Před prodejem domu v roce 2026 je třeba odškrtnout si následující:
- Právní podklady
- Technická dokumentace a zákonné povinnosti
- Finanční a daňový propočet, aby vám zůstalo maximum
- a fyzicky připravit dům na prodej.
Následující řádky vám pomohou zjistit, zda je vše připraveno.
1. Právní podklady pro prodej domu
První, co kupující stranu zajímá, je list vlastnictví, nabývací titul a průkaz energetické náročnosti budovy (PENB, někdy lidově označovaný jako “energetický štítek”).
List vlastnictví
Aktuální výpis z LV, tedy optimálně ne 30 dní starší úřední výpis z katastru nemovitostí, je při prodeji domu nezbytný.
Slouží jako základní informační dokument, který:
- Ověřuje vlastníka nemovitosti,
- v oddíle C odhaluje případná existující zástavní práva (např. hypoteční úvěr), exekuce, věcná břemena nebo zákazy zcizení, které by mohly prodej zkomplikovat nebo vyžadují souhlas věřitele (např. banky).
- V oddíle D prověřuje případná jiná probíhající řízení týkající se nemovitosti (např. soudní spory o vlastnictví, probíhající dědické nebo vyvlastňovací řízení),
- slouží jako podklad pro financování nemovitosti pro banku kupujícího
- a funguje také jako základ pro přesné údaje do kupní smlouvy k nemovitosti.
Nabývací titul
Jde o dokument (nejčastěji kupní smlouva, darovací smlouva nebo rozhodnutí o dědictví), na jehož základě jste dům získali do vlastnictví vy. Kupující jej potřebuje k hloubkové jistotě právní historie domu a slouží k ověření, zda při případných předchozích převodech nevznikly skryté právní vady.
Snímek z katastrální mapy
Zatímco list vlastnictví prokazuje vaše práva k nemovitosti, snímek z katastrální mapy, ideálně v kombinaci s leteckou ortofotomapou, řeší prostor. A cílem je prokázat kupujícímu soulad reality s katastrální mapou.
Snímek není oficiálním dokumentem, ale kupujícímu (a jeho bance) prokazuje především dvě zásadní věci:
Zastavěná plocha a absence černých staveb:
Zkušený bankovní odhadce si vezme mapu do ruky a fyzicky s ní obejde pozemek. Stojí garáž, pergola na pevných základech nebo přistavěná veranda přesně tam, kde je zanesená v mapě? Sedí její tvar a rozloha? Pokud máte na zahradě nezapsanou stavbu, odhadce ji označí za tzv. stavbu bez povolení a banka kvůli ní kupujícímu zastaví úvěr. Pokud při kontrole mapy zjistíte nesoulad, musíte ještě před nabízením domu zajistit od geodeta geometrický plán a nechat stavbu na úřadě legalizovat.
Právně zajištěná přístupová cesta:
Z mapy přesně vyčtete parcelní číslo cesty, po které se k domu fyzicky přijíždí. Pokud si následně ověříte, že cesta patří obci nebo státu, je vše v pořádku. Pokud ale mapa ukáže, že přejíždíte přes soukromou parcelu (například souseda), musíte kupujícímu rovnou doložit, že k ní máte zřízené užívací právo – tedy ukázat ve vašem Listu vlastnictví zapsané věcné břemeno chůze a jízdy. Bez právně zajištěného přístupu je dům pro financující banku neprůchodný.
2. Technická dokumentace a zákonné povinnosti
Tato sekce chrání vás jako prodávajícího před budoucími spory a finančními postihy ze strany státu i samotného kupujícího.
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Vyhotoví jej certifikovaný odborník obvykle za cenu 5000-10000 Kč dle faktické náročnosti a dokumentace, kterou máte (nebo nemáte) k dispozici. Obvykle zahrnuje měření a výpočet a vyhotovení průkazu trvá běžně okolo dvou týdnů. Jako prodávající jste povinni již v inzerci uvádět příslušnou energetickou třídu A-G, nebo uvést právě G, tedy třídu nejhorší.
💡 Z praxe MAXIMA REALITY vyplývá a platí, že uvedením třídy G zbytečně odrazujete zájemce, kteří v dnešní době rozhodně chtějí znát své budoucí náklady na spotřebu.
Projektová dokumentace a revize
Projektová dokumentace
Mít k dispozici stavební plány domu není jen otázkou vstřícnosti vůči kupujícímu, ale vaší povinností vyplývající ze stavebního zákona. Jako majitel musíte uchovávat dokumentaci skutečného provedení stavby a při prodeji ji máte zákonnou povinnost předat novému vlastníkovi.
Pokud původní plány nemáte doma, musíte si s předstihem vyžádat kopie v archivu místního stavebního úřadu. V případě, že neexistují ani tam, zákon vám ukládá povinnost nechat na vlastní náklady zpracovat zjednodušenou dokumentaci – takzvaný pasport stavby.
Revize a kontroly
Při prodeji rodinného domu sice zákon striktně nenařizuje předložit kompletní složku revizí ke všem technologiím, v praxi jde o standard, který zásadně ovlivňuje důvěryhodnost nemovitosti a chrání prodávajícího před budoucími spory o skryté vady.
U revizí je nutné striktně rozlišit dva pojmy, které se laicky často (a chybně) zaměňují, ale před zákonem i kupujícím znamenají něco jiného: Kontrola a revize.
Kontrola spalinové cesty (komínu): Je ze zákona povinná každý rok (u běžných domácích kotlů do 50 kW). Provádí ji běžně kominík a výsledkem je „Zpráva o provedení kontroly a čištění“.
Revize spalinové cesty: Tu není nutné dělat každý rok. Vyžaduje se pouze jednorázově ve specifických případech určených vyhláškou (při připojení nového kotle, při změně druhu paliva, po stavební úpravě komínu nebo po vyhoření sazí). Provádí ji specializovaný revizní technik.
Kotle na pevná paliva: Jedná se o zákonnou kontrolu, ale pozor, lidově se mu často říká revize. Pokud je dům vytápěn kotlem na pevná paliva o příkonu od 10 do 300 kW, ukládá zákon o ochraně ovzduší striktní povinnost provést každé 3 roky jeho odbornou kontrolu.
Plynové zařízení a kotle: Zatímco firmám a bytovým domům nařizuje pravidelné revize plynu stát, u běžných rodinných domů vlastněných fyzickou osobou vyžaduje zákon pouze výchozí revizi při instalaci. Do hry zde ale nekompromisně vstupují výrobci a pojišťovny. Výrobci kotlů podmiňují platnost záruky každoroční servisní prohlídkou, pojišťovny v případě požáru nebo výbuchu striktně vyžadují doklad o pravidelném servisu a údržbě (v praxi se uplatňuje standard 1x ročně kontrola a 1x za 3 roky provozní revize). Pokud tyto papíry kupci nepředáte, vnímá technologie jako potenciálně nepojistitelné a do své nabídky si rovnou zakalkuluje náklady na okamžité pozvání vlastního technika.
Elektroinstalace: Podobně jako u plynu, u rodinných domů není pravidelná revize elektřiny plošně vynucována zákonem, je ale absolutním svatým grálem pro kupující. Zvláště u domů starších 20 let jsou původní rozvody v hliníku nebo zastaralé jističe časovanou finanční bombou a platná zpráva o revizi elektroinstalace odstraňuje informační riziko.
Prohlášení o vadách
Snaha zamlčet nebo bagatelizovat technické problémy domu, jen aby se nesnížila jeho cena, je nejkratší cesta k budoucímu soudnímu sporu. Jako prodávající totiž ručíte za skryté vady ještě 5 let po předání nemovitosti.
Jedinou spolehlivou obranou je takzvané Prohlášení o vadách. Jde o transparentní, písemný soupis všech známých nedostatků.
💡 MAXIMA REALITY TIP: V praxi se v prohlášení o vadách nemovitosti vyhněte obecným frázím a buďte absolutně konkrétní: Do dokumentu popište například lokální průsak vlhkosti ve sklepě během jarních měsíců, staré hliníkové rozvody v prvním patře nebo dosluhující střešní krytinu.
3. Finanční a daňový propočet
Prodej domu nespouští jen tok peněz směrem k vám, ale aktivuje i pozornost finančního úřadu.
Daň z příjmu a časový test
Než si s kupcem plácnete na finální ceně, musíte mít jistotu, zda z transakce nebudete odvádět daň z příjmu. Daň se sice nepočítá z celé utržené částky, ale pouze ze zisku (tedy z rozdílu mezi prodejní a vaší původní pořizovací cenou).
Mnoho prodávajících navíc žije v omylu, že jde vždy o 15 %. Nikoliv. Pokud váš roční příjem (vaše běžná mzda plus zisk z prodeje) přesáhne zákonný limit, což zhruba 1,5 milionu korun, padá veškerý zisk nad tuto hranici do 23% daňového pásma. Z částek v řádech milionů tak můžete státu zbytečně odevzdat obrovské peníze.
Osvobození od daně
Od daně jste plně osvobozeni, pokud splníte alespoň jednu z následujících podmínek:
- Časový test vlastnictví: Dům vlastníte déle než 5 let (pokud jste ho prokazatelně nabyli do konce roku 2020), nebo déle než 10 let (pokud k nabytí došlo po 1. lednu 2021).
- Časový test bydliště: V prodávaném domě jste prokazatelně bydleli minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem. Zákon zde řeší faktické bydliště, nicméně trvalý pobyt zapsaný v občance vám ušetří složité dokazování před úřady.
- Řešení bytové potřeby: Pokud nesplňujete ani jeden časový test, daň neplatíte, pokud utržené peníze použijete na obstarání vlastního nového bydlení (nejpozději do konce roku následujícího po roce, ve kterém jste peníze získali).
💡 MAXIMA REALITY TIPY:
☝️ Po prodeji se nezapomeňte odhlásit z platby daně z nemovitých věcí.
☝️ Prodáváte dům za více než 5 milionů korun a jste osvobozeni od daně? Pozor! Tento osvobozený příjem musíte finančnímu úřadu formálně nahlásit.
💡 Které další daně se týkají nemovitostí? Komplexní průvodce má MAXIMA REALITY zde: Daně a nemovitosti v roce 2026.
4. Fyzická příprava domu na prodej
Papíry připraveny? Teď přichází na řadu estetika a s ní spojená psychologie prodeje.
Vyklidit. A odosobnit.
Víme, že kupující si nepřišel prohlédnout vaši minulost, ale ideálně koupit svou budoucnost. Vsaďte na minimalismus a vystavte stopku desítkám kabátů, zvířecím pelíškům, fotkám a sbírkám miniatur. Protože je ale tento krok pro majitele časově vyčerpávající, MAXIMA REALITY nabízí v rámci přípravy nemovitosti profesionální homestaging zcela zdarma. Dům tak pro inzerci i samotné prohlídky získá prémiový vzhled, aniž by vás to stálo čas nebo peníze.
💡 Číst také: Homestaging nebo AI. Co vítězí?
Drobné opravy ano, rekonstrukce ne
Při přípravách se zaměřte výhradně na detail a precizní úklid. Rozhodně se vyplatí investice v řádech stokorun a tisíců: Přitlučte podlahové lišty a prahy, vyměňte prasklé žárovky, promažte vrzající panty, umyjte okna včetně spár v koupelně a ideálně celý dům vymalujte čistě na bílo. Vyhněte se instalaci nové kuchyňské linky nebo drahé přestavbě koupelny. Tyto obrovské investice se vám v prodejní ceně nikdy nevrátí v poměru jedna ku jedné a kupující má na tyto položky obvykle vlastní názor a vkus.
