K čemu slouží kauce a jaká může být její maximální výše?
V tomto článku se podíváme na pravidla pro kauce při pronájmu bytu, jak postupovat při jejím uložení, a co dělat, pokud pronajímatel odmítá kauci vrátit.
Kauce při pronájmu podle občanského zákoníku
Kauce, neboli jistota, se obvykle hradí v momentě podpisu nájemní smlouvy nebo těsně před tím, než nájemce získá klíče od nemovitosti. Pro pronajímatele je důležité, aby byla kauce uhrazena před nastěhováním nájemníka, což zajistí, že má majitel pokrytou případnou záruku ještě před tím, než začne nájemník nemovitost užívat. Ideální je domluvit se na platbě kauce dopředu a jasně stanovit podmínky přímo v nájemní smlouvě, včetně její výše, která nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Pronajímatel by měl vždy vystavit doklad o přijetí kauce s přesným datem a částkou. To pomůže předejít sporům ohledně toho, zda byla kauce skutečně složena.
Obvykle je nejlepší kauci vyžádat při podpisu smlouvy s jasnou specifikací účtu, na který by měla být složena. Dříve byla kauce povinně ukládána na speciální účet, což mělo zaručit, že ji pronajímatel během nájmu neutratí a po jeho skončení bude schopný ji vrátit. Toto pravidlo však již neplatí, protože ho nový občanský zákoník neobnovil. Nyní si tak pronajímatel může kauci uložit na svůj běžný nebo spořicí účet. Přesto je dobré kauci uložit na zvláštní bankovní účet, který bude určen pouze pro tento účel. To usnadní evidenci a vrácení částky na konci nájemního vztahu.
Institut kauce je tedy upraven v českém občanském zákoníku, konkrétně v § 2254. Zákon stanovuje, že kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Je však důležité zdůraznit, že trojnásobek nájemného nesmí překročit součet kauce a smluvních pokut. To znamená, že pokud je ve smlouvě sjednána smluvní pokuta, musí být její výše zahrnuta do celkového limitu tří měsíčních nájmů.
Rozdíl mezi kaucí a smluvní pokutou
- Kauce se používá k úhradě konkrétních nákladů, jako jsou nedoplatky na nájemném, škody způsobené nájemníkem nebo nesplacené služby.
- Smluvní pokuta je peněžní sankce, kterou nájemník hradí za porušení určitých smluvních podmínek, například za pozdní platbu nájemného nebo za porušení jiných smluvních závazků. Smluvní pokuty se nehradí z kauce, ale zcela odděleně.
Co vše může být hrazeno z kauce na byt?
Pronajímatel má právo použít kauci na krytí různých finančních závazků nájemníka. Mezi nejčastější důvody pro použití kauce patří:
- Nedoplatky na nájemném nebo službách – Pokud nájemník nezaplatí nájemné nebo poplatky za energie, může pronajímatel využít kauci k jejich úhradě.
- Poškození nemovitosti – Kauce může být použita na opravy škod, které vznikly nad rámec běžného opotřebení.
- Náklady na úklid – V některých případech je kauce použita na úhradu úklidových prací, pokud nájemník nepředá byt v odpovídajícím stavu.
Kauce může být použita na opravy škod nebo úklidové práce, pokud nebude byt navrácen v odpovídajícím stavu.
Jak správně použít kauci na úhradu dluhů nájemce
Pronajímatel má právo použít kauci k úhradě dluhů vzniklých nájemcem, ale je povinen jasně specifikovat, jaké dluhy z kauce hradí a v jaké výši. Pokud pronajímatel použije část kauce na úhradu dlužných částek, musí to podložit konkrétními dokumenty, jako jsou vyúčtování nedoplatků na službách nebo potvrzení o nezaplaceném nájemném.
Například, pokud se kauce používá na pokrytí dlužného nájemného, musí být jasně uvedeno, za které období nájemce dluží a jaká je celková výše dluhu. Pokud pronajímatel tyto detaily nespecifikuje, nemá právo na použití kauce k úhradě těchto dluhů. Pokud dojde ke sporu o vrácení kauce, je důležité komunikovat písemně. Pronajímatel by měl písemně informovat nájemníka o důvodech započtení kauce.
Pronájem bytu bez kauce
Pronájem bez kauce může na první pohled vypadat jako lákavá varianta, zejména pro nájemníky. Pro pronajímatele to ale představuje zásadní riziko. Kauce totiž poskytuje finanční ochranu v případě škod na majetku nebo neplacení nájemného. Pokud kauce chybí, pronajímatel nemá žádnou záruku, že v případě problémů dostane jakoukoli kompenzaci. Bez kauce je majitel bytu odkázán na to, že nájemník dodrží smluvní podmínky, a pokud ne, hrozí zdlouhavé a nákladné řešení soudní cestou, jak píšeme v článku Co dělat, když nájemník neplatí?
Pronajímatel nevrátil kauci. Co s tím?
Podle zákona je pronajímatel povinen vrátit kauci při skončení nájmu, tedy v tentýž den. Není možné čekat na všechna vyúčtování služeb, což může trvat i rok. Pokud pronajímatel zadržuje kauci déle, než je běžné, dostává se do prodlení. V tomto případě máte nárok nejen na vrácení kauce, ale i na úroky z prodlení, které jsou vyšší než běžné úroky.
Co dělat, pokud jste složili kauci a pronajímatel ji odmítá po skončení nájmu vrátit? Prvním krokem je zaslat pronajímateli formální výzvu k vrácení kauce. Pokud na tuto výzvu nereaguje, doporučuje se konzultovat situaci s právníkem a zvážit podání žaloby.
Jak předejít sporům ohledně vrácení kauce?
Pro obě strany je výhodné mít předávací protokol. Tento dokument slouží jako důkazní materiál v případě sporu o kauci. Doporučuje se zahrnout detailní popis stavu nemovitosti, včetně všech zařízení a vybavení. Soudní spory o vrácení kauce nejsou neobvyklé, proto je důležité, aby obě strany shromažďovaly důkazy. Doporučuje se:
- Fotodokumentace bytu před nastěhováním a při vystěhování – Tím lze doložit, v jakém stavu byl byt předán a vrácen.
- Písemné protokoly o předání nemovitosti – Tyto protokoly by měly obsahovat seznam všech zjištěných škod či nedostatků.
- Účtenky a faktury za opravy či úklid – Pronajímatel by měl uchovávat všechny doklady o provedených opravách nebo úklidových pracích, které byly hrazeny z kauce.
