Český realitní trh zažívá tichou proměnu potřeb, která se propisuje do životních rozhodnutí. Zatímco pro jednu generaci vlastnit znamená být, dvě mladší smýšlí jinak.
V článku se zaměřujeme na:
- Husákovy děti (narozené cca 1970–1979),
- mileniály (narozené cca 1980–1995) a
- generaci Z (narozené cca 1996–2010).
Co je jinak než dřív a v čem se tyto tři skupiny neshodnou?
Generační střet č. 1: Co je pro mě bydlení?
Husákovy děti
Československo 70. a 80. let – tedy doba, kdy přicházely na svět Husákovy děti – stálo na silném pilíři státního, podnikového a družstevního fondu. Tato generace prožila dětství v éře, kdy se byty nekupovaly, ale přidělovaly formou státních dekretů. Ještě při sčítání v roce 1991, těsně po pádu režimu, tvořily nájmy a obecní byty zhruba 40 % celkového bytového fondu v zemi.
Zlom nastal na přelomu tisíciletí, kdy umožnila privatizační vlna tehdejší mladší generaci Husákových dětí levně odkoupit městské byty. Česko se tak během jediné dekády proměnilo v evropského premianta ve vlastnickém bydlení.
„Ve svém“ tak dnes bydlí zhruba tři čtvrtiny Čechů, což významně převyšuje unijní průměr. A pro generaci dnešních padesátníků a šedesátníků obvykle představuje cihla a beton ultimátní životní kotvu, zatímco život v nájmu v produktivním věku je často vnímán jako selhání.
Mileniálové a generace Z
Luxusní polštář dekretů a levného bydlení však pro dvě mladší generace definitivně splaskl.
Mileniálové buďto ještě stihli éru levnějších peněz a splácí hypotéku, nebo také ne, a vlastní bydlení je pro ně buďto nedostupné, nebo jim vysoké ceny nedávají smysl a volí jiné priority. Pro mileniály v nájmu je pak tato volba zčásti nutnost, kterou akceptují, a zčásti alternativa, která jim může otevírat jiné dveře (cestovat, studovat, investovat jinak).
Mimochodem, nájemní bydlení je kvůli vysokým cenám nemovitostí opět na vzestupu a většina prognóz tvrdí, že lidí v nájmech bude stále přibývat.
➔ Číst: Ceny nájmů v roce 2026 a kam míří nájemní trh.
Generace Z v současnosti naráží na realitu trhu, kde kupní ceny nemovitostí rostly od roku 2010 dvakrát rychleji než reálné mzdy. Sociologická data přitom boří mýtus, že tito mladí lidé touží po kočovném životě a podnájmech.
Pro 8 z 10 mladých Čechů do 30 let je vlastnictví nemovitosti nemovitosti důležitým cílem, ale propast mezi přáním a možností je dnes extrémní. Nejmladší generace často volí zcela jiný přístup k životu: Flexibilní úvazky, alternativní možnosti bydlení, cestování nebo spolubydlení i ve věku, kdy se od jejich předků očekávalo usazení v rodinném životě.
Je otázkou, zda je deklarovaná flexibilita novým životním stylem, nebo čistě pragmatickým adaptačním mechanismem na zablokovaném realitním trhu.
Generační střet č. 2: Kde chci bydlet?
Husákovy děti postavily v minulosti často představu přepychu na izolovaném klidu a velké rozloze. Stali se pomyslnými pionýry porevolučního boomu satelitních městeček a velkých rodinných domů s bazénem, garáží a dílnou.
Mileniálové bývají představiteli městského kompromisu, protože vědomě vyměnili velikost za výhodnou polohu. Netouží nutně po vlastním domě – statisticky nejpoptávanějším ideálem je pro ně byt o velikosti 3+kk ve městě.
Kvůli menší ploše se jejich život částečně přesouvá ven. Chtějí dobré pracovní příležitosti, parky, farmářské trhy, kulturní život, školky a školy blízko a ocení parkování, i když auto pro ně není modlou a často dokáží žít bez něj.
Generace Z jsou městští tvorové. Metráž je pro ně (dnes) sekundární, soukromé zázemí často dokáží redukovat na funkční minimum a nevadí jim mikro byty či garsonky, protože život se odehrává spíše venku za zdmi. Sledují proto, co je v okolí: Lokální bistro? Fitness centrum, cowork centrum či spojení veřejné dopravy? Auto je totiž pro necelou polovinu v této životní fázi zbytečností.
Genreační střet č. 3: Co chci a z čeho neslevím?
Při klientských prohlídkách vnímáme, že co jedna generace považuje za stavební standard a pýchu, druhá vnímá jako vadu. V realitní praxi tuto situaci označuje pojem morální zastaralost nemovitosti.
Dům či byt nemá žádné technické vady, stěny jsou rovné a statika v pořádku, ale jeho vnitřní uspořádání už neodpovídá potřebám současného trhu. Typickým příkladem jsou nemovitosti navržené nebo rekonstruované podle představ Husákových dětí, za které ti mladší nechtějí platit.
Husákovy děti při výběru nemovitosti obvykle kladou důraz na solidní materiály, fyzickou konstrukční pevnost a „tradičnější“ prostorové uspořádání. Naše zkušenosti ukazují, že pro tyto klienty nebývají překážkou jasně oddělené místnosti, jako např. samostatná uzavíratelná kuchyně.
Při hledání nového bydlení si Husákovy děti (zvyklí na prostor) s sebou nesou poptávku po vanách a rohových vanách před sprchovými kouty, spížích či komorách, nebo sklepech. V oblasti technologií dávají lidé kolem padesátky až šedesátky zpravidla přednost mechanické spolehlivosti před složitými digitálními systémy.
Mileniálové stojí za masivním prosazením otevřených dispozic. Srdcem jejich domova bývá spojený obývací pokoj s kuchyňským koutem a kvůli rozmachu práce z domova již běžně vyžadují pracovnu nebo alespoň pracovní kout.
V koupelnách jednoznačně preferují bezbariérové walk-in sprchové kouty se žlabem, protože šetří prostor. Jsou první generací, která aktivně poptává prvky smart home (vzdálené ovládání stínění, podlahového vytápění a zabezpečení přes aplikaci).
U generace Z jsou jejich preference přímým odrazem startovní životní fáze, kdy vlastní kapitál teprve budují, a zároveň vysokých cen, které jim nedovolují přemýšlet o velkých prostorech.
Ze zprostředkování pronájmů či malých startovních bytů lze shrnout, že tito nejmladší dospělí obvykle směřují k radikálnímu funkčnímu minimalismu se stabilním internetovým připojením. Nemívají nároky na konkrétní podobu kuchyně ani dispozic, stejně jako na vybavenost bytu – nábytek vnímají spíše jako dočasný modulární prvek, který musí být lehký a snadno přemístitelný v případě stěhování.
Je však nutné podotknout, že realitní preference nejmladších jsou přímo úměrné věku a ekonomické realitě. Bylo by chybou měřit nároky dvacetiletého člověka stejným metrem jako potřeby šedesátníka.
Závěr? Máme tu velmi zajímavá „realitní škatulata“
Aktuálně zažíváme z pohledu realitního trhu poměrně fascinující jev, kdy se preference a zájmy jednotlivých generací míchají: Husákovým dětem odrůstají děti a oni najednou zjišťují, že sami obývají třípatrový dům za městem, který je drahý na údržbu i vytápění. Uvažují o prodeji a přesunu do menšího, komfortního bytu ve městě.
Tento velký dům by ráda koupila část mileniálů – zakládají totiž rodiny a město je pro ně drahé či jinak nežádoucí.
Jenže kvůli přísným podmínkám bank na hypotéky často nedosáhnou na cenu, kterou Husákovy děti žádají. A do toho všeho vstupuje generace Z, která si pronajímá městské garsonky, jež mileniálové před lety koupili jako svou první investici.
➔ Čtěte také: Prodat rodinný dům, nebo držet?
Je to realitní pat? Ne. Každá generace má svou pravdu a svůj vlastní realitní klíč. Pokud prodáváte nemovitost postavenou na kouzlu minulých časů, pomůžeme vám ji správně odprezentovat dnešním kupujícím.
