Daň z pronájmu bytu
Pronájem nemovitosti je třeba zahrnout do daňového přiznání, a to konkrétně do přílohy číslo dvě, kam patří právě příjmy z pronájmu a tzv. ostatní příjmy (včetně daně z prodeje nemovitosti). Kdo odevzdává papírové daňové přiznání na finanční úřad, musí stihnout letos lhůtu 2. 4. 2024. Na přiznání v elektronické podobě máte čas až do 2. 5. 2024, pro daňové poradce platí lhůta 1. 7. 2024.
Příjem z pronájmu nebo podnikání?
Zásadní je vyjasnit, jak stát nahlíží na to, kdy jde o „obyčejný“ pronájem, který se daní jako příjem z nájmu (dle § 9 ZDP). Můžete totiž zjistit, že vaše pronajímání stát vnímá jako podnikatelskou činnost, která se daní jinak (dle § 7 ZDP).
Podnikáním jsou tzv. ubytovací služby. Jde o hotely a hostely, ale také krátkodobé pronájmy přes platformy typu Booking, Airbnb atd. Rozlišovací znaky jsou:
- krátká nebo přechodná doba ubytování (dny, týdny)
- účelem ubytování je rekreace
- služby, např. úklid prostor, výměna ložního prádla, snídaně apod.
- ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy
- v nabídce ubytování se objevuje cena za den, případně týden
- ubytování je nabízeno na internetu, v tisku, letácích, billboardech apod.
Když nejde o ubytovací služby, může přesto jít o nájem jako podnikání, pokud je byt nebo dům součástí obchodního majetku. Pak se příjmy z nájmu zdaňují jako příjmy z podnikání neboli samostatné činnosti (dle § 7 ZDP).
Pokud jste vyloučili vše výše uvedené, pak jde skutečně o příjem z pronájmu dle § 9 ZDP. Takové příjmy nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, ale mohou ovlivnit to, jestli se na vás vztáhne tzv. progresivní daň se sazbou 23 %. To je nedávná změna – do roku 2021 platila tzv. solidární daň, kam se tyto tzv. pasivní příjmy nezapočítávaly, ale dnes příjmy z pronájmu mohou spadnout do vyšší sazby.
Rozdíl mezi pronajímatelem a podnikatelem
Kdo musí platit daň z pronájmu
Mnozí pronajímatelé se zajímají, jak legálně pronajímat byt a neplatit přitom žádné daně z pronájmu. Taková možnost není úplně vyloučená, ale vše záleží na tom, kolik vyděláte. Zásadní vliv na výši daně má také způsob evidence výdajů. Můžete vykazovat přesné příjmy v daňové evidenci, nebo zvolit jednodušší daň paušální.
Pro daňové přiznání za rok 2023, které se bude podávat na jaře 2024, taky poprvé platí navýšené limity. Pokud jste zaměstnanec, tak si můžete vedle zaměstnání vydělat z podnikání, pronájmu či jiné výdělečné činnosti až 20 000 Kč bez danění. Limit pro podání daňového přiznání se navýšil z šesti na dvacet tisíc od 1. 1. 2023.
Ještě vyšší limit platí, pokud nejste zaměstnanec ani nemáte živnostenský list a příjem z podnikání. Mezní hranice pro podání daňového přiznání se navýšila z patnácti na padesát tisíc korun.
Pokud je vlastníků pronajímaného bytu více (například jde o spoluvlastnictví nemovitosti), stačí, když bude danit jen jeden z nich.
Jak snížit daň z pronájmu?
Stejně jako u jiných daní, také u pronájmu se procentuální sazba vztahuje na zisk, nikoli čistý příjem. Výše daně se tedy dá zásadně ovlivnit tím, jak vykážete výdaje spojené s pronájmem. Mnoho pronajímatelů si přitom vykazuje nižší výdaje, než by reálně mohli.
U daně z pronájmu si totiž můžete uplatnit buď skutečné výdaje, nebo 30% paušální výdaje. Zatímco paušál je administrativně jednoduchý, téměř vždy se vyplatí použít skutečné výdaje, protože si můžete daň podstatně snížit.
Skutečné výdaje u pronájmu
Skutečné, daňově uznatelné výdaje jsou všechny, které byly opravdu použity při pronajímání nemovitosti. A do této definice se vejde poměrně široká škála výdajů, včetně toho, že v souvislosti s pronajímáním využíváte automobil (kontrola nemovitosti, dovoz materiálu na opravy atd.). Vložit si můžete do nákladů za automobil paušálně až 4 000 Kč měsíčně (tzv. výdajový paušál).
Do skutečných výdajů můžete uplatnit také odpisy – při rovnoměrném odpisování po dobu 30 let si můžete vložit do nákladů 1,4 % a v dalších letech 3,4 % pořizovací ceny bytu či domu. Příjmy a výdaje ovšem musíte být schopni doložit – většina z nich žádný výdajový paušál nemá, takže bude třeba uschovat nesmírné množství účtenek.
Finanční úřad totiž může vyžadovat prokázání těchto údajů až 3 roky zpětně. Při daňové ztrátě až 8 let zpětně.
|
Co jsou daňově uznatelné výdaje:
|
Daň z příjmu pak vypočtete ze zisku. To znamená sečtete veškeré příjmy (všechny nájmy) za daný kalendářní rok, které k vám přišly na účet, a odečtěte výdaje. Pozor na to, abyste do příjmů započítali skutečně jen nájemné.
Zálohy na služby nejsou vaším příjmem, i když je nájemce hradí na váš účet. Platby za energie však musíte skutečně přijímat zálohově, tzn. na konci období provádíte zúčtování záloh a vracíte přeplatek nebo žádáte nedoplatek. Do příjmů z pronájmu se vám naopak započítají náklady na energie, pokud je nepřijímáte zálohově, což není nikdy doporučeno a zbytečně si tak navyšujete daň.
Dále můžete uplatnit slevy na dani, které se ovšem uplatní na vaše celkové příjmy, tedy na celý základ daně, nikoli jen na příjem z pronájmu. Některé dřívější slevy však zrušil od 1. 1. 2024 konsolidační balíček, a to například školkovné nebo slevu na studenta.
|
Slevy na dani
|
Procento daně z pronájmu se pak odvíjí od toho, zda vaše celkové příjmy překračují trojnásobek průměrné mzdy (od 1. 1. 2024 je to trojnásobek po změnách z tzv. konsolidačního balíčku, dříve to byl čtyřnásobek). Pokud:
- nepřekračujete, platíte 15% daň z příjmu,
- za všechno nad rámec této hranice pak platíte 23% daň z příjmu.
Příklad výpočtu:
Pronajímáte jeden byt za 16 000 Kč měsíčně. Váš roční příjem z pronájmu je 12× 16 000 Kč = 192 000 Kč.
Zároveň jste si spočítali, že náklady na byt – úroky z hypotéky, pojištění, daň z nemovitosti a náklady na údržbu vyšly za rok na 50 000 Kč. K tomu si uplatníte náklady na automobil 4 000 Kč měsíčně. Vaše výdaje tak činí 50 000 + 12× 4 000 = 98 000 Kč.
Po odečtení nákladů od příjmů jste na částce 94 000 Kč. Pokud jste nepřekročili hranici trojnásobku průměrné měsíční mzdy, budete danit sazbou 15 %.
94 000 x 0,15 = 14 100 Kč.
To je částka, kterou odvedete finančnímu úřadu za rok pronájmu bytu.
Co se stane, když výdaje překročí zisk?
Není to nic neobvyklého – hlavně v prvním roce, kdy nemovitost pořizujete a začínáte ji pronajímat. Výdaje vynaložené na zakoupení nemovitosti, prvotní vybavení nebo rekonstrukci hravě překročí zisk, který ve výsledku z nájmu budete mít. V tomto případě daň z pronájmu platit nebudete.
Slevy na dani
Paušální výdaje u pronájmu
V případě uplatňování paušálních výdajů se vám výpočet daně značně zjednoduší. Nemusíte si vést podrobné výdaje. Zásadně ušetříte čas s papírováním. Nevýhodou je, že se vám může několikanásobně zvýšit částka, kterou ve výsledku na dani zaplatíte.
Pozor – u paušálních výdajů nelze uplatňovat další úlevy, např. na automobil.
Paušální výdaje se rozhodně nevyplatí každému. Zejména pokud jste v uplynulém roce kupovali do bytu nové vybavení nebo například prováděli rekonstrukci. O volbě tohoto režimu se raději pobavte s daňovým poradcem.
Příklad výpočtu:
Pronajímáte jeden byt za 16 000 Kč měsíčně. Váš roční příjem je tak 12× 16 000 Kč = 192 000 Kč.
Uplatňujete paušální výdaje, takže odečtete 30 %, tj. 57 600 Kč.
Zisk je tedy v tomto případě 192 000 – 57 600 = 134 400 Kč.
Nyní zaplatíte daň 15 % ze zisku, tedy počítáme 134 400 x 0,15 = 20 160 Kč.
Způsob vykazování výdajů (přesně × paušálně) si dobře rozmyslete. Příjmy z pronájmu se daní dohromady. To znamená, že nemůžete uplatňovat paušální výdaje jen na část svých nemovitostí, ale plošně na všechny. Navíc ve chvíli, kdy pro nemovitost zvolíte daňový režim, nelze ho již v budoucnu měnit.
Proto se předtím poraďte s daňovým poradcem a dobře si propočítejte, jaký režim se vám do budoucna více vyplatí.
Jak na daňové přiznání
Daňové přiznání lze podat online na portálu Moje daně. Klikněte na Elektronická podání pro Finanční správu a najděte v elektronických formulářích Daň z příjmu fyzických osob.
Příjmy vykážete v 2. oddílu. Jako zaměstnanec uvádíte i příjmy ze závislé činnosti (zaměstnání). K tomu budete od zaměstnavatele potřebovat Potvrzení o zdanitelných příjmech ze závislé činnosti, sražených zálohách na daň a daňovém zvýhodnění – ty vyplníte u 31. řádku.
Základ daně z pronájmu pak uvedete na 39. řádek – pro vyplnění si otevřete přílohu 2, kde vypíšete příjmy a výdaje z pronájmu za předchozí rok.
Obraťte se na daňové poradce
Pokud si s čímkoliv kolem daně z pronájmu nejste jistí, oslovte účetního, který vám poradí nebo za vás i daňové přiznání vyplní a podá.
Nemáte zájem byt pronajímat? Díky vysoké poptávce jej můžete výhodně prodat. S poptávkou prodeje se obraťte na naši realitní kancelář.
Zdroje
https://portal.pohoda.cz/pro-podnikatele/uz-podnikam/najem-jako-podnikani/
https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dan-z-prijmu/zdanovani-prijmu-z-najmu/
https://www.podnikatel.cz/clanky/kdy-jde-jen-o-najem-majetku-a-kdy-jiz-o-zivnost/
https://www.hypoindex.cz/clanky/pronajimate-byt-uplatnujte-skutecne-vydaje/
