800 111 555
7 dní v týdnu
V poradně najdete odpovědi na otázky, které zodpovídáme nejčastěji. Využít můžete také realitní konzultace zdarma, kde získáte 30 minut s naším realitním specialistou.
Tržní cena nemovitosti se neustále mění. Jde o částku, jakou je v dané chvíli obvyklé žádat za podobné nemovitosti v konkrétní lokalitě. Při prodeji usilujeme o to, abychom nabídli nemovitost za cenu, která se nejvíce přiblíží té tržní. Cenu nesmíme stanovit příliš vysoko, abychom neodradili zájemce, zároveň nechceme prodávat pod cenou. Správně nastavená tržní cena se pozná podle toho, že se první zájemci ozvou do týdne od zveřejnění inzerátu. Díky tomu prodej proběhne rychle a výhodně.
Odhad tržní ceny zpracovávají profesionální odhadci. Využívají objektivní údaje, jako jsou dispozice, výměra nebo stav nemovitosti, ale sledují také dynamický vývoj na realitním trhu. Kvalitní odhad tržní ceny pracuje s údaji z katastru nemovitostí, kde se zaznamenávají prodejní ceny nemovitostí z kupních smluv. Dále využívá cenové mapy, kde jsou vidět rozdíly v prodejních cenách podle lokalit. Důležitým zdrojem jsou i databáze realitních kanceláří. Rádi vám takový odhad zpracujeme zdarma.
Konečnou prodejní cenu můžeme ve většině případů ještě navýšit o 10-15 %. Vše záleží na tom, jak atraktivní prezentaci na realitních serverech dokážeme zajistit. Nejčastěji se pro navýšení prodejní ceny využívá homestaging, tedy úklid a především designérské úpravy interiéru. Pak přichází profesionální fotograf, který vše vyfotí ze správného úhlu a graficky upraví výsledné fotografie. Nakonec se ještě investuje do opakovaného posunování inzerátu nahoru mezi aktuální (tzv. topování).
Prodej může trvat různě dlouho – záleží na ceně, lokalitě a taky na tom, jak intenzivně se věnujeme inzerci. V průměru trvá prodej bytu asi 3 měsíce, u rodinných domů musíme počítat s 6 měsíci, protože potenciálních zájemců není tolik. Jen převod vlastnického práva v katastru nemovitostí trvá minimálně měsíc. Když potřebujete peníze z prodeje rychleji, můžeme vám vyplatit polovinu tržní ceny předem, ještě než začneme hledat kupujícího. Další možnost je výkup nemovitosti do 48 hodin.
Kupní cena se vyplácí, když katastr nemovitostí převede vlastnická práva na nového majitele. Do té doby jsou peníze uloženy v úschově, kam je složil kupující po podpisu kupní smlouvy. Průměrná doba, která uplyne od inzerce do výplaty peněz, je 3 měsíce u bytů a 6 měsíců u domů. Když spěcháte na peníze, můžete zvážit další možnosti. Můžeme vám vyplatit 50-80 % z ceny hned, ještě než začneme s hledáním kupujícího. Nebo nabízíme výkup za hotové, který zvládneme do 48 hodin.
Cena, fotky a inzerce – to jsou nejdůležitější aspekty, které rozhodují o tom, jak rychle proběhnou první prohlídky. Když správně určíte tržní cenu nemovitosti, zájemci se ozvou za 2-3 dny. Abyste získali atraktivní fotky, připravte interiér na focení. Ideální je zaplatit bytové designéry, aby provedli homestaging. Fotit by měl zkušený fotograf, který běžně fotí interiéry. Inzerát pak vyvěste na všechny důležité realitní servery, vyplatí se taky tzv. topování, kdy se inzerát posunuje nahoru mezi aktuální.
Obvyklá výše provize realitní kanceláře se pohybuje v rozmezí 3-5 %, ale může být i vyšší. Zákon o realitním zprostředkování neomezuje výši provize. Ve smlouvě o zprostředkování může být provize RK stanovena jako procenta z kupní ceny nebo jako pevná částka, která se zaplatí navíc. Někdy si realitní kanceláře nechávají rezervační poplatek jako provizi za služby. V Maximě nabízíme prodej bez provize, pro majitele jsou totiž naše služby zdarma. Naši provizi zaplatí vždy kupující nad rámec kupní ceny.
Tržní nájemné odráží situaci na realitním trhu. O tom, za kolik se v poslední době pronajaly podobné nemovitosti, mají nejlepší přehled realitní kanceláře. Ve svých databázích evidují, na čem se dohodli majitelé s nájemníky. Na základě toho pak určují tržní nájemné v dané lokalitě. Naopak zavádějící může být, když se majitelé řídí jinými inzeráty z realitních serverů, kde nájmy často bývají přemrštěné nebo naopak příliš nízké. Tržní nájemné vám rádi spočítáme v rámci naší služby online odhad zdarma.
Spolehlivý nájemník je ten, který platí nájemné v dohodnuté výši a včas. Všechny zájemce o pronájem proto prověřujeme v insolvenčních a exekučních registrech, kam si platíme přístup. Zároveň se zajímáme o finanční situaci všech zájemců už na prohlídkách, a tak předcházíme případným budoucím problémům s neplatiči. Základem pro dobré vztahy s nájemníky je neprůstřelná smlouva o pronájmu, kterou připraví naši právníci. Provizi za naše služby přitom platí vždy nový nájemník.
Kupující při podpisu rezervační smlouvy skládá zálohu. Jde o rezervační poplatek, který může propadnout, pokud nedojde včas k podpisu kupní smlouvy. Proto podepisujte rezervační smlouvu až tehdy, když jste si skutečně jisti, že nemovitost chcete a můžete koupit. Problémy můžou nastat třeba při schvalování úvěru. V Maximě proto poskytujeme garanci - pokud si rezervujete nemovitost u Maximy, využijte naše finanční služby. Když vám přesto úvěr neschválí, rezervační poplatek vám vrátíme.
Smluvní sankce bývají běžně součástí kupní smlouvy na nemovitost. Bývají stanoveny nejčastěji za zpoždění v jednotlivých krocích, a to na straně kupujícího i prodávajícího. Může jít o opožděné složení kupní ceny nebo naopak její vyplacení z úschovy, případně zpoždění s předáním a převzetím bytu. Obvykle se uvádí pokuta za každý den prodlení. Sankce však mohou přijít i tehdy, když se některá prohlášení ve smlouvě prokážou jako neúplná nebo nepravdivá (například se zjistí právní vady).
Kupní cenu nikdy neposílá kupující na účet prodávajícímu. Po podpisu kupní smlouvy jde kupní cena do úschovy, kde zůstane, dokud není převedeno vlastnické právo v katastru nemovitostí. Teprve potom se peníze vyplatí prodávajícímu. Schovatelem může být notář, advokát nebo banka, což je obvyklé, pokud kupující čerpá hypoteční úvěr. Realitní kanceláře nemohou úschovu aktivně nabízet, ale mohou ji poskytnout za přísných bezpečnostních podmínek na písemnou žádost klienta.
Kupující nabývá vlastnické právo až zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem kupní smlouvy. Proto je třeba podat návrh na vklad. Katastr nemovitostí má na webu formulář, za každý návrh zaplatíte 2000 Kč. Chybný návrh na vklad může katastr vrátit nebo zamítnout – stačí i malá chyba třeba v předmětu převodu nebo kupní ceně. Požádejte raději právníka, aby návrh připravil společně s kupní smlouvou. V Maximě má majitel nemovitosti právní služby zdarma, naši provizi platí kupující.
Když si chcete vzít hypotéku, vyplatí se oslovit hypotečního poradce. Na trhu je takové množství bank a hypoték, že se v tom nikdo sám rychle nezorientuje. Poradci přitom nabízejí služby klientům zdarma. Pomohou vám vybrat nejlepší hypoteční úvěr pro vás na míru - nejnižší úrokovou sazbu, nejlepší měsíční splátku, nejvýhodnější podmínky. Navíc vyřídí veškeré papírování a zajistí, aby banka hypotéku včas schválila. Obraťte se na finančního specialistu, ještě než podepíšete rezervační smlouvu.
Prodej bytu nebo rodinného domu s hypotékou nebývá problém, pokud máte zkušeného finančního poradce a realitního specialistu. Vaše hypotéka se doplatí z kupní ceny, kterou zaplatí kupující. V případě, že si i kupující bere úvěr, použije se přímo na doplacení vaší hypotéky. Zbytek kupní ceny jde potom do úschovy a na účet prodávajícího. Předčasné splacení hypotéky při prodeji může být zpoplatněno, ale banka může naúčtovat maximálně 1 % z předčasně splacené částky, ne víc jak 50 tisíc Kč.
Na prodej nemovitosti se vztahuje daň z příjmu: 15 % ze zisku. Zisk je rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou nemovitosti. V řadě případů však jste daň platit nemusíte. Od daně jste osvobozeni, splníte-li tzv. časový test: nemovitost vlastníte víc jak 10 let, respektive 5 let (pro nemovitosti zakoupené do r. 2020). Dále daň neplatíte, pokud máte v nemovitosti bydliště minimálně 2 roky před prodejem. Osvobozeni jste i tehdy, když použijete získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Kupující nemá žádnou daňovou povinnost. Daň z nabytí, která dosahovala výše 4 % z kupní ceny, byla zrušena v září 2020. Ale pozor - kupující se stává novým majitelem nemovitosti, a tedy mu vzniká povinnost uhradit daň z nemovitosti. První daňové přiznání musíte podat do 31. ledna roku následujícího po koupi, a to vždy finančnímu úřadu, v jehož kraji nemovitost leží. Zaplatit daň pak musíte každoročně do konce května. Počkejte si na složenku od finančního úřadu, který vám vyměří přesnou výši daně.
