Malé byty jsou velké téma. A také horké zboží!

Poptávka po bydlení v roce 2025 ukazuje, že méně může být víc. Roste zájem o menší byty, které dnes patří k nejžádanějším a nejrychleji prodávaným. Co tento trend znamená a jak z něj mohou majitelé i investoři těžit?

1. Ekonomika prostoru

Z pohledu čísel dávají menší byty perfektní smysl. Staly se pragmatickou odpovědí na realitu, kdy je v České republice dostupnost bydlení jedním z největších sociálně-ekonomických témat současnosti.

Z dat vyplývá, že oproti druhému čtvrtletí roku 2024 se nyní zájem o mikrobyty zvýšil o 56 %. Ukazatelem je průměrný denní počet zobrazení inzerátů, který zaznamenal výrazný nárůst. Malé bytové jednotky se navíc v druhém čtvrtletí roku 2025 prodávaly výrazně rychleji než ty větší.

Malé jednotky nejsou tak zcela vysněná varianta, ale ekonomický důvod je zřejmý: Nižší vstupní kapitál, snazší financování a také jistota, že se na trhu neztratí. Vysoké ceny nemovitostí limitují možnosti kupujících, ale mini byty zůstávají typem bydlení, který si drží stabilní zájem.

2. Trend: Single domácnosti

Z demografických dat vyplývá, že roste počet jednočlenných domácností. Ty podle posledního sčítání tvoří už více než třetinu všech českých domácností. Typickým kupujícím menší bytové jednotky ve městě bývá mladý, ekonomicky aktivní člověk kolem třicítky, který si pořizuje menší (a tedy dostupnější) byt jako startovní krok k vlastnímu zázemí.

Na opačné straně stojí lidé, kteří si kvůli vysokým cenám už ani nekladou otázku, zda vlastnit. Modelovým zájemcem o nájem menšího bytu pak může být člověk, který si kvůli vysoké cenové hladině nemovitostí přestal klást otázku, zda vlastnit. Namísto toho řeší, jak bydlet efektivně a bez závazků.

„Nájemní bydlení se tak stává legitimní alternativou vlastnického bydlení a garsonka racionálním řešením, které nabídne nižší náklady a například lepší lokalitu,” říká Jakub Šolar, obchodní ředitel MAXIMA REALITY a dodává: „Bydlet v nájmu je pak rozhodnutím, které dává prostor pro osobní svobodu, cestování, změnu práce či města nebo investice do jiných životních priorit.”

3. Nové projekty na trhu

Přestože ve struktuře poptávky stále převažují dispozice 2+kk a 3+kk, v posledních pěti letech je dohání malé byty, ale i mikro byty. Mladí lidé, studenti anebo senioři jsou skupiny, které čelí nedostupnosti bydlení v praxi a skutečně kompaktní jednotky o výměře okolo 15m² mohou být do určité míry první pomocí bytové krizi.

Zájem o menší byty tak není jen individuální strategií jednotlivců, ale i signálem, který vnímají developeři. Ti vědí, že doba se mění a reagují – výstavbou domů, které jsou profesionálně spravovaným nájemním bydlením. Takzvané „BRT“  projekty (z anglického “build-to-rent”) se objevují hlavně v Praze a v Brně a mají ambici zaplnit mezeru mezi vlastnickým bydlením a klasickým soukromým nájmem a nabízejí dlouhodobé bydlení s komfortem hotelových služeb – fitness, coworking, sdílené prostory, recepce nebo prádelna.

Z mikro jednotek se tak může stát zcela plnohodnotné bydlení, které je moderní, s promyšlenou dispozicí a přesto splňuje nároky na komfortní a funkční způsob bydlení.

4. Investice, která funguje

Z hlediska investičního potenciálu patří malé byty k nejrozumnějším tahům, jak zhodnotit kapitál a zároveň minimalizovat riziko. Zatímco u větších jednotek se výnos běžně pohybuje kolem 4 %, u těch menších lze v atraktivních lokalitách dosáhnout až 5 % nebo více ročně. A to při zachování vysoké poptávky ze strany nájemníků i rychlé prodejnosti.

TIP: Jak se vyvíjí trh s nájemním bydlením? Zjistíte to v článku Ceny nájmů 2025.

Nájemní trh pokračuje v silném tempu zdražování. Podle dat ze začátku podzimu roku 2025 vzrostla průměrná nabídková cena nájemného v ČR meziročně o 15 %, a to na celorepublikový průměr 351 Kč/m².

Vypočítat tržní nájemné    

Nejvýraznější skoky zaznamenaly kraje jako Jihočeský kraj (+29 % na cca 230 Kč/m²) nebo Olomoucký kraj (+28 % na cca 260 Kč/m²). Takové tempo růstu nejen potvrzuje rostoucí tlak na dostupnost bydlení, ale zároveň posiluje investiční atraktivitu menších a mikro bytů, a to zejména v regionech, kde je nabídka nájemních jednotek omezená a poptávka intenzivně roste.

Z dlouhodobého hlediska tak platí, že malý byt se lépe pronajme i prodá a v případě potřeby likvidity představuje rychlejší návrat vložených prostředků.

Pokud vlastníte menší jednotku (do 45 m²), jste ve výhodě. Dobře nastavená prezentace a marketing mohou přinést rychlý prodej i nadprůměrný výnos. U větších bytů stojí za zvážení možnost rozdělení prostoru nebo investice do menších jednotek.

A nakonec vězte, že menší byt sice znamená menší prostor, ale o to větší nároky na kvalitu. Každý detail, dispozice i lokalita rozhodují.‍

‍
Chci se poradit o prodeji 

‍
TIP NAKONEC: Uvažujete o prodeji nemovitosti? Přečtěte si, jak na to a co vše si ohlídat.