Prodej a návazná koupě nemovitosti. Jak to načasovat?

V ideálním případě by prodej a návazná koupě nemovitosti mohly probíhat hladce. Prodejem starého bytu získáte peníze a ta ty si koupíte nový. Stěhujete se pouze jednou. V reálném světě je ale návazná koupě nemovitosti náročná disciplína.

V čem je problém? Nový byt nemůžete koupit, dokud nemáte peníze z prodeje toho starého. Zároveň se nemůžete ze starého bytu vystěhovat, dokud nemáte koupené a zařízené nové bydlení. Tak jak z toho ven?

Potřebujete zařídit, aby termíny podpisů smluv, výplaty peněz i stěhování navazovaly. To může být problém, protože jste v tom tři:

1. zájemce o váš starý byt (kupující)
2. majitel vašeho nového bytu (prodávající)
3. vy v těžké dvojroli prodávajícího a kupujícího

Není nijak výjimečné, že je vás v tom ještě víc, jako to bylo v legendárním filmu Kulový blesk. I váš prodávající nebo kupující možná potřebují zároveň koupit či prodat. A do toho ještě obvykle vstoupí i různé hypoteční úvěry, které vše dále komplikují.

Jak prodat byt a koupit dům? Načasujte si to správně!

Jak koupit a prodat, ale neprodělat?

Často se na nás obrátí klient, že složil rezervaci na nový byt a potřebuje rychle prodat ten stávající. Má už termín v rezervační smlouvě, do kdy musí zaplatit kupní cenu. Tato situace není neřešitelná, ale je složitá. Riskujete, že budete muset prodat za nižší cenu, aby se všechno stihlo v termínu.

Je chyba zavázat se ke koupi dříve, než najdete zájemce o svoji starší nemovitost. Nezačínejte tedy výběrem nového bydlení. Začněte u prodeje stávající nemovitosti a zjistěte si její tržní cenu. Využijte k tomu třeba online odhad zdarma.

Pokud máte nemovitost zatíženou hypotékou, zjistěte si i to, za jakých podmínek a v jakém termínu je možné úvěr předčasně splatit.

Tak si uděláte obrázek o tom, s jakou částkou můžete počítat pro koupi nového bydlení a další kroky se vám budou plánovat daleko lépe. Podle finančních možností se pak můžete rozhodnout, zda budete nejprve hledat nové bydlení a následně prodáte stávající, nebo bude výhodnější prodat a poté koupit.

Varianta 1: Nejprve koupě a pak prodej

Nejprve koupit nové bydlení a pak se věnovat prodeji toho starého – to vypadá jako ideální varianta. Máte dostatek času na stěhování nebo případnou rekonstrukci a stěhujete se pouze jednou − ze starého do nového. Jediným zádrhelem jsou peníze. Jak zaplatit nové bydlení, když staré ještě není prodané?

Situace se dá řešit hypotečním úvěrem. Novou nemovitost koupíte na hypotéku s krátkou (většinou roční) fixací a s možností mimořádného splacení úvěru. Po prodeji staré nemovitosti úvěr splatíte. Pokud již hypotéku máte a na další úvěr nedosáhnete, může pomoci spoludlužník (nejčastěji blízký příbuzný).

-> Chcete-li jít touto cestou, pomůžou vám se vším naši finanční poradci.

S tímto scénářem se však setkáváme jen zřídka. Nejčastěji se stává, že k variantě nejprve koupě, potom prodej dojde omylem. Lidé se zamilují do nového bydlení, zaplatí rezervační poplatek a pak začnou řešit, jak rychle prodat, aby uhradili zbytek kupní ceny. To je dělá na realitním trhu zranitelnými, dostávají se do časového presu a nakonec prodávají za daleko nižší částku, než původně zamýšleli.

Čeká vás koupě nemovitosti i prodej?

Varianta 2: Prodat a následně koupit

Varianta prodeje a následné koupě nemovitosti je bezpečnější, i když často méně pohodlná. Když nejdřív prodáte, víte přesně, kolik peněz máte na nové bydlení. Výhodou je dostatek času na prodej, a tedy vysoká pravděpodobnost, že prodáte ze vyšší cenu.

Je určitá šance, že najdete kupujícího, který vám umožní bydlet ještě několik měsíců v původní nemovitosti. Dokud nenajdete nové bydlení, platíte mu klasický tržní nájem. Bohužel není mnoho kupujících, kteří jsou ochotni přistoupit na tyto podmínky. Pokud se nedaří domluvit, je daleko lepší prodat nejvyšší nabídce a na přechodnou dobu si pronajmout jiný byt.

Tato varianta představuje určité nepohodlí v podobě dvojího stěhování. Na druhou stranu ale získáte dostatečný prostor k tomu, abyste našli nové vysněné bydlení.  Nejste nuceni pod tlakem prodat ani koupit první nemovitost, která se naskytne.

Varianta 3: Současně prodávat a kupovat

Tato varianta je ze všech uvedených nejnáročnější na načasování a provázání všech termínů. Jde o podpisy smluv, složení peněz do úschovy, výplatu kupní ceny i předání nemovitostí… vše musí dokonale sedět.

V každém případě si dejte pozor při podpisu rezervační smlouvy. Nepodepisujte ji, dokud nemáte uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí kupní na prodej původní nemovitosti. Jinak můžete přijít o rezervační poplatek, když byste museli odstoupit od smlouvy.

Našim klientům se stává, že se dostanou do časové tísně, kdy je třeba rychle zaplatit rezervační zálohu. Proto nabízíme možnost získat peníze z prodeje dopředu. Vyplatíme vám 50-80 % z tržní ceny, ještě než začneme s hledáním kupujících. Díky tomu můžete uhradit rezervační poplatek nebo zálohu na nové bydlení v termínu. Potom máte už dostatek času na hledání kupujících.

Jaká varianta je tedy lepší?

Bezpečnější, klidnější a finančně výhodnější variantou, kterou našim klientům doporučujeme, je varianta 2: prodej a následná koupě. Až na drobný diskomfort v podobě možného dvojího stěhování má hned několik výhod.

• Prodáváte v klidu bez časového tlaku za nejvyšší možnou cenu.
• Víte přesně, kolik peněz máte na pořízení nového bydlení.
• Získáte dostatek časuna hledání svého vysněného bydlení.

Velmi pohodlná a bezpečná je taky varianta, kdy si necháte vyplatit polovinu peněz dopředu. Díky tomu máte dostatečné finanční prostředky na rezervační poplatek nebo zálohu a vyhnete se většině nepříjemných problémů spojených s výměnou bydlení.

Závěrem bychom ještě rádi vyvrátili jeden mýtus. Fakt, že potřebujete financovat koupi prodejem své staré nemovitosti, ještě neznamená, že oba obchody musí nutně proběhnout v jedné realitní kanceláři. Můžete koupit i prodat přes různé společnosti. V Maximě běžně komunikujeme s jinými realitními kancelářemi a developery a společně domlouváme nastavení termínů napříč všemi obchodními případy.

Každopádně se do návazného prodeje a koupě nikdy nepouštějte sami. Domlouvání podmínek prodeje, koupě a komunikaci se všemi zúčastněnými stranami nechte makléřům a právníkům, kteří mají s návaznostmi zkušenosti.

Zdroje

https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/304589-ze-zivota-stehovani-do-vetsiho-jak-navazat-koupi-na-prodej
https://www.adol.cz/blog-spatne-nastavene-podminky-vyporadani-kupni-ceny-mohou-prekazit-koupi-nemovitosti/
https://www.kurzy.cz/zpravy/553458-slevit-z-trzni-ceny-nemovitosti-je-i-jine-rychle-reseni-nez-vykup/
https://www.forum24.cz/prodej-nemovitosti-pod-cenou-zazil-kazdy-desaty-cech-ukazal-pruzkum/