Postup při prodeji nemovitosti
Jak zajistit rychlý prodej bytu
Nejprve si ujasněte časový plán prodeje: kdy mohu prodat byt? Spěchám, nebo mám času dost? Stojí přede mnou pevné datum, do kdy potřebuji hotovost, nebo jsem časově flexibilní? Podle toho musíte zvolit odpovídající postup při prodeji nemovitosti.
Jak dlouho trvá prodej bytu standardně? Připravte se na to, že minimálně 3 měsíce, ale může se protáhnout i na rok. I kdyby se pro koupi rozhodl hned první zájemce, budete si nějaký čas vyměňovat a připomínkovat smlouvy. Často se čeká, než si kupující vyřídí úvěr. Po podpisu kupní smlouvy trvá měsíc, než katastrální úřad vyřídí návrh na vklad a zapíše nového majitele. A teprve potom dostane prodávající své peníze.
Jestli na prodej spěcháte a nevyhovuje vám, jak dlouho se prodává byt při běžném postupu, případně potřebujete hotovost co nejdřív, existuje řada věcí, které můžete udělat. Jak rychle prodat byt?
· V každém případě se vyplatí vyzkoušet našich 5 triků pro rychlý prodej.
· Pokud potřebujete hotovost dřív, nechte si vyplatit půlku z tržní ceny předem.
· Další možné řešení je expresní výkup nemovitosti, kde nabízíme až 85 % z tržní ceny bytu.
Průměrná doba prodeje bytu
Realitní servery čas od času zveřejňují údaje o tzv. průměrné době prodeje. Třeba v roce 2019 to vycházelo pro Prahu na 96 dnů. Jenže pozor – tyto statistiky ukazují pouze dobu inzerce nemovitosti. Naopak neukazují celou pravdu o tom, za jak dlouho se prodá byt. Ve chvíli, kdy se stahuje inzerát z realitního serveru, obvykle došlo teprve k podpisu rezervační smlouvy. Mnohé prodávající pak čeká ještě minimálně pět týdnů, než podepíší kupní smlouvu. Stažení inzerátu taky může znamenat, že si majitel prodej rozmyslel.
Když prodej bytu zdržuje prodávající
V průběhu čekání na kupujícího zkuste předejít komplikacím, které by mohly zbrzdit celý proces. Mohou to být například nečekané právní vady. Možná se vám to zdá přehnané, ale věcná břemena, zástavy i exekuce, ale také nezapsané přístavby či vedlejší stavby jsou pro prodávající často stejným překvapením jako pro kupující. Nečekaným komplikacím můžete předejít například právní prověrkou nemovitosti.
Právníka budete potřebovat i později, a to pro přípravu smluv. Prodávající, kteří se dosud obešli bez realitky, často teprve začnou poptávat kupní smlouvu u advokátních kanceláří a zaskočeni mohou být nejen cenou právních služeb, ale také časovou prodlevou. I právní služby si tedy začněte zajišťovat včas, ať to nejste nakonec vy, kdo prodej zdržuje.
Aktuální nabídka nemovitostí
Kde sehnat odhad ceny bytu
Na rychlost prodeje bytu má největší vliv cena. Měla by být realistická, tedy tržní. Mít velké oči se nevyplácí − vy čekáte, kdy se konečně najde zájemce, a mezitím nemovitost ztrácí na prodejní ceně každým dnem, kdy leží ladem. Neozve-li se totiž žádný zájemce během prvního týdne, budete muset s cenou dolů. Podezřele rychlý nebo vysoký zájem o koupi vás zase upozorní, že je cena příliš nízko.
Abyste byt správně ohodnotili, sepište si všechny jeho přednosti a slabiny a zvažujte, co tlačí cenu dolů a co nahoru. O tom, jak moc se můžou lišit různé odhady z různých zdrojů, se dočtete v tomto našem článku. Vyplatí se objednat si online odhad zdarma přímo od znalců realitního trhu, kteří pracují s cenovými mapami a statistikami z katastru nemovitostí. Naopak nedoporučujeme využívat pro amatérský odhad realitní servery. Tam totiž vidíte vždycky jenom ceny nabídkové, které byly zveřejněny v inzerátech, ale už se nedozvíte, jestli se byt nakonec prodal o dost dráž nebo naopak výrazně levněji.
Kdy se vyplatí aukce nemovitosti
Možná uvažujete o tom, jak ještě zvýšit prodejní cenu svého bytu. Než si řekneme, jak zajistit atraktivní inzerát, ještě představíme možnost uspořádat aukci nemovitosti. Jde vlastně o prodej obálkovou metodou, která se dříve používala často při prodeji obecních bytů. Když bylo hodně zájemců, zvítězil ten, kdo přihodil nejvíc.
Obálková metoda pro prodej bytu
Obálková metoda se teď zase vrací do módy, protože kupujících není v tuto chvíli na trhu tolik, abyste mohli experimentovat s předraženou nabídkou. Co však udělat můžete, to je inzerce za nižší než tržní cenu. Díky tomu získáte v krátkém čase větší počet vážných zájemců. Pozvete si je na prohlídky zvlášť, a nakonec jim oznámíte, že pořádáte online aukci. Cena uvedená v inzerátu bude chápána jako vyvolávací. Do předem určeného dne musí všichni zájemci napsat, kolik jsou ochotni přihodit k inzerované ceně. Vítězí ten, kdo dá víc.
Podmínkou úspěchu je v případě obálkové metody vzájemná důvěra mezi pořadatelem aukce bytu a zájemci o koupi. Ideálním prostředníkem je realitní makléř důvěryhodné realitní kanceláře, naopak málokdy jsou kupující ochotni akceptovat aukci, pokud jde o prodej bytu bez realitky (o dalších nevýhodách píšeme v článku Úspěšný prodej bez realitky? Není to jednoduché, ani nemožné).
Inzerce bytu: jak vše připravit?
I pro nemovitosti platí, že obal a reklama rozhodují o tom, který produkt si zákazník vybere, a významně ovlivňují, jakou cenu bude ochotný zaplatit. S byty a domy se všichni kupující setkávají nejprve na realitních serverech, kde jednotlivé inzeráty mezi sebou soutěží o zájemce. Fotografie a text rozhodují o tom, zda bude nemovitost považována za příliš drahou, překvapivě levnou, anebo bude odpovídat očekáváním. Přesto na realitních serverech najdeme řadu inzerátů zjevně amatérských – fotografie spíš odrazují, než lákají, texty jsou neúplné, zmatené, nebo dokonce lživé. Autory takových inzerátů bývají nejen nezkušení prodávající, ale bohužel taky nekvalitní realitní kanceláře.
Jak tedy postupovat, chcete-li vytvořit úspěšný inzerát, který nezůstane na internetu bez povšimnutí, ale nemovitost skutečně prodá? Věnujte pozornost klíčovým třem oblastem: 1) fotky, 2) text, 3) výběr realitního serveru a topování. Následující rady jsou platné pro prodej bytu i prodej domu. Jestli však prodáváte rodinný dům, doporučujeme taky článek Jak prodat dům? 5 kroků k úspěšnému prodeji.
Jak psát realitní inzeráty
Zájemci o koupi obvykle věnují každému inzerátu jen pár vteřin. Na realitní servery se dívají v rychlosti, v práci nebo na mobilu v tramvaji. V těch pár vteřinách je musí inzerát zaujmout a přesvědčit, aby zvedli telefon a zavolali, že chtějí nemovitost vidět. Svět internetu je přitom nekompromisní − stačí drobná chyba, aby kupující klikl na další inzerát a na ten váš navždy zapomněl.
Realitní inzeráty se píší speciálním slovníkem, který umožňuje rychle se orientovat a srovnávat inzeráty mezi sebou. V celém textu je nejdůležitější úvod. Musí nalákat na prohlídku. Popis by měl být co nejpřesnější, měl by obsahovat informace nejen o nemovitosti, ale také o dopravní dostupnosti, možnostech parkování a vybavenosti lokality (obchody, školy, kultura, doktoři). Vyzdvihněte nejen klady nemovitosti, ale veškeré přednosti bydlení v dané lokalitě.
Vždy se držte pravidla: Popis se musí zakládat na pravdě. Nezapomeňte, že neprodáváte žádnou virtuální věc, zájemci o koupi se přijdou na váš byt nebo dům podívat. A zklamaná očekávání, když na prohlídce zjistí, že vše není přesně tak, jak bylo v textu inzerátu, rozhodně nejsou dobrý start na cestě k úspěšnému prodeji. Naopak každá lež je zárodkem budoucího zklamání – ať už to zájemci zjistí přes telefon, na prohlídce, nebo později, vzájemná důvěra je ztracená.
Co se týče případných větších problémů, pokud jste je zohlednili v nabídkové ceně, doporučujeme je na závěr textu rovnou uvést, ovšem ideálně naznačte i možné řešení (např. střecha potřebuje rekonstrukci apod.). Ušetříte si spoustu času, který byste jinak strávili vysvětlováním po telefonu či osobně, případně byste taky mohli ztratit samotného zájemce, který by nakonec právě z těchto důvodů koupi odmítl.
Fotografie prodává
Mezi realitními makléři se říká, že fotografie prodává. Měla by „vymáčknout“ z bytu či domu to nejlepší, poukázat na jeho klady a ukázat jej v tom nejlepším světle. Právě podle fotek se návštěvníci realitních serverů rozhodují, který inzerát rozkliknou a který nechají bez povšimnutí. Amatérské nebo nekvalitní obrázky dokážou proměnit i dispozičně krásný byt v neprodejný ležák, který visí na internetu měsíce bez povšimnutí.
Možná se vám to teď zdá jako banalita, ale vyfotit správně interiér není snadné, často s tím bojují i dobří fotografové. Je to trochu jiná disciplína než portréty nebo krajiny. Záběry na umyvadlo nebo prázdný kout, focení ze špatných úhlů či za nedostatečného osvětlení, to všechno dokáže pokazit dojem i z velmi hezké nemovitosti. Sami určitě najdete desítky takových případů na realitních serverech.
Jak tedy zajistit kvalitní fotografie? Dříve se doporučovalo trio: uklidit, rozsvítit a schovat rodinné fotografie. Dnes umí realitní kanceláře mnohem víc. Před focením přicházejí do vašeho bytu nebo domu designéři, kteří se specializují na tzv. home staging. Během několika hodin dokážou upravit váš interiér tak, aby byl atraktivní pro co nejširší okruh zájemců. Je-li vaše nemovitost prázdná, zapůjčí vám nábytek. Další možností jsou spíš menší designérské úpravy těsně před focením, kterým se říká fotostaging. Naopak rekonstrukce bytu se v žádném případě před prodejem nevyplatí, zájemci si stejně chtějí vše upravit podle svého a za byty po rekonstrukci nejsou ochotni zaplatit o tolik víc.
O tom, co všechno v bytě změnit a jak provést úklid před focením a prohlídkami, píšeme v tomto článku.
Jak postupovat při prodeji bytu? Vše urychlí home staging nebo fotostaging.
Příprava nemovitosti zásadně ovlivňuje rychlost prodeje i cenu.
Které realitní servery fungují
Většina lidí, kteří se rozhodnou pro prodej bytu bez realitky, využije jednu, maximálně dvě možnosti, jak inzerovat. Inzerce bytu se dá umístit do místních novin, další možností je vyvěsit na balkon či plot plachtu. A není to vůbec špatný nápad – kupující nehledají bydlení jenom online. Rozhodující roli může sehrát velká plachta, kterou umístíte na svůj dům nebo do okna svého bytu, protože kupující velmi často už znají lokalitu, kde chtějí bydlet, a procházejí ji osobně (případně tam už bydlí v nájmu). Využijte pro propagaci i sociální sítě. Sdílejte inzerát na svůj Facebook nebo Instagram, rozhoďte sítě i mezi svými známými. Třeba budou vědět o někom, kdo zrovna hledá něco podobného ke koupi.
Ovšem nenajdete účinnější nástroj, jak nejlépe prodat byt, než jsou realitní servery, které denně navštíví tisíce kupujících. Na některých můžete inzerovat zdarma, na jiných za zveřejnění inzerátu zaplatíte. V tomto případě ovšem platí – čím vyšší cena, tím vyšší výkon (není překvapivé, že nejdráž vyjdou sReality.cz). Na který server má smysl inzerát vložit a kolik vás inzerce bytu bude stát, to jsou základní otázky, které byste si měli zodpovědět, než vstoupíte se svým zbožím do víru realitního světa. Doporučujeme umístit inzerci na 2 až 3 realitní servery. Pokud vyberete správně, mělo by to být pro prodej dostačující.
Někteří hledají nemovitosti na sreality.cz, jiní na reality.idnes.cz nebo reality.cz atd. Každý realitní server má svůj okruh zájemců, kteří jej využívají. Jsou i klienti, kteří si zásadně vybírají jen mezi nabídkami realitních kanceláří. Umístěte tedy inzerát na sreality.cz a pak si vyberte ještě alespoň dva další, podle svých finančních možností. Raději počítejte s náklady na 3 měsíce. Už i proto, že na některé realitní servery si musíte nabít určitý kredit, ze kterého se vám následně strhávají peníze za každý den inzerce nemovitosti a jinde si kupujete balíčky služeb se zveřejněním po určitou dobu.
Inzerce nemovitosti – plachta vyvěšená na domě přímo v lokalitě
Proč si připlatit za topování
Vložením inzerátu vaše práce nekončí. Realitní portály automaticky řadí inzeráty podle data vložení. Váš inzerát tedy začne rychle klesat na žebříčku aktuálnosti a za pár dní se k němu už nikdo neprokliká. Je potřeba ho každý den sledovat, a jakmile zapadne, posunovat nahoru (tzv. topovat). Topování, posunování a hopování jsou všechno názvy pro službu, kterou nabízejí realitní servery. A to není zrovna levná záležitost, zvlášť když prodej trvá delší dobu. Na sreality.cz stojí jedno posunutí 60 Kč, na idnes.cz je to necelých osm korun.
Pokud bychom tedy při odhadování nákladů počítali s tím, že budete inzerovat nemovitost měsíc na serveru sreality.cz a dvakrát za týden budete topovat, bude vás inzerce bytu stát necelé 3 000 Kč. Pokud přidáte další dva menší realitní servery, počítejte s celkovou investicí do inzerce nemovitosti okolo 4 000 Kč/měsíc. Jestli se vám zdají náklady vysoké, pověřte prodejem realitní kancelář, která náklady na inzerci a propagaci vaší nemovitosti v rámci svých služeb zaplatí za vás.
Pokud se rozhodnete pro prodej nemovitosti s MAXIMA REALITY, postaráme se o propagaci vaší nemovitosti napříč všemi inzertními kanály, a to online i ve vaší lokalitě. Provizi za naše služby přitom zaplatí kupující.
–> Jak funguje prodej bez provize?
Pozor na monitoring soukromé inzerce
Jestli plánujete zveřejnit inzerát jako soukromá osoba, bez makléře, a zveřejnit svoje telefonní číslo, zpozorněte. Existuje řada firem, které pomocí speciálních programů automaticky sledují všechny realitní portály a hledají inzeráty, které vypadají jako soukromá inzerce. Stačí jim několik minut, aby váš inzerát objevili a poslali všem realitním makléřům, kteří mají zájem o telefonní čísla na majitele nemovitostí. Výsledkem jsou desítky telefonátů denně nikoli od zájemců, ale od realitních kanceláří.
Tady pozor na nepoctivé triky makléřů – pokud vám začnou tvrdit, že už mají na vaši nemovitost rovnou zájemce o koupi, s největší pravděpodobností to řeknou pouze proto, aby vás přemluvili k osobní schůzce. O podobných tricích rozšířených mezi českými realitními kancelářemi píšeme v infografice Vše, co vám vadí na realitkách. Raději se tedy obrňte trpělivostí a založte si speciální SIM kartu, kterou po prodeji vyhodíte, aby se vaše soukromé číslo nedostalo na dlouho do databází RK.
Jak se připravit na prohlídku bytu
Dobrým znamením po zveřejnění inzerátu jsou první telefonáty od zájemců. Byty na prodej v Praze a větších městech by měly mít první zájemce do dvou dnů. Když nikdo nevolá týden, už zpozorněte – zřejmě se někde stala chyba. Kupující sledují vždy nejnovější inzeráty, procházejí je často denně… proto nečekejte příliš dlouho a ihned situaci řešte. Jinak zbytečně ztrácíte čas.
I když byt na prodej připravíte, nafotíte a budete inzerovat s realistickou kupní cenou, čeká vás v průměru 10 prohlídek, než najdete kupce. Část zájemců na prohlídku přijde pozdě nebo vůbec nedorazí, část bude pouze okukovat a některým se nebude byt vůbec líbit. Také se mohou objevit spekulanti. Nic z toho vás nesmí rozhodit. Ve vašem zájmu je mít v prvních týdnech vážných zájemců co nejvíc. Proto je důležité být na prohlídky opravdu dobře připraven a mít všechny potřebné informace pro zájemce k dispozici.
Základní informace budete podávat kupujícím již po telefonu. První telefonát se zájemcem by měl být filtrem, který ušetří čas při realizaci zbytečných prohlídek. Vždy zopakujte základní údaje z inzerátu, jako jsou dispozice, přesná adresa, plocha, patro, cena, zda je součástí balkon nebo terasa, sklep či parkovací stání. Zdůrazněte, zda je v domě výtah. Pamatujte, že otázky jsou dobré znamení. Čím více se kupující ptá, tím větší zájem o koupi projevuje.
Při prohlídce proveďte zájemce všemi místnostmi a nic nezakrývejte. Na závažné a zejména skryté nedostatky upozorněte. Je důležité, aby o nich zájemce o koupi věděl. Zatajování vad nemovitosti nebo dokonce lhaní o kvalitě nemovitosti může mít pro celý obchod fatální následky. Realitní makléři používají na prohlídky takzvaný katalogový list, kde jsou základní informace o nemovitosti podrobně sepsány včetně fotodokumentace a plánku. Po prohlídce je dostanou zájemci s sebou domů.
Prohlídka bytu musí být vždy pozitivní a přátelská.
Proč nefungují videoprohlídky?
Hlavně v době koronavirové epidemie se mohly zdát virtuální prohlídky jako důležitá součást inzerátu. Skutečnost je taková, že nikdo si nekoupí byt nebo dům, který neviděl osobně. Je to prostě příliš velká investice, takže prohlídka může proběhnout v rouškách, s rozestupy, jednotlivě, za všech možných bezpečnostních opatření, ale nevyhnete se jí. Co se týče přínosu videoprohlídky v inzerátu, nemáme s tím dobré zkušenosti. Cílem inzerce bytu je přivést zájemce na opravdovou prohlídku, kde se můžete pobavit, oni se mohou do bytu zamilovat, vy je můžete přesvědčit. Virtuální prohlídky naopak odradí spoustu zájemců, kteří by se jinak přišli podívat osobně. Mají pocit, že byt přece viděli a odradí je sebemenší detail. Vy tak vlastně ztrácíte příležitost.
–> Jaké další zásadní chyby dělají majitelé bytů při prodeji? Čtěte náš článek 5 nejhorších chyb při prodeji bytu, kterým se chcete vyhnout.
Na co se zájemci budou ptát?
Každý kupující se bude ptát, zda je možné jednat o ceně. Při osobním jednání je důležité zachovat „poker face“. Kupující čeká na jakýkoliv náznak či slabinu, kterou by mohl využít ve svůj prospěch, tedy ke snížení ceny. Jestli jde o prodej bytu bez realitky, nikdy na slevu nepřistupujte hned na prohlídce. Pokud máte domluvené ještě další prohlídky, počkejte se snižováním ceny, než všechny proběhnou. I kdyby projevil zájem o koupi pouze jeden zájemce, nekývejte na slevu ihned. Nechte si nabídku projít hlavou do druhého dne.
Pokud je žádost o slevu rozumná, spojte se s kupujícím po telefonu a nabídněte kompromis. I když kupující nedosáhne slevy, o kterou původně žádal, většinou i na poloviční slevu kývne. Váš drobný ústupek bude brát jako projev dobré vůle a dobrý začátek pro další vyjednávání při domlouvání podmínek samotné koupě.
Další častou otázkou jsou náklady na bydlení. Lidé si musí být před koupí jisti, že budou mít dostatek peněz nejen na koupi, ale také na její provoz. Připravte si podklady k veškerým nákladům, které s bydlením souvisí. Zájemce o koupi bude zajímat průměrná výše záloh za energie (elektřina, plyn), měsíční náklady na vodné a stočné, cena za odvoz odpadu, případně výše měsíčních plateb do společenství vlastníků a zejména do fondu oprav. Dále se může ptát na to, kolik má SVJ aktuálně našetřeno peněz, zda plánuje nějaké opravy a jak se budou hradit, nebo jaké opravy či rekonstrukce již provedeny byly a jaký dluh z úvěru se splácí. S plánovanými opravami totiž často souvisí i citelné navyšování pravidelných plateb.
| Jaké dokumenty může kupující na prohlídce požadovat?
· nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva, dědická listina) · snímek z katastrální mapy · aktuální list vlastnictví (LV) · souhlas dalších vlastníků s prodejem (nejčastěji manžel/manželka nebo spoluvlastník) · průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) · doklady o revizích spotřebičů (plyn, elektřina) · finanční uzávěrka SVJ (doklad o hospodaření) · bezdlužnost vůči SVJ/družstvu či dodavatelům · stanovy SVJ/družstva · návrhy smluv (tedy rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí a kupní smlouvu) |
Starší byty na prodej musí mít co nejlépe zmapovaný technický stav, to bude totiž také zajímat všechny kupující. To znamená především znát co nejpřesněji informace o prováděných rekonstrukcích. Sepište si, jaké rekonstrukce jste dělali (případně jaké rekonstrukce byly dělány v rámci bytového domu). Kupující bude zajímat aktuální stav rozvodů vody, elektřiny a odpadu. Pokud topíte kotlem, najděte doklad o poslední revizi. Další otázky povedou na vybavení, které plánujete v nemovitosti ponechat. Podívejte se doma tedy i po manuálech a záručních listech.
S čím se nesvěřovat
Kdy být s odpovědí obezřetný? Kupující se vás bude s největší pravděpodobností ptát například na důvod prodeje nemovitosti nebo na to, jak vycházíte se sousedy. Lhát se nevyplácí, ale přílišná upřímnost může být spíše na škodu než k užitku. Jakmile dáte při prohlídce najevo, že jste jakýmkoliv způsoben v tísni, protistrana toho bude chtít využít.
V žádném případě kupujícímu neříkejte, že na prodej spěcháte ani proč. Informace o tom, že jste v časovém tlaku, staví kupujícího do výhody. Dává mu signál, že budete ochotni z kupní ceny něco slevit.
Nepomlouvejte sousedy. Soužití s nimi nemusí být vždy ideální, ale jde o vaši soukromou záležitost. Každý jsme jiné povahy, a co vadí jednomu, nemusí vadit druhému. Zájemce to může zbytečně odradit.
Nestěžujte si, že prodej nejde tak rychle, jak jste předpokládali. Pokud si postěžujete, že o prohlídky není velký zájem, začne kupující hledat důvod, proč tomu tak je. Začne hledat chyby a opět může začít smlouvat o ceně.
Jak nejlépe prodat byt? Prohlídku nechte na makléři
Prohlídka bytu vedená makléřem
Nikdo nezná vaši nemovitost lépe než vy. Strávili jste tam roky života. Byl to váš domov. Přesto je lepší přenechat vedení prohlídky realitnímu makléři. Zkušenosti ukazují, že taková prohlídka bytu dopadne vždy lépe. Krátce řečeno − makléř zájemcům dokáže ukázat nejen to, čím nemovitost je, ale také čím vším se může stát. Díky tomu najdete kupce rychleji a navíc ušetříte spoustu času.
Prohlídka bytu má jediný cíl − dokázat zájemci o koupi, že právě tady se mu bude dobře bydlet. Měl by vidět svůj budoucí domov a představit si, jak se mu tady bude žít. Jenže když vede prohlídku majitel, často si zájemce připadá jako na návštěvě u cizích, a to je problém. Ale jsou i další dobré důvody, proč prohlídku svěřit makléři (za předpokladu, že jste si ho dobře vybrali, jak jsme radili tady).
Co všechno tedy dokáže zkušený realitní makléř udělat na prohlídce jinak než majitel?
1. Ukázat potenciál nemovitosti
Není náhoda, že se úspěšnými makléři často stávají architekti, stavaři nebo interiéroví designéři (máme jich několik i v našem týmu). Zájemcům o koupi dokážou totiž rovnou poradit, co půjde upravit nebo předělat, aby nemovitost odpovídala jejich požadavkům a přáním. Přesunout kuchyň do jiné místnosti? Zbourat příčku, nebo naopak rozdělit pokoj na dva? Byt obývaný osamělým manažerem dokáže zkušený makléř předvést početné rodině tak, aby bylo zřejmé, že se všichni pohodlně vejdou.
Velkou výhodou makléřů jsou dlouholeté zkušenosti s lidmi v jedné specifické životní situaci − hledání nového bydlení. Cestou k úspěšnému prodeji je zájem o kupujícího, jeho představy a potřeby. Makléři jsou vytrénovaní k tomu, aby v prvních okamžicích, kdy se zájemce objeví ve dveřích, dokázali přečíst co nejvíce z řeči těla, položit pár zásadních dotazů a přizpůsobit každou prohlídku individuálně tak, aby vynikly přednosti nemovitosti, které konkrétní zájemce nejvíc ocení.
2. Poskytnout odborný názor
Další velkou výhodou je, že makléř vystupuje v roli nezávislého odborníka. Stává se nejen zástupcem prodávajícího, ale také rádcem kupujícího, který se na něj obvykle obrací s důvěrou a žádá si od něj rady ohledně svého nového bydlení. Je padesát metrů čtverečních dost pro tříčlennou rodinu? Obejdeme se bez výtahu, když máme kočárek? Je možné za tuto cenu najít větší byt v této lokalitě? Kupující si nezřídka ujasňují svoje požadavky až během prohlídek a ujištění ze strany realitního experta, který zná aktuální situaci na trhu, může v jejich rozhodování sehrát zásadní roli. Když je na prohlídce přítomný jen majitel, často kupující může odejít s tím, že se ještě poradí s někým jiným, a rozhodnutí o koupi se odkládá, případně k němu ani nedojde.
Obecně můžeme s jistotou říci, že prohlídka bytu vedená realitním makléřem působí vždy profesionálněji. Dobře připravený makléř má k dispozici nejen veškeré dokumenty týkající se bytu (list vlastnictví, nabývací titul, snímek katastrální mapy, předpis zálohových plateb bytu, příp. poslední vyúčtování za energie, výpis SVJ z obchodního rejstříku), ale zodpoví i dotazy týkající se smluv, které se budou podepisovat, jakmile dojde k dohodě o koupi (rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva, smlouva o úschově), včetně případných smluv souvisejících s úvěrem kupujícího (úvěrová smlouva, zástavní smlouva). V právních náležitostech majitelé nemovitostí často tápou a zájemce o koupi se může cítit nejistě, pokud nezíská jasnou a okamžitou odpověď. Realitní makléř většinou odpovědi zná nebo okamžitě vytočí právní oddělení realitní kanceláře, aby vše zjistil.
3. Prověřit kupujícího
Zájemce není třeba pouze přesvědčit, aby koupili, ale také prověřit. I v tomto ohledu se vyplatí mít na prohlídce přítomného makléře, který se v lidech „vyzná“. Několika nenápadnými dotazy dokáže zjistit, jak vážný je zájem toho, kdo si právě prohlíží vaši nemovitost. Má zajištěné financování, nebo lze očekávat, že jeho žádost o hypotéku banka nakonec zamítne? Je na koupi dohodnutý s manželkou, nebo se přišel jen podívat? Bude souhlasit s podmínkami bezpečného převodu nemovitosti? Makléř odhalí podvodníky i „snílky“, kteří hodně prohlížejí, ale nakonec nikdy nekoupí.
Setkat se můžete na prohlídce i s vážnými zájemci, kteří přicházejí se spoustou až příliš všetečných, komplikovaných nebo zkrátka nepříjemných dotazů. Často může jít o lidi „z oboru“ − architekty, stavaře, právníky nebo přímo realitní makléře. Výjimečně si může kupující rovnou přivést technického inspektora nebo právního zástupce. Pokud prohlídku vede majitel nemovitosti, může být zaskočen a nebude znát odpovědi na záludné otázky. Naopak bude-li mít po boku realitního makléře, dotazy budou uspokojivě zodpovězeny a možná dojde i ke koupi.
4. Ušetřit čas a nervy
Sladit časové možnosti zájemce o koupi a majitele bytu bývá zpravidla oříšek. Často si jako majitel nemovitosti musíte brát kvůli prohlídkám v zaměstnání dovolenou. Když si dohodnete prohlídku v pozdních odpoledních či večerních hodinách, přicházíte naopak o svůj volný čas. Pokud se rozhodnete přenechat vedení prohlídek realitnímu makléři, máte o starost méně. Prodáváte-li nemovitost, ve které nebydlíte, nemusíte navíc trávit desítky minut cestou na prohlídku a zpět. Makléři jednoduše svěříte klíče a vy zůstanete doma.
Když prohlídky probíhají tam, kde bydlíte, je ideální jich naplánovat v jeden den více za sebou. Příprava nemovitosti vám totiž může zabrat i několik hodin (jak nachystat jednotlivé místnosti nejdřív na focení a později taky na prohlídky jsme psali v tomto článku). Využijte tedy možnosti přenechat samotné vedení prohlídky makléři. Ideální je, když vezmete děti, domácí mazlíčky, případně další členy domácnosti ven, aby makléř mohl provést zájemce prázdným bytem. Rozhodně by je neměla vítat ve dveřích celá rodina.
Jsou majitelé nemovitostí, kteří ze zásady chtějí být u prohlídek přítomni. V tom případě existuje střední varianta − prohlídku vede makléř, ale za tiché přítomnosti prodávajícího. Pak máte vše pod kontrolou, ale zároveň získáte všechny výhody plynoucí z profesionálně vedené prohlídky. Po několika prohlídkách možná získáte jistotu, že vše probíhá podle vašich představ, a dovolíte si nechat makléře o samotě. Takový postup jsme doporučili i před dvěma týdny v článku Jak kontrolovat práci realitní kanceláře. Ať už zvolíte jakoukoli variantu, přejeme úspěšný prodej!
Zdroje
http://www.katastr.net/prodej-nemovitosti-postup
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/294771-prodavame-byt-inzerat-ma-ukazat-prednosti-nemovitosti-ale-lhat-se-nema
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/296257-prodavame-byt-co-vas-ceka-na-realitnich-serverech
