Při posuzování nemovitostí je snadné sklouznout k porovnávání lokalit a cenovek. Ty ale pro správná rozhodnutí nestačí. Do hodnoty nemovitostí se v tichosti propisují i proměnné, které v inzerátech zkrátka nevyčtete.
Pokud plánujete nákup nebo prodej, sledujte skryté hybatele, které nakonec rozhodnou o tom, kolik peněz vám zůstane na účtu:
1) Rok 2026 jako rok úrokového vystřízlivění
Letošní rok je v českém bankovním sektoru momentem největšího zúčtování v historii, protože se budou refixovat hypotéky za více než 600 miliard korun.
Hlavní nápor tvoří dobíhající pětileté fixace z rekordního roku 2021, kdy banky rozpůjčovaly historicky nepřekonaných 437 miliard Kč za úroky, které se nám dnes zdají jako z jiného vesmíru – běžně kolem 2 %.
Dnes tento obří balík kapitálu naráží na realitu sazeb oscilujících v „novém normálu“ kolem 5 %. Matematika je v tomto případě tvrdá:
- Peníze jsou 2,5 × dražší.
- U průměrné hypotéky ve výši 3,5 milionu korun znamená tento posun nárůst splátky o 6 000 až 7 500 Kč měsíčně.
- K pětiletému cyklu z roku 2021 se navíc přidávají i krátké, tříleté fixace z roku 2023, kdy klienti bank kvůli tehdejším špičkám sazeb odmítali dlouhé závazky.
Úrokový šok zafunguje jako zrcadlo, které ukáže, kolik majitelů skutečně unese váhu svého dluhu.
Majitelé investičních bytů, kde nájemné přestává pokrývat zvýšenou splátku, se stále častěji rozhodují pro realizaci zisku prodejem nemovitosti a domácnosti hledají úlevu pro rozpočet kdekoli na škále mezi bankovním kompromisem a radikální změnou bydlení.
⮕ Čtěte také: Průvodce prodejem nemovitosti v roce 2026
2) Energetická efektivita vs. cena
Energetický štítek a zařazení do energetické třídy (PENB) je třeba začít vnímat jinak, než jako otravnou administrativu.
Se systémem ETS2, neformálně nazývaným „uhlíková daň z budov“, se provozní náklady od roku 2027 stanou neoddělitelnou součástí tržní hodnoty nemovitosti.
Ze zvýšených budoucích výdajů plynoucích ze systému emisních povolenek ETS2 se v případě prodeje nemovitosti brzy stane páka k vyjednání slev (tzv. “brown discount” – sleva s ohledem na energetickou neefektivitu).
Zároveň není nadsázkou říci, že se energetická třída stává faktorem, který mění oceňování majetku.
Co dnes banky sledují?
- Banky dnes povinně reportují tzv. Green Asset Ratio (poměr zelených aktiv). Pokud kupujete dům v energetické třídě E, F nebo G, banka vás při žádosti o úvěr může penalizovat rizikovou přirážkou.
- Banky sledují i ESG kritéria. V kontextu hypoték je to v podstatě ekologický posudek, jehož hlavním podkladem je právě energetický štítek budovy.
- Rozdíl v úroku mezi „zelenou“ a neúspornou nemovitostí může činit až 0,8 %, což v horizontu třicetileté hypotéky znamená přeplatek v řádech milionů korun.
3) Stěhování do menšího nebo úspornějšího
Třetím klíčovým faktorem roku 2026 je strukturální změna v uvažování o tom, kolik prostoru k životu skutečně potřebujeme.
Trend tzv. downsizingu sílí s ohledem na rostoucí poptávku po městském bydlení, ale i stoupajícího počtu jednočlenných domácností.
Část majitelů také zjišťuje, že vytáhnout včas kapitál z nemovitosti často dává mnohem větší smysl, než bojovat s vysokými splátkami za velký prostor, mrtvé metry nebo energeticky neefektivní stavbu.
Stěhování do menšího se týká i generace Husákových dětí, jejichž vlastní děti opouštějí hnízda a velké rodinné domy se mění z bezpečného přístavu ve velmi náladovou finanční past – provoz dvousetmetrového domu z 90. let může dnes vyjít na 12–15 tisíc Kč měsíčně.
Jeho prodej za 12 milionů Kč a nákup úsporného bytu za 7 milionů Kč uvolní 5 milionů v hotovosti, přičemž tyto peníze při 4% zhodnocení generují rentu 16 500 Kč měsíčně.
Zatímco v domě 15 tisíc ztrácíte, v bytě s rentou končíte 12 tisíc v plusu. Celkový rozdíl v měsíčním rozpočtu je 27 000 Kč ve váš prospěch.
Rozhodnutí nenechat své peníze zamrzlé v neefektivních zdech a ve množství nevyužívaných metrů není ústupem z výsluní ani projevem nouze. Naopak, potvrzuje vysokou finanční gramotnost a fakt, že novým luxusem není kult co největší obytné plochy, ale ekonomická nezávislost a svoboda v rozhodování.
Dále čtěte: ⮕ Kolik opravdu stojí vaše nemovitost?
