Právní vady nemovitosti. Jak je zjistit a očistit?

Je to nepříjemné, ale děje se to. Z praxe víme, že spousta prodávajících do doby prodeje ani netuší, že jejich nemovitost je zatížena takzvanou právní vadou. Objevit se mohou třeba:

– v katastru může být zapsáno (některá práva se do katastru ani nezapisují, ale právníci o nich vědí) věcné břemeno či předkupní právo, exekuce, probíhající soudní spor nebo zástavní právo, častá je taky kolaudace k jinému účelu než bydlení (tomu se věnujeme v tomto článku)

– na pozemku mohou stát nelegalizované vedlejší stavby, přístavby, nástavby a vestavby, přístupová cesta může vést přes cizí pozemek nebo se může stát, že oplocení neodpovídá skutečným hranicím pozemku (-> píšeme o tom v článku Jak prodat dům)

– specifické jsou případy, kdy žije v bytě nebo domě nájemník s nájemním právem na dobu určitou i neurčitou, které je těžké vypovědět (-> čtěte článek Práva a povinnosti nájemce)

Takové právní vady jsou velkou překážkou, která brání převodu nemovitosti i jejímu užívání. Proto je třeba vždy před zahájením prodeje provést důkladnou právní prověrku nemovitosti. Řadu právních vad je možné odstranit a ideální je, když se na tom pracuje ihned. Některé kroky totiž mohou trvat i několik měsíců (např. přeměření pozemku a návrh na vklad do katastru nemovitostí, legalizace staveb a přístaveb na stavebním úřadu, geometrický plán, zápis nezapsaných staveb do katastru, výmaz zaniklých práv).

Když kupující koupí s právní vadou, může následně od smlouvy odstoupit nebo požadovat náhradu škody či slevu z kupní ceny. Důležité je tedy právní stav nemovitosti zjistit včas a okamžitě začít případné vady řešit, a to za pomoci schopného právníka. Protože nikdy nevíte, kolik právních vad na vaší nemovitosti vázne, vyplatí se vybrat si realitní kancelář, kde jsou právní prověrka nemovitosti i následné právní služby v ceně provize.

Omezení vlastnických práv u nemovitostí

Většinu právních vad odhalíte z listu vlastnictví na webu nahlizenidokn.cuzk.cz. Stačí zadat obec, katastrální území a číslo popisné domu, případně číslo bytové jednotky nebo parcelní číslo. Z listu vlastnictví snadno zjistíte vlastníka a všechna omezení vlastnického práva včetně případných probíhajících řízení. Tato omezení váznou na nemovitosti a nejsou tak přímo spojena s osobou vlastníka, takže by případně plně přešla na nového majitele.

Věcné břemeno

Věcná břemena se podle nového občanského zákoníku dělí na:

– služebnosti (kdy musíte něco pasivně trpět anebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby),

– reálná břemena (kdy musíte aktivně něco vykonávat ve prospěch třetí osoby).

Jak velký problém jsou tato věcná břemena? Záleží na tom, jak moc omezují kupujícího a jestli je možné je odstranit. Často jde například o služebnosti inženýrských sítí, kdy je přes pozemek vedena vodovodní, kanalizační, energetická či jiná síť. Zbavit se jich nemůžete, ale musíte na ně kupujícího předem upozornit.

Problém může být např. služebnost užívacího a požívacího práva nebo služebnost bytu. Ty budete muset z katastru před prodejem odstranit, protože by znamenaly omezení vlastnického práva pro kupujícího. Rovněž služebnost stezky a cesty může v některých případech činit nemovitost neprodejnou.

Zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení

O zástavním právu prodávající většinou dobře ví, často je totiž spojeno s hypotečním úvěrem. S tím potom souvisí zápisy zákazu zcizení a zatížení atp. Prodej bytu s hypotékou je možný, ale proces je složitější. Z kupní ceny se totiž musí vypořádat pohledávka banky, aby došlo k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Taky je třeba prodej předem projednat s bankou, u které má prodávající hypoteční úvěr. Ta musí s prodejem nemovitosti a předčasným splacením úvěru vyslovit svůj souhlas.

–> Dáme vám předem až 80 % z tržní ceny nemovitosti, pokud potřebujete předem splatit hypoteční úvěr.

Předkupní právo

Předkupní právo je také určitou komplikací v prodeji. Jste totiž povinni nemovitost nejprve nabídnout původnímu vlastníkovi jako předkupníkovi. Ten svoje právo přednostní koupě může nebo nemusí využít. Vy ovšem musíte počkat, až „marně uplyne“ doba, která je zákonem stanovená na přijetí nabídky.

Exekuce

Pokud dlužíte a máte na krku exekuce, můžete platně prodat nemovitost jen za následujících podmínek:

– až po dohodě s exekutory

– informovanému kupujícímu

– v součinnosti s exekutorem

– za asistence dobrého právníka.

Vyhnete se tak komplikacím se zablokováním prodeje nebo s neplatností uzavřené kupní smlouvy. Kupní cenu budete muset zřejmě snížit, ale rozhodně se podaří prodat za víc, než kolik by vytěžili exekutoři, pokud by došlo k nedobrovolné dražbě. Další varianta je výkup nemovitosti, pokud je vaše nemovitost těžko prodejná kvůli právním vadám. Doporučujeme článek Kdy se vyplatí výkup nemovitosti?