Převod do osobního vlastníctví obvykle řeší majitelé ve chvíli, kdy chtějí zvýšit hodnotu bytu. Důvod je jednoduchý: Byt v osobním vlastnictví má obvykle o 10–30 % vyšší tržní hodnotu, má širší okruh zájemců a narozdíl od družstevního bytu lze jeho nákup financovat běžnou hypotékou.
Co je důležité vědět?
- Převod není nárokem vlastníka družstevního podílu a o jeho umožnění vždy rozhoduje členská schůze bytového družstva.
- Převod může v některých případech navýšit hodnotu bytu a zjednodušit prodej. Jindy však nemusí dávat smysl, například pokud je anuita příliš vysoká. Proto je důležité znát podmínky převodu předem a vyhnout se zbytečným komplikacím.
Tento článek jasně vysvětlí, kdy je převod možný, jaké podmínky bývají nejčastější a jak celý proces bez potíží dotáhnout.
Právní stránka věci
Družstevní byt je ustálený, ale zavádějící pojem. Právně totiž neexistuje jako byt ve vlastnictví konkrétní osoby, ale patří družstvu.
Řečeno zcela přesně, člen družstva nevlastní jednotku, ale družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu. Převod do vlastnictví znamená, že družstvo vymezí v domě jednotky podle občanského zákoníku, zapíše ji do katastru nemovitostí a následně je převádí do vlastnictví členů. Až tímto krokem vzniká skutečné vlastnické právo k bytu.
Převod do osobního vlastnictví je možný pouze tehdy, pokud se na tom usnese členská schůze družstva.
Může tedy proběhnout jen tam, kde:
- Rozhodnutí členské schůze převody umožňuje,
- družstvo je schopné vytvořit a zapsat jednotky v domě do katastru,
- jsou splněny případné podmínky stanovené družstvem (např. úhrada úvěru družstva).
Bez splnění těchto tří podmínek převod uskutečnit nelze.
Nejčastější překážky převodu
V praxi družstva převod často odmítají nebo odkládají ve chvíli, kdy mají nesplacené úvěry, chystají větší investice do domu, nebo když stanovy převody obecně neumožňují. Překážkou bývá i situace, kdy družstvo dosud nemá připravené podklady pro vytvoření samostatných jednotek.
Právě různorodost družstev způsobuje největší nejistotu. Některá převody povolují, jiná vyžadují splnění podmínek (např. doplacení úvěru družstva, občanství České republiky) a některá převody odmítají úplně. Obecný rámec a sousled kroků je ale vždy podobný.
Převod krok za krokem a na co si dát pozor
1. Ověřte si, zda vůbec družstvo převody umožňuje
Jako první prozkoumejte zmíněné stanovy družstva. V praxi někteří majitelé skutečně až pozdě zjistí, že družstvo převody vůbec neprovádí.
2. Získání informací od družstva
Vyžádejte si od družstva aktuální podmínky převodu a případné poplatky, postup a lhůty.
3. Rozhodnutí orgánu družstva
Převod schvaluje členská schůze. Bez schválení není možné pokračovat a i když splníte podmínky, může být převod odmítnut.
4. Příprava dokumentace
Družstvo obvykle připraví podklady (typicky prohlášení vlastníka) a připraví smlouvu o převodu jednotky. Dejte pozor na jejich správnost, protože chyby v dokumentaci mohou zdržet zápis do katastru.
5. Zápis do katastru nemovitostí
Poté podá družstvo návrh na vklad a po jeho schválení katastr provede zápis. Pokuste se dohlédnout na to, aby návrh obsahoval veškeré náležitosti – jakákoliv chyba znamená vrácení řízení na začátek.
6. Vznik vlastnického práva
Vlastnictví bytu vzniká dnem provedení vkladu v katastru. Je na dohodě s družstvem, zda zůstanete dále členem družstva bez práva nájmu bytu, nebo zda členství zanikne.
Nezapomeňte ani na to, že s převodem bývají spojeny poplatky družstvu, případná úhrada části úvěru družstva, náklady na přípravu dokumentace a poplatek za vklad do katastru.
Čtěte také: Co vše si ohlídat při prodeji nemovitosti.
Kdy dává převod smysl a kdy ne
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví může majiteli výrazně pomoci ,ovšem jen v určitých situacích. V jiných naopak nedává ekonomický ani časový smysl.
Kdy převod smysl dává:
- Když chcete byt prodat a zvýšit jeho atraktivitu pro kupující,
- když potřebujete využít klasickou hypotéku,
- když družstvo převody dlouhodobě umožňuje a proces nebývá komplikovaný.
Kdy převod smysl nedává:
- Když družstvo převody nepovoluje nebo je podmíněno náročnými požadavky,
- když je anuita spojená s podílem vysoká a její úhrada by převod prodražila,
- když je cílem rychlý prodej – převod může prodej výrazně prodloužit.
