Přinášíme statistiky ze 3. čtvrtletí roku 2024 a čerstvou prognózu dalšího vývoje nemovitostí. Rostoucí poptávka po nemovitostech žene ceny bytů a domů nahoru. V posledních měsících na realitní trh vstoupili zájemci, kteří koupi nemovitosti v uplynulých dvou letech zvažovali, ale neuskutečnili ji. Tento fenomén, známý jako „odložená poptávka“, podle odborníků pravděpodobně ještě zesílí, zejména začátkem roku 2025.
Česká národní banka sice znovu snížila v listopadu úrokovou sazbu, a to na 4 %, přesto se toto další snížení nijak výrazněji neodrazí na úrokových sazbách hypoték. Ty se aktuálně pohybují podle Swiss Life Hypoindexu kolem 5,32 %.
Poptávka po nemovitostech i hypotékách je vysoká, lidé jsou ochotní půjčovat si na koupi nemovitosti s tímto úrokem, proto banky nemají důvod úvěry zlevňovat. Jen v říjnu 2024 banky poskytly hypoteční úvěry za více než 26 mld. Kč.
Nejdražšími kraji zůstávají Praha, Jihomoravský kraj (zejména Brno a okolí) a Středočeský kraj, ale ceny nemovitostí rostou napříč republikou a v posledním čtvrtletí zaznamenaly největší růst jiné kraje, například Ústecký, Liberecký nebo Vysočina.
Ceny nemovitostí jdou nahoru
Odložená poptávka je zajímavý fenomén. Od roku 2022, kdy začala ruská agrese na Ukrajině a energetická krize a rozběhla se obrovská inflace, odložilo mnoho lidí koupi nemovitosti na neurčito.
Opatrné byly i banky, což se odrazilo v přísných podmínkách pro hypotéky – na úvěr dosáhli jenom ti, kteří měli velmi stabilní příjmy a vyšší procento vlastních zdrojů na koupi nemovitosti. Z aktuálně rostoucí poptávky je patrné, že toto období nejistoty skončilo v očích kupujících i bank.
Česká národní banka v průběhu roku 2024 opakovaně snížila úrokové sazby (naposledy začátkem listopadu) a uvolnila limity pro čerpání hypoték. Teď už zůstává v platnosti jen ukazatel LTV, kdy žadatelé mohou získat maximálně 80 % ze zastavitelné hodnoty nemovitosti (mladí do 36 let dosáhnou i na 90% hypotéky).
ČNB upustila také od dalších dvou ukazatelů (DTI a DSTI), které poměřovaly výši celkového zadlužení žadatele s jeho měsíčním a ročním příjmem. Rozšířil se tedy okruh zájemců, kteří na hypotéku dosáhnou.
Toto uvolnění podmínek bylo nakonec možná důležitější než úroková sazba, která zůstává na poměrně vysoké úrovni (5,32 % k říjnu 2024), ale klienti ji zřejmě už přijali jako danou a normální a přestali čekat na případné nižší sazby (není to tak dávno, co se sazby hypoték pohybovaly mezi 2-3 %, ale postupem času na to kupující už zapomněli a nevnímají takové sazby jako něco, na co se vyplatí delší dobu čekat).
Současná situace je tedy ideální pro prodej nemovitosti. Poptávka ještě v následujících měsících zůstane vysoká, protože je hodně lidí, kteří koupi v posledních letech odkládali a ti jsou právě teď na realitním trhu a hledají bydlení. Je to takové „okno příležitosti“, které se vyplatí využít, než se zase uzavře, protože odložená poptávka bude uspokojena a situace se vrátí k normálu.
Kalkulačka ceny bytu – online odhad Víte, jaká je aktuální tržní cena vaší nemovitosti? Spočítáme vám to zdarma. Využijte naši službu online odhad, kde nezávazně určíme tržní cenu bytu nebo domu, který vlastníte. Další rozhodnutí je jenom na vás – prodat, pronajmout, nastěhovat se, počkat na lepší časy… |
Vývoj ceny nemovitostí
Cena bytů v Praze a dalších krajích
Ceny bytů rostly v třetím čtvrtletí 2024 skoro ve všech krajích. Nejzajímavější je opět průměrná cena bytu v Praze, která dosáhla 128 tisíc Kč za metr čtvereční. Praha se potýká s největším nedostatkem bytů, proto můžeme právě tady očekávat další růst cen.
Výrazný skok zaznamenal také Středočeský kraj, kde ceny bytů poskočily už na 81 tisíc Kč za metr čtvereční. Zájemci, kteří by si rádi pořídili byt v Praze, ale nedosáhnou na něj, se stěhují do Kladna, Berouna, Mělníku a Kolína a dojíždějí za prací. To zvyšuje poptávku i ceny nemovitostí v těchto lokalitách nazývaných „metropolitní prstenec“.
A výrazný rostoucí trend vidíme i v dalších krajích: v Jihočeském kraji se průměrná cena vyšplhala na 66 tisíc Kč za metr, v Jihomoravském kraji na 94 tisíc Kč za metr čtvereční bytu. Na jižní Moravě ceny táhne Brno, ale pozorujeme tady už podobný fenomén jako v okolí Prahy, kdy výrazněji rostou i ceny bytů v nejbližších městech. Mezi dražší kraje se nově ve třetím čtvrtletí zařadil i Liberecký kraj, kde se ceny přehouply přes 65 tisíc Kč za metr čtvereční.
Po delší době skutečně v žádném kraji ceny bytů neklesly, všude vidíme růst, což je významný indikátor i pro další vývoj. Má-li totiž přijít pokles cen bytů, klesnou vždy nejprve ceny těch nejlevnějších bytů. Vidíme-li tady růst, pak nás čeká na nějakou dobu růst všude.
Nejlevnějším krajem zůstává Ústecký s cenou 38 tisíc Kč za metr čtvereční, ale i tady došlo k významnému růstu. Druhý nejlevnější je Karlovarský kraj s 46 tisíc Kč za metr a třetí Moravskoslezský kraj s cenou 50 tisíc Kč za metr.
Ceny domů v Praze a dalších krajích
Vývoj cen rodinných domů naznačuje stejný trend, jaký jsme viděli u bytů – růst, i když ve většině krajů výrazně mírnější, než je tomu u bytů. Cena rodinného domu v Praze se nyní pohybuje v průměru kolem 108 tisíc Kč za metr čtvereční. V uplynulém období byla nabídka rodinných domů v Praze tažena především prodeji objektů před rekonstrukcí v širším centru nebo okrajových čtvrtích hlavního města. Rozšíření nabídky v následujících měsících může dosavadní trend růstu cen lehce zpomalit.
Lehký pokles v růstu cen domů vidíme v Jihomoravském kraji, kde zřejmě lehce poklesla poptávka, protože cena klesla na 52 tisíc Kč za metr čtvereční domu. To je významně méně než ve Středočeském kraji, který je v cenách bytů až třetí za Brnem, ale v cenách domů je druhý hned za Prahou: 69 tisíc Kč za metr. Nejrychleji ve třetím čtvrtletí rostly ceny domů v Plzeňském kraji, kde teď stojí metr čtvereční 48 tisíc Kč, poskočily i ceny v Královéhradeckém kraji (46 tisíc Kč) a Pardubickém kraji (45 tisíc Kč).
→ Doporučujeme náš článek 5 kroků k úspěšnému prodeji rodinného domu.
Ceny bytů v Praze podle lokality – cenová mapa
Jestli vás zajímá cena bytů v Praze, máme pro vás tip na další metody, které vám pomůžou sledovat vývoj na realitním trhu. Určitě totiž nemusí být jediným nástrojem pro sledování ceny bytů graf s průměrnými cenami. Hlavní město, to je realitní trh sám o sobě, kde každá lokalita má svá vlastní specifika. Proto je dobrým vodítkem podrobnější mapa cen nemovitostí.
Co je cenová mapa nemovitostí? Jedná se o výborný nástroj, který v posledních letech hojně používají realitní makléři, když připravují odhad tržní ceny. Cenová mapa bytů ukazuje, za jakou cenu se v poslední době prodaly byty v konkrétní lokalitě nebo přímo ulici. Nejde přitom o statistiku z realitních serverů, které znají jen nabídkové ceny. Jedná se o data z katastru nemovitostí, který ukládá kupní smlouvy, a proto zná skutečné kupní ceny.
Donedávna byly takové cenové mapy jen za poplatek. Od září 2023 se do nich může podívat každý: Cenová mapa sReality.cz. Mapa je funkční pro celou republiku a můžete si ji přiblížit na úroveň Prahy nebo i jednotlivých ulic, kde potom uvidíte, jaká je aktuální cena bytu v Praze a jaké konkrétní byty nebo domy se prodaly v posledních měsících.
→ Zajímáte se o to, jak se dělá výpočet ceny nemovitosti? Různým metodám ocenění nemovitostí se věnujeme v článku Jak na odhad ceny nemovitosti.
Když sledujeme dlouhodobý vývoj ceny nemovitostí v ČR, je dobré čerpat i ze zdrojů Českého statistického úřadu. Jejich index cen nemovitostí sleduje zvlášť realizované ceny starších bytů v Praze i celé republice, ale taky ceny nových bytů. Aktuálně je dostupný pro vývoj cen nemovitostí graf od roku 2008.
Vliv úrokových sazeb na ceny nemovitostí
Jak jsme už popsali, právě dostupnost hypoték má klíčový vliv na poptávku, a proto i na ceny nemovitostí. Sledujeme především dva ukazatele:
- Úrokové sazby
- Limity ČNB
Jak vidíme na grafu z Hypoindexu, od začátku roku 2024 úrokové sazby zahájily pokles. Zatímco v lednu byly těsně pod šesti procenty, v únoru už vidíme strmý pád dolů k 5,6 %. Od té doby sazby klesly na aktuálních 5,32 %, a tak se poptávka zatím navyšovala spíš opatrně a pomalu.
Na tyto úrokové sazby má vliv základní úroková sazba České národní banky, která se naposledy snížila v listopadu 2024. Důležitou roli hrají vedle úrokových sazeb také tzv. limity ČNB, které mají zajistit, aby úvěr nezískali lidé, kteří by měli později problém se splácením. Od 1. ledna 2024 zůstává v platnosti pouze limit LTV, a to na stejné úrovni 80 %.
Aktuálně platné limity ČNB pro hypotéky
Více o aktuálních možnostech, jak získat hypotéku, čtěte v článku Jak získat hypotéku? |
Prognóza – vývoj cen nemovitostí 2025
Když chceme předvídat vývoj cen realit, je třeba zvážit všechny důležité ukazatele, které do předpovědi dalšího vývoje mohou vstoupit. Vývoj cen realit nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu.
Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli v tom všem samozřejmě hraje všeobecně stav ekonomiky jako celku.
Začneme zeširoka. Aktuální prognóza České národní banky je inflace 2,6 % v roce 2025. To je výrazně více než se předpokládalo původně. Ještě v půlce roku 2024 předpokládala ČNB jen 2 % pro rok 2025, ale pak zase v listopadu 2024 prognózu navýšili. Do této prognózy se promítá především růst cen potravin a služeb a také zvýšené mzdové požadavky v soukromém i veřejném sektoru.
Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost
Ceny realit nakonec vždy závisí především na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba, proto jsou cenové výkyvy významně menší, než kdyby jich bylo dost. Nejhorší dostupnost bydlení je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města.
Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy. Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi, v mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce bytů. Omezená nabídka je hlavním důvodem pro pravděpodobný budoucí růst cen nemovitostí.
Poptávka: Pokles zájmu o byty je dočasný
Poptávku po nemovitostech tvoří dvě odlišné skupiny:
- Lidé hledající vlastní bydlení, kteří se v případě ekonomické krize dočasně spokojí se současným nebo nájemním bydlením (tzv. odložená poptávka),
- investoři, kteří v krizi z trhu dočasně vymizí a vyčkávají, zvláště když se rozšíří očekávání, že klesne cena nemovitostí.
Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.
Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí, do roku 2050 to má být 400 tisíc lidí. Do Prahy a Středočeského kraje se totiž stěhuje zhruba 10–15 tisíc lidí ročně. Všechny výše uvedené statistiky směřují k jedinému: byla by nutná stavba 6–7 tisíc bytů ročně, aby se poptávka a nabídka postupně vyrovnaly.
Důsledkem tohoto dlouhodobého nesouladu mezi nabídkou a poptávkou je nejhorší dostupnost bydlení v Evropě. Ceny realit rostly výrazně vyšším tempem než mzdy a HDP. Česká bankovní asociace nedávno uvedla, že od roku 2019 se cena nemovitostí v Česku zvedla o 60 %, zatímco mzdy a HDP jen o 20 %. Jinými slovy: cena bydlení je podobná jako na Západě, ale nemáme zdaleka takové mzdy.
Zdroje
- Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
- https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/analyza-ceny-novych-i-starsich-prazskych-bytu-ve-tretim-ctvrtleti-opet-rostly/2594357
- https://www.echo24.cz/a/HG7Fm/zpravy-ekonomika-starsi-nemovitosti-dal-zdrazuji
- https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-real-index.html
- https://www.sreality.cz/cenova-mapa
- https://mapa.valuo.cz
- https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/