Čeká vás prodej nemovitosti?
Prodej nemovitosti umí jednoho zaměstnat – o tom něco víme. A víme také, že nestačí naleštit podlahy, zajistit homestaging a dát do pořádku technický stav. Jakmile pod povrchem bublá neřešená právní vada, celá transakce se zhroutí v okamžiku, kdy dokumenty prověří právník kupujícího.
Co je právní vada nemovitosti?
Zatímco technická vada je to, co vidíte, zjistíte a na co si můžete sáhnout, právní vada je neviditelná. Znamená to, že buďto má k nemovitosti nebo její části právo někdo třetí, případně že vlastnické právo majitele omezují úřady, dluhy nebo nesprávné zápisy.
Proč na tom záleží?
Technickou vadu kupující občas přejde nebo si na ni vyjedná slevu, právní vada nemovitosti je ale jiný kalibr. Často o ní prodávající nemusí ani vědět, takže kupující stráví týdny vyřizováním hypotéky, zaplatí poplatky a rezervace a ve chvíli, kdy jde vše do finále, katastr transakci zarazí. Peníze jsou v ohrožení, poplatky propadají a obchod je rázem u ledu.
A v tom horším případě? Prodej formálně projde, ale právní vada vyplave na povrch až s odstupem času. Výsledkem jsou nervy, hrozba soudů a vracení peněz.
Kde číhají nejčastější právní vady?
Finanční zatížení
Jde o nejčastější a nejnebezpečnější riziko. Spousta majitelů žije v domnění, že o svých financích mají dokonalý přehled, jenže katastr a státní registry si pamatují i to, co se dávno zapomnělo.
1. Smluvní zástavy
Nesplacené hypotéky, staré úvěry ze stavebního spoření nebo soukromé půjčky jištěné domem visí na majetku jako neviditelná zástava. Můžete mít v ruce klíče, ale dokud zástavní věřitel nevydá kvitanci, tedy oficiální souhlas s výmazem, nemovitost není zcela vaše a při případném prodeji banka kupujícímu na nemovitost zkrátka nepůjčí.
2. Daňové zástavy a dluhy vůči státu či obci
Pokud měl vlastník dlouhodobé nedoplatky na dani z nemovitosti, příjmech nebo poplatcích za odvoz odpadu, Finanční úřad nebo obec na nemovitost mohla uvalit daňové zástavní právo. Stát si své peníze hlídá a dokud dluh není uhrazen, katastr s listem vlastnictví nehne.
3. Exekuce asoudcovské zástavy
Jakmile se na listu vlastnictví objeví exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, kupujícího s hypotékou nepřilákáte. Nejen že banka odmítne financovat nemovitost, ale exekuce znamená zákaz nakládat s majetkem a katastr by kupujícího ani nezapsal.
Navíc riskujete, že majetek skončí v nedobrovolné dražbě, kde se uspokojují věřitelé podle zákonného pořadí a na vás zbyde jen dluh.
Práva třetích osob
Věcná břemena a služebnosti svazují nemovitost bez ohledu na to, čí jméno je na listu vlastnictví. Buď omezují vlastní užívání nemovitosti, nebo přímo dávají dalším lidem právo do majetku zasahovat. V praxi se projevují v těchto podobách:
1. Osobní služebnosti
Papírově je dům váš, ale o patro výš žije příbuzný s právem doživotního užívání či výměnku; a platí, že právo je vázáno na nemovitost. Dokud se toto právo nezruší dohodou nebo úmrtím oprávněného, prodej je obvykle komplikovaný.
2. Pozemkové služebnosti
Pokud má soused v katastru zapsanou tzv. služebnost cesty a stezky přes váš pozemek, prodejem toto jeho právo nemizí. Výsledkem je, že jednak na vyznačené trase nesmíte cokoliv stavět (žádný pevný plot, garáž ani terasu, která by cestu přehradila) a také to, že tato zátěž snižuje tržní hodnotu nemovitosti i ochotu kupujících podepsat smlouvu.
3. Služebnosti inženýrské sítě
Tyto služebnosti nejsou vidět, ale bolet mohou. Říkají, že pod vaším pozemkem může vést cizí vodovod, kanalizace, plyn nebo kabely a omezují vaše stavební záměry. Mimo to má správce sítě zákonné právo na pozemek vstupovat kvůli údržbě a provést nezbytné zásahy např. při havárii.
💡 Číst také: Na co nezapomenout v předávacím protokolu?
Skrytá omezení vlastnictví
Na rozdíl od peněžních dluhů nebo věcných břemen nejde v této kategorii o peníze ani o babičku v patře. Jde o psané dohody a ujednání z minulosti, které omezují svobodu s majetkem volně nakládat.
1. Zákazy zcizení a zatížení
Jde o smluvní omezení, které může vyplývat ze staré darovací smlouvy nebo rodinné dohody. Výslovně zakazuje nemovitost prodat („zcizit“) nebo jakkoliv zatížit (např. vzít si na ni hypotéku) bez předchozího písemného souhlasu osoby, v jejíž prospěch je zákaz zapsán.
2. Zapsaná předkupní práva
Další past z minulosti, typicky spojená s darovacími smlouvami, privatizacemi nebo rodinnými ujednáními. Představte si, že chcete nemovitost prodat a našli jste zájemce, který chce okamžitě zaplatit.
Nic naplat - pokud v katastru figuruje člověk s předkupním právem, musíte nejprve jemu oficiálně nabídnout nemovitost za úplně stejných podmínek a prodat až poté, co písemně odmítne.
3. Nájemní smlouvy a pachty
V katastru tyto smlouvy nenajdete. Nájemní smlouva vystihuje právo věc užívat (typicky byty či domy), termín pacht k tomu navíc přidává právo brát z věci výnosy a plodiny (typicky zemědělská půda, sady, provozovny, podniky).
Důležité je vědět, že tyto smlouvy prodejem majetku nezanikají, ale přechází automaticky na nového majitele.
Jak tuto právní vadu „vyčistit“? Pouze písemnou dohodou o předčasném ukončení (často s finančním odstupným) nebo vyčkáním do konce sjednané doby.
