Ceny nájmů 2024: Nájemní bydlení zdražuje ve všech krajích
Nájmy rostou v Česku už mnoho let a nedá se očekávat, že by tento trend něco mohlo v následujících letech zvrátit. Právě naopak: zejména majitelé bytů ve větších městech se mohou těšit na to, že jejich zisk z pronájmu stále poroste. Nájemníci budou muset v budoucnu na nájem vynaložit ještě větší část výplaty, než jsou nyní zvyklí.
Ceny pronájmů jsou úzce provázané s dostupností vlastního bydlení. Čím dražší hypotéky, tím větší poptávka po nájemních bytech a taky dražší činže. Kdo by za jiných okolností už bydlel ve vlastním, musí se spokojit s nájmem (tzv. odložená poptávka).
Právě tento princip stál za růstem nájmů v roce 2023, kdy se úrokové sazby hypoték pohybovaly kolem 6 % a inflace zdražila i stavební materiály. Odkládaly se nejen nákupy bytů, ale i stavby rodinných domů. Naopak na nájemní bydlení se ve větších městech stály fronty. Jak se vyvíjí nájemné v roce 2024?
Aktuální ceny nájmů v ČR
Růst nájmů vidíme skoro ve všech krajích. Pokles nájemného zaznamenal na začátku roku jen Plzeňský a Zlínský kraj. Průměrná výše nájemného za m2 pro celou ČR byla 302 Kč, což odpovídá u bytu o výměře 60 m2 částce 18 120 Kč měsíčně.
Každý průměr však v sobě skrývá extrémní hodnoty. Ve všech krajích kromě Prahy, Středočeského a Jihomoravského kraje se držel průměrný nájem pod 230 Kč za m2. Za šedesátimetrový byt se tedy platí ve většině republiky méně než 14 000 Kč, v nejlevnějším Ústeckém kraji jen 10 740 Kč.
Kvartální změny nájemní ceny bytů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
Aktuální ceny nájmů v Praze
Nejvyšší nájmy jsou v Praze, kde se průměr vyšplhal na začátku roku 2024 na 359 Kč za m2. To odpovídá u šedesátimetrového bytu měsíčnímu nájmu ve výši 21 540 Kč. Tempo růstu je taky v Praze výrazně rychlejší než kdekoli jinde v republice. Meziročně se cena nájmu za m2 navýšila o 10 %. Strmý růst se datuje už od počátku roku 2022 a zatím nic nenasvědčuje, že by mělo přijít jakékoli zpomalení.
Hypotéky sice od začátku roku 2024 zlevňují a poptávka po vlastním bydlení se zase rozjíždí, ale v Praze je hlavním problémem nedostatek bytů. V hlavním městě chce bydlet mnohem více lidí, než kolik se do něj aktuálně vejde, a povolovací procesy jsou tak pomalé, že developeři nestíhají doplňovat nabídku dost rychle. Tomu odpovídá vývoj nájemného.
Každý byt k pronájmu v Praze se může proměnit v malý zlatý důl, pokud se podaří najít spolehlivé nájemníky. Podívejte se, jak pronajímat byt bez oplétaček.
Ceny nájmů v Brně a Středočeském kraji
Pronájem bytu v Jihomoravském kraji stál začátkem roku 2024 v průměru 281 Kč za m2, což odpovídá částce 16 860 Kč za 60 m2. Brno a jižní Morava jsou tedy druhý nejdražší realitní trh v Česku, nájmy jsou tady výrazně dražší i ve srovnání se Středočeským krajem, který je třetí. I na jižní Moravě ovšem musíme rozlišovat podle lokality – najdeme tady obce s levným bydlením, naopak průměrný nájem v Brně šplhá až k 320 Kč za m2 (19 200 Kč za 60 m2).
Do Středočeského kraje a měst, jako je Kolín, Beroun nebo Mělník, míří rodiny, které si nemohou dovolit bydlet v hlavním městě. Platí to už nejen pro vlastní, ale taky pro nájemní bydlení. Dříve stáli Pražané před rozhodnutím, jestli zůstat v nájmu v hlavním městě, nebo odejít do vlastního a dojíždět. Dnes už se nižší střední třída stěhuje do prstence kolem Prahy i za nižšími nájmy, což žene ceny nahoru. Průměrné nájemné za m2 ve středních Čechách na přelomu let 2023/2024 výrazně poskočilo a vystoupalo na 260 Kč, tedy 15 600 Kč za 60 m2.
→ Hledáte bydlení? Podívejte se na naši nabídku bytů k pronájmu.
Nájemní byty – cena za m2, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
Cena pronájmu rodinného domu
A co rodinné domy? Nájem, nebo hypotéka? V roce 2023 se navýšil zájem o pronájmy rodinných domků a týkalo se to opět hlavně lidí, kteří nedosáhli na hypotéku. Výhodnější bylo si rodinný dům pronajmout než pořídit na hypotéku. Svůj sen o bydlení v domku se zahradou tedy rodiny často nakonec realizovaly právě skrz pronájem.
Tento trend nebývá tak silný v letech, kdy jsou hypotéky dostupnější, proto se letos zase utlumí s klesajícími úrokovými sazbami. Stěhování mladé rodiny obvykle probíhá spíš z pronajatého bytu do vlastního domu, pokud je to aspoň trochu možné. Nájem staršího rodinného domu navíc můžou prodražit taky energie, hlavně vytápění, kde často nájemci zjistí náklady s překvapením až s prvním vyúčtováním.
A co majitelé rodinných domů? Vyplatí se jim pronájem? To velmi záleží na lokalitě. Domy v dobré dojezdové vzdálenosti do velkých měst se mohou pronajímat dobře. Naopak sehnat dobré nájemníky do domku někde na vesnici může být někdy velký problém.
→ Podívejte se na článek Prázdná nemovitost. Je lepší prodej, nebo pronájem?
Cenová mapa nájemného
Spolehlivá mapa ceny nájmů aktuálně v České republice neexistuje, protože není žádná veřejná evidence uzavřených nájemních smluv. U prodejů nemovitostí je to jinak – katastr nemovitostí má všechny kupní smlouvy, proto dnes už existují cenové mapy, které ukazují, za kolik se prodávají byty v konkrétní lokalitě.
U nájemného se obvykle pracuje jen s nabídkovými cenami z realitních serverů, které nemusí úplně odpovídat skutečně dohodnutému nájemnému. Přesto tyto údaje poskytují poměrně dobré vodítko pro další majitele, kteří chtějí zjistit, jaká je obvyklá výše nájemného v dané lokalitě. Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo v roce 2011 mapu obvyklého nájemného, protože končila regulace nájemného a stát se obával, že nájmy vzrostou příliš. Tato mapa však už není v provozu, protože neposkytovala spolehlivá data.
Nová cenová mapa nájemného ovšem možná brzy vznikne tentokrát z iniciativy Ministerstva financí. Má pomáhat nájemníkům, pronajímatelům i státu, který ji může využít např. pro rozdělování příspěvků na bydlení
→ Máte v bytě nájemníky? Možná můžete ušetřit na daních. Doporučujeme článek Daň z pronájmu nemovitosti: Jak ji snížit?
Navýšení nájemného o inflaci
Když analyzujeme data z realitních portálů, úplně chybí informace o tom, jaké nájemné platí lidé, kteří jsou v pronájmu dlouhodobě. Když se nemění nájemník, o změně ceny nájmu se nedozvíme. Ke zvýšení nájemného přitom dochází často. Ve kterých situacích tedy může pronajímatel zvýšit nájemné, i když nájemníci zůstávají stejní?
- Končí nájemní smlouva na dobu určitou a uzavírá se nová.
- Jednou za rok může majitel navrhnout zvýšení nájmu také u smluv na dobu neurčitou, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
- Nájemné se může jednou ročně navýšit o inflaci.
Inflační doložka umožňuje pronajímateli navýšit nájemné každoročně bez ohledu na to, jestli částka odpovídá obvyklému nájemnému. Inflace dosáhla například v roce 2023 mimořádné úrovně: nájemníci se mohli dočkat skokového navýšení až o 10,7 % (index spotřebitelských cen CPI). U průměrného šedesátimetrového bytu s nájemným 17 820 Kč by se tedy jednalo o navýšení o 1782 Kč.
Aby byla platná, musí inflační doložka obsahovat:
- datum zvýšení – například každý rok k 1. lednu nebo dni uzavření smlouvy,
- proces navýšení – automaticky nebo na výzvu pronajímatele,
- inflační ukazatel – nestačí uvést pouze „inflace“, raději index CPI nebo Eurostat.
V dalších letech už se nepředpokládá tak vysoká míra inflace, běžně by se měla držet v rozmezí 2-4 %. To ovšem pořád znamená u našeho modelového bytu navýšení o 350-700 Kč každý rok. Podle občanského zákoníku se nájemné nesmí zvýšit o více jak 20 % za tři roky, to však platí jen u nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Pokud je smlouva na rok a potom se uzavírá nová, majitele bytu ve zdražování nic neomezuje.
Míra inflace v procentech, zdroj: Český statistický úřad
Kalkulačka pro výpočet nájemného
Stanovení výše nájemného je klíčem k úspěšnému pronájmu. Tržní cena nájmu přiláká nájemníky a přinese zajímavý zisk. Ale jak určit cenu pronájmu bytu? Vše by usnadnila kalkulačka výše nájemného. Jenže cena pronájmu musí zohlednit obrovské množství faktorů: velikost bytu, lokalitu, ale taky stav a vybavení bytu, patro, orientaci oken, dopravní dostupnost a další. Žádná spolehlivá kalkulačka ceny nájmů tedy neexistuje.
Naši realitní specialisté vám rádi pomůžou s pronájmem bytu. Stanoví tržní cenu pronájmu, připraví atraktivní inzerát a seženou spolehlivé nájemníky. Naši právníci potom připraví nájemní smlouvu, která ochrání vás i váš majetek. Pronajměte svou nemovitost bez starostí.
Zdroje
- https://www.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/najemni-bydleni-bude-letos-zdrazovat-zejmena-ve-velkych-mestech-zajem-o-nej-stoupa-1413236
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-stat-bude-sledovat-ceny-najmu-prvni-detaily-cenove-mapy-jsou-na-svete-240141
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-drahe-cinze-nuti-cechy-k-improvizacim-sdileji-byty-i-cela-patra-239387
- https://www.kurzy.cz/zpravy/669016-kvuli-drazsim-hypotekam-jsou-v-kurzu-pronajmy-rodinnych-domu/
- https://www.penize.cz/pronajem-bytu/448938-kdy-muze-pronajimatel-zvysit-najemne-v-byte-jak-funguje-inflacni-dolozka
- https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-zvyseni-najmu-jaka-pravidla-musi-majitel-dodrzet-217546
