Paradox vysoké poptávky po drahých penězích
Říjnová úroková sazba hypoték roste již sedmým měsícem v řadě a nyní se blíží 6% hranici. Tento vývoj odráží snahu bank tlumit inflační tlaky, zároveň však kryje obavy z nesplácení úvěrů i z nejistoty pramenící z Hormuzské krize.
Právě kvůli opatrnosti banky nezdražují všechny úvěry plošně. Čím delší fixace, tím větší riziko na sebe banka bere a tak zatímco kratší, jednoleté fixace (u úvěrů do 80 % hodnoty nemovitosti) se drží na přijatelnějších 5,42 %, desetileté závazky šplhají přes 6,3 %.
Ačkoliv je půjčit si peníze na bydlení nejdražší za poslední dva roky, poptávka rozhodně nekolabuje, naopak tržní data ukazují obdivuhodnou odolnost:
- Za letošní rok banky evidují 58 tisíc nově poskytnutých úvěrů v celkovém objemu 273,4 miliardy Kč.
- Průměrná výše hypotéky dosáhla 4,59 milionu korun. I když po silném jarním vrcholu přišlo v srpnu mírné ochlazení na měsíční objem 34,5 miliardy, touha po vlastním bydlení vysoké úrokové náklady bez potíží vstřebává.
Zákazníci se na trhu rozdělili do dvou odlišných táborů. První skupinu tvoří lidé odkázáni zcela na úvěr, které k nákupu tlačí jak strach z dalšího růstu cen, tak neochota dál sypat peníze do drahých nájmů.
Ačkoliv se tempo růstu nájemného lehce zpomalilo, jeho absolutní hladina zůstává vysoko. Tito kupující volí maximálně pragmatickou cestu: Berou kratší fixace s výhodnější sazbou a slevují z nároků na metry a lokalitu.
Druhým táborem jsou kupující s hotovostí nebo silnými úsporami, kteří nemovitost vnímají jako bezpečný trezor, do kterého peníze uzamknou před inflací. Ani šestiprocentní sazba pro ně není stopka, ale jen nepříjemná daň z inflace.
Česko se v tomto ohledu vymyká i širšímu regionu. V evropském srovnání zůstáváme dražší než průměr eurozóny (3,5 %), ale levnější než Polsko a Maďarsko. Avšak další paradox se ukazuje v rámci Visegrádské čtyřky.
Přestože české banky využívají na mezinárodních trzích stejné swapové sazby jako například polské, v Česku hypotéky od ledna rostly nejprudčeji ze všech ostatních zemí V4. Zatímco v Polsku od ledna 2026 hypotéky zdražily nejvýrazněji, průměrná sazba nových úvěrů navzdory shodným výchozím podmínkám dokonce mírně klesla.
💡 Co čeká český realitní trh v příštích měsících a letech? Čtěte velkou realitní prognózu 2026.
Paradox ukradeného pokoje
V souvislosti s nákupem nemovitostí jsme si zvykli hovořit například o koupi bytu za osm milionů nebo domu za deset, stejně jako o ceně metru čtverečního jako o vypovídajícím údaji.
Kupující tak navzdory rostoucím částkám často podléhají dojmu, že kupují „stále za stejné peníze“. Reálně však narážejí na realitní obdobu supermarketové tzv. „smrskflace“, kdy za srovnatelnou sumu dostávají menší produkt.
Důvod vězí v matematice financování. Běžná domácnost naráží na přísný finanční strop daný pravidly bank a vlastními příjmy; na víc než předem danou částku (např. 6 milionů korun) na hypotéce zkrátka nedosáhne.
Developerský trh na tento limit reaguje a drahé metry nemilosrdně seká. Kdyby stavěl dříve běžné, velkorysejší jednotky, celková cenovka by se přehoupla přes psychologický limit a zájemců by rapidně ubylo.
Data ukazují jasný trend, kdy se za posledních sedm let rozloha průměrného nově prodaného bytu smrskla ze zhruba 65 metrů na 55 metrů čtverečních. Z průměrného bytu se tak doslova vytratil prostor odpovídající celé jedné místnosti.
Při hledání nemovitosti ke koupi tak typický kupující „skenuje“ v inzerátech částky, které se vejdou do jeho schváleného úvěrového limitu, reálně však počítá s méně metry.
Ekonomický háček navíc spočívá v tom, že menší jednotky mají nejvyšší jednotkovou cenu za metr čtvereční, takže kupující paradoxně zaplatí nejvíc za to, že dostává nejmenší plochu k žití.
Horský realitní paradox
Krkonoše, Šumava nebo Beskydy zažívají fenomén, kterému se ve světě říká aspenizace. Ceny za metr čtvereční v atraktivních střediscích jako Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou nebo Železná Ruda běžně překonávají ceny širšího centra Prahy, i když se jedná o nemovitosti určené primárně k rekreaci.
Hnacím motorem poptávky je symbolická prestiž těchto míst, ale i apartmánové investiční záměry či daňové optimalizace. A protože další stráně a vrcholy nikdo nepřistaví a zároveň je výstavba v chráněných horských oblastech přísněji regulovaná, nabídka zůstává ohraničená a částečně neměnná. A poptávka tuto nabídku stabilně převyšuje.
Podstata tohoto paradoxu se otvírá ve chvíli, kdy jsou ceny místních nemovitostí zcela odtržené od reálné kupní síly v regionech. Masivní nákupy pro účely krátkodobých pronájmů nebo čistě investiční vlastnictví však mění střediska částečně v města duchů, které zejí prázdnotou.
Vysoké cenovky navíc z hor postupně vytlačují komunitní život a klíčové profese – personál hotelů a restaurací, horskou službu, učitele nebo obsluhu lanovek. Na bydlení v centru nedosáhnou a musí složitě dojíždět z podhůří. Kupující tak investují do místa, jehož unikátní atmosféru vlastní finanční silou a zhasnutými okny postupně ničí.
Paradox starších bytů
Pro kupujícího, který považuje novostavbu ve městě za nedosažitelnou megalomanii, se starší panelový nebo cihlový byt v původním stavu často jeví jako logická, cenově dostupná zkratka k vlastnímu bydlení.
Jenže o milion, dva levnější inzertní částka secondhandového bytu je však pouze polovina příběhu a výhodný obchod může být jen dojem, a to z následujících důvodů:
Energetická neefektivita
Starší nemovitosti v současnosti často narážejí na rostoucí nároky (a náklady) na úspory energie, zastaralé rozvody, umakartová jádra a nutnost hloubkových modernizací. Volba mezi vysokými měsíčními účty za energie a nákladnou stavební úpravou přitom málokdy končí vítězstvím kupujícího.
💡 TIP: Čtěte, jak k otázce bydlení přistupují tři současné generace
Drahé rekonstrukce
Ceny stavebních prací se nadále zvyšují. Trh sice na původní stav reaguje takzvaným rekonstrukčním diskontem, kdy je cena bytu před rekonstrukcí od začátku stlačená dolů, ale kupující mnohdy neumí reálně vyčíslit, kolik peněz bude vyžadovat uvedení bytu do odpovídajícího standardu.
Úvěry SVJ
Když se k nákupní ceně připočtou výše zmíněné náklady, jako je výměna rozvodů, podlah, oken, rekonstrukce koupelny a k tomu případné úvěry celého domovního domu (SVJ) na zateplení a opravu střechy, kupující mohou zjistit, že se celková investice nebezpečně blíží ceně novostavby. Výsledkem je ale často jen opravený interiér v domě se starou dispozicí a vyššími fixními náklady na správu budovy.
Platí zde ale neměnné realitní pravidlo, které říká, že okna jde vyměnit, ale adresu nevyměníte nikdy. Jednou zásadní výjimkou této rovnice je lokalita. Zatímco u starších bytů na sídlištích se nákladná rekonstrukce málokdy vyplatí, u historických cihlových domů v prémiových čtvrtích jsou karty rozdány jinak.
Neinvestuje se zde do moderních materiálů, ale do vzácnosti místa a hodnoty pozemku, která dlouhodobě roste. Nákladná modernizace se na špičkové adrese vždy promění v zisk, protože jediné, co na trhu nelze nafouknout ani postavit znovu, je unikátní lokalita.
Současné paradoxy na realitním trhu nejsou neřešitelné, ale ukazují, že kdo se nedívá pod povrch, riskuje drahou lekci. S MAXIMA REALITY prodáváte i kupujete s jistotou.
