatí z kupní ceny, kterou zaplatí kupující. V případě, že si i kupující bere úvěr, použije se přímo na doplacení vaší hypotéky. Zbytek kupní ceny jde potom do úschovy a na účet prodávajícího. Předčasné splacení hypotéky při prodeji může být zpoplatněno, ale banka může naúčtovat maximálně 1 % z předčasně splacené částky, ne víc jak 50 tisíc Kč.

Na prodej nemovitosti se vztahuje daň z příjmu: 15 % ze zisku. Zisk je rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou nemovitosti. V řadě případů však jste daň platit nemusíte. Od daně jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test: nemovitost vlastníte víc jak 10 let, respektive 5 let (pro nemovitosti zakoupené do r. 2020). Dále daň neplatíte, pokud máte v nemovitosti bydliště minimálně 2 roky před prodejem. Osvobozeni jste i tehdy, když použijete získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Kupující nemá žádnou daňovou povinnost. Daň z nabytí, která dosahovala výše 4 % z kupní ceny, byla zrušena v září 2020. Ale pozor - kupující se stává novým majitelem nemovitosti, a tedy mu vzniká povinnost uhradit daň z nemovitosti. První daňové přiznání musíte podat do 31. ledna roku následujícího po koupi, a to vždy finančnímu úřadu, v jehož kraji nemovitost leží. Zaplatit daň pak musíte každoročně do konce května. Počkejte si na složenku od finančního úřadu, který vám vyměří přesnou výši daně.