Zájem o hypotéky a ekonomické chování Čechů
Začněme tím nejdůležitějším: Peníze na hypotéky si na začátku podzimu půjčujeme relativně draze, ale Češi jich mají dost. Jakkoliv toto tvrzení může dráždit ty, kteří na úvěr na bydlení nedosáhnout, čísla mluví jasně.
O silné poptávce svědčí dvě hodnoty:
- Rekordní objem nově sjednaných hypoték, tedy fronta na nové hypotéky. V prvním pololetí 2026 vzrostla meziročně o 44 % na 216 miliard korun. Mezi červnem a zářím zájem lehce ochladl, i tak si Češi půjčili přibližně dalších 85–90 miliard Kč.
- Meziroční růst objemu úvěrů na bydlení. Číslo, které ukazuje, jak rychle bobtná celkový český dluh na bydlení. Ten ve druhém čtvrtletí letošního roku zrychlil na hodnotu 9,4 %. Ekonomické analýzy předpokládají, že tento trend vydrží a za celý rok 2026 úvěry vyrostou o 9,0 % celkově.
Co tato čísla znamenají v praxi? Že lidé si na bydlení půjčují mnohem více peněz, než kolik bankám aktuálně splácejí ze starých úvěrů.
Kolik stojí hypotéky na začátku podzimu 2026?
Česká národní banka v srpnu úvěry nezlevnila. Svou klíčovou 2T repo sazbu dál drží na 3,75 %, komerční banky reagují adekvátně a průměrná úroková sazba se nyní drží kolem 4,9 %. Ekonomové předpokládají, že repo sazba bude v budoucnu stoupat, a to přibližně na 4,5 %, což výslednou úrokovou sazbu ještě prodraží.
Proč si už nemůžeme půjčovat levné peníze?
Hlavním úkolem České národní banky je držet na uzdě inflaci a zajistit stabilitu. Současné dražší úvěry nejsou trestem, ale spíše záchrannou brzdou. Do úrokových sazeb navíc promlouvá i globální nervozita.
Komerční banky si totiž samy nakupují peníze na světových trzích, kde se kvůli napjaté geopolitické situaci znatelně zdražovalo. Tento účet pak logicky přesouvají na koncové klienty. Půjčit si na bydlení dnes sice znamená sáhnout hlouběji do kapsy, ale český kupující se s novou realitou smířil a má kam sáhnout.
Skutečně Čechům rostou mzdy?
Ano. Po letech, kdy nám zdražování v obchodech doslova požíralo výplaty, nastal obrat. Hned v prvním čtvrtletí letošního roku zasprintovala tzv. reálná mzda - tedy to, co si za svou výplatu můžete skutečně koupit po odečtení inflace - o mimořádných 6,4 % oproti loňsku.
Ve druhém čtvrtletí tempo růstu mírně zvolnilo na 4,3 % a třetí kvartál se vyvíjí podobně. Za celý letošní rok tak průměrný růst spolehlivě překoná čtyřprocentní hranici.
Proč? Firmy už nebudou přidávat tak štědře. A vraťme se ještě k inflaci. Na přelomu letošního roku se očekává její mírné zvýšení (zhruba ke 3 %) a poté její návrat k dvouprocentní cílové hladině. Mezitím nám ale z peněženek něco ukousne.
Je třeba dodat, že růst cen nemovitostí stále předhání mzdy. Dostupnost vlastního bydlení se tak pro běžného člověka reálně nezlepšuje, naopak se mírně propadá.
Kolik Češi uspoří?
Ruku v ruce s rostoucími mzdami stoupají i úspory českých domácností. V prvním čtvrtletí letošního roku dosáhla míra úspor hranice 20 % disponibilního příjmu.To znamená, že Češi dnes z každé stokoruny odloží stranou průměrně dvacetikorunu.
Pro srovnání, v předcovidových letech to bylo sotva dvanáct korun. Nejde o chvilkový výkyv. Ekonomové tento trend označují za hluboký strukturální posun ve finančním chování obyvatel, přičemž se očekává, že i v průběhu příštího roku se míra úspor udrží na nadprůměrných 19 %.
Je zde ale jedno velké „ale“. Těchto 20 % je celostátní průměr. Bohatství se v české společnosti silně koncentruje a tato akumulace kapitálu probíhá primárně u vyšší střední třídy a podnikatelů. Realitní trh dnes netáhnou rodiny kupující své první bydlení, ale spíše investoři, kteří mají přebytek hotovosti a chrání ji před inflací.
Co to znamená?
Že uvedená makroekonomická data nejsou žádná zaprášená nuda, ale jasně naznačují finanční chování Čechů. A že současný realitní trh je trh, který si věří a logicky hledá bezpečný přístav pro svůj nahromaděný kapitál, kterým jsou pro Čechy tradičně cihly a malta.
⮕ Mimochodem, myslíte, že se předchozí tvrzení týká všech generací? Ne tak docela. Čtěte, v čem se rozcházejí tři současné generace ohledně bydlení.
Proč jsou tedy nemovitosti drahé?
Za současnou cenovou hladinou stojí dokonalá bouře několika faktorů. Na jedné straně trhu přešlapuje mimořádně silná skupina kupujících. Mají naspořeno, rostou jim reálné příjmy a pochopili, že vyčkávat na plošné zlevnění nedává smysl.
Tato silná poptávka dává prodávajícím do rukou velmi silné karty – avšak pod jednou zásadní podmínkou: svou nemovitost musí nacenit realisticky a s ohledem na její skutečný technický stav.
Na druhé straně rovnice stojí chronicky podvyživená nabídka. Aktuální trh dohání tvrdé „stavební zpoždění“, naše české dědictví cenových šoků z let 2022 a 2023, kdy raketově vystřelily ceny stavebnin i financování a developeři plošně šlápli na brzdu.
Výsledek? V prvním pololetí 2026 bylo v Česku zkolaudováno pouhých 16 263 bytů, což znamená meziroční propad o 4,1 %.
Ačkoliv celonárodní statistiky hlásí nadějné oživení v počtu nově zahájených staveb (22 785 bytů), pro nejbližší měsíce to žádnou úlevu nepřinese. Tyto byty se totiž na trh fyzicky dostanou až za dva až tři roky.
Detailní data navíc odhalují extrémní regionální nerovnováhu a masivní stahování developerského kapitálu z periferií do velkých center. Výstavba mimo hlavní ekonomické uzly tak prakticky zamrzá.
Tento strukturální deficit navíc dál umocňuje nechvalně známá zdlouhavá česká byrokracie, která celý proces výstavby natahuje a prodražuje. Situaci nepomáhá ani fakt, že nadále trvá zvýšený růst cen stavebních prací a materiálů. Nových bytů se zkrátka staví málo, pomalu a draze, což nevyhnutelně fixuje ceny celého trhu nahoře.
Do rovnice navíc vstupuje silný nájemní trh. Hypoteční úroky kolem pěti procent znamenají, že pro část střední třídy je vlastní bydlení momentálně finančně nedostupné. Poptávka se tak masivně přelévá do nájmů, což drží nájemné nahoře. Pro investory s hotovostí to znamená jediné: Koupit dnes byt na pronájem stále spíše dává ekonomický smysl, protože výnosy z nájmu jsou společně s hodnotou nemovitosti stále atraktivním rozhodnutím. I tento investiční apetit tvoří silný polštář, který nedovolí cenám nemovitostí klesnout.
Vývoj cen nemovitostí
Aktuální data potvrzují, že ačkoliv realitní trh z hlediska cenové dynamiky mírně brzdí, zlevňování se ale nekoná. Meziroční růst nabídkových cen bytů ve druhém čtvrtletí zpomalil na 10,7 % (z původních 12,9 % v prvním kvartálu), což ale nadále představuje silný dvouciferný růst.
Tento trend ochlazování jasně dokládají i mezikvartální data: zatímco v prvním čtvrtletí roku 2026 stouply ceny o 2,7 %, ve druhém čtvrtletí přidaly už jen 1,4 %.
Silná cenová setrvačnost z první poloviny roku nám dává jasný signál pro celoroční bilanci. Z našich analýz nabídkového trhu vyplývá, že v meziročním srovnání ceny nemovitostí za rok 2026 výrazně vyrostou: Zatímco v Praze, která již operuje na vysokém cenovém základu, očekáváme celoroční růst kolem 6-7 %, v regionech s nižší výchozí cenou může toto tempo dosáhnout až 12 %.
Pro zachycení aktuálního sebevědomí trhu a odlišných rychlostí v regionech analyzujeme vývoj nabídkových cen (meziroční srovnání červenec 2025 vs. červenec 2026). Tato data fungují jako přesný předstihový ukazatel tržního sentimentu dříve, než se transakce propíší do katastru:
Vývoj cen novostaveb, starších bytů a rodinných domů v krajích ČR
Tabulka ukazuje, že na trhu aktuálně úřaduje extrémní štěpení a prémiová cenovka za nové. Strach z drahých a nespolehlivých řemeslníků, drahých materiálů a budoucích nákladů na energie mění chování kupujících.
- Z extrému do extrému: Zatímco v Libereckém kraji staré byty jako jediné v republice zlevňují (-5 %) a cenová propast mezi starým a novým bytem je zde absolutně nejvyšší (téměř 72 tisíc na metr), v Ústeckém a Karlovarském kraji zažívají byty před rekonstrukcí brutální skok (+29 % a +23 %).
- Zamrzlé regiony: Enormní růst cen starých bytů v levnějších krajích dává smysl, když se podíváte na cenu novostaveb. V Ústí stojí metr v novostavbě extrémních 107 tisíc (stejně jako v jižních Čechách). Lokální kupující na to nemají, poptávka se proto přelila k nejlevnějším bytům před rekonstrukcí (41 tisíc za metr), což vystřelilo jejich cenu nahoru. Obecně ale rozhodně lze sledovat trend přelévání městské poptávky do menších měst.
- Rodinné domy: Všimněte si pravého sloupce. S výjimkou Moravskoslezského kraje a Vysočiny rostou ceny rodinných domů výrazně pomaleji než ceny bytů (v Praze, Jihomoravském či Pardubickém kraji jen o 3 %). To je jasný důkaz, že opatrnost kupujících ohledně provozních nákladů větších nemovitostí stále přetrvává.
Jaké ceny nemovitostí nás čekají v příštích měsících?
Základní scénář predikuje pro zbytek roku 2026 a rok 2027 průměrný růst cen nových nemovitostí okolo 6 %. Zapomeňte ale na to, že hodnota vaší nemovitosti automaticky poskočí o toto číslo jen proto, že má zdi a střechu.
Operovat dnes na českém realitním trhu s celorepublikovou „průměrnou cenou“ je zkrátka riskantní a zavádějící. Průměrování zcela ztrácí smysl ve chvíli, kdy metropole jako Praha roste zdánlivě pomalejším tempem (očekávaných 8 %), ale z extrémně vysokého základu (např. 140 000 Kč/m²), zatímco zbytek republiky vykazuje dravějších 12 %, ovšem z výrazně nižší startovací čáry (např. 80 000 Kč/m²). Nižší procentuální růst v metropoli tak neznamená opadnutí zájmu, ale čistě fakt, že Praha dosáhla svého cenového vrcholu dříve než regiony.
Obrovské propasti dnes zejí i mezi jednotlivými segmenty. Extrémní rozdíly najdeme mezi byty, o které se perou zástupy zájemců v centrech měst, a byty, které leží měsíce ladem v ekonomicky slabších regionech. Průměr těchto extrémů pak logicky nevyjadřuje reálnou hodnotu ani jednoho z nich.
Éra, kdy cenu definovaly primárně metry čtvereční, definitivně skončila. Prémiové novostavby a energeticky úsporné byty v dobrých lokalitách si svou cenu nekompromisně obhájí a dál porostou. Naopak u starších, neopravených a energeticky náročných nemovitostí na periferiích uplatňuje trh tvrdou „sankci za rekonstrukci“. Tyto byty budou muset o svého kupce aktivně bojovat, což otevírá obrovský prostor pro vyjednávání o ceně. Dnes nerozhoduje kvantita, ale technický stav, budoucí provozní náklady a dobrá adresa.
