Reklamace novostavby
Pátrejte už v procesu výstavby
Spoléhat na štěstí se v případě koupě bytu v novostavbě nevyplácí, protože případy reklamací nejsou zcela výjimečné. Je naopak dobré vnímat vady jako reálné riziko, na které je třeba se připravit. Ideální je předcházet vadám již v procesu výstavby za pomoci technického inspektora, pokud je to možné. Další variantou je kontrola při převzetí bytu a nejméně příjemným krokem je pak reklamace vad po nastěhování, během záruční doby. Abyste předešli pozdějším tahanicím, věnujte zvýšenou pozornost tzv. záruce za jakost a reklamačním podmínkám zakotveným ve smlouvě.
Záruční doba u novostavby
Od roku 2014 je novostavba podle nového občanského zákoníku považována za zboží. Při koupi nemovitosti máte tedy ze zákona automaticky nárok na reklamaci v rámci práva z vadného plnění. Developeři počítají s tímto zákonným právem automaticky a v rámci kupních smluv jej neuvádějí, což ale neznamená, že na něj nemáte nárok.
Právo z vadného plnění se týká ale pouze vad, které existovaly v době, kdy jste byt převzali. Pokud na vady přijdete až později, ideální je podat reklamaci do 6 měsíců od převzetí nemovitosti. V této lhůtě zákon totiž automaticky předpokládá, že reklamované vady existovaly už při převzetí, vy nemusíte tedy složitě nic dokazovat a reklamace by měla proběhnout hladce.
Reklamovat vady pak musíte bez zbytečného odkladu poté co je zjistíte, skryté vady nejpozději do 2 let od předání, a skryté vady stavby nejpozději do 5 let od nabytí. Po uplynutí půlroční lhůty od převzetí však bude vždy na vás, abyste prokázali, že vada existovala již v době převzetí. Pamatujte, že čím delší doba uplyne od převzetí nemovitosti, tím hůře se vám bude existence vady v době převzetí nemovitosti dokazovat. Příkladem vadného plnění nejčastěji bývá nedostatečná tepelná izolace, nerovné zdivo, křivé podlahy, praskliny, škrábance nebo špatně osazené dveře či okna.
Záruka za jakost
Co byste již v kupní smlouvě hledat měli, je záruka za jakost. Ta nevyplývá přímo ze zákona a musí být proto zakotvena ve smlouvě. Je však na developerovi, zda tuto záruku do smlouvy uvede. Délka záruční doby je v tomto případě různá. Jiná může být například na kotel, okna, sanitu, střechu, na samotnou konstrukci stavby či stavební výrobky zabudované do stavby. Většinou se doba záruky odvíjí od lhůty, kterou developer domluví s dodavateli. V kupní smlouvě by měl být popsán postup, jak vady reklamovat, a termíny odstranění vad. I tady platí, že co není ve smlouvě, toho se těžce budete domáhat. Při studování kupní smlouvy věnujte také pozornost tomu, zda se záruka na jednotlivý produkt počítá od doby převzetí nebo od doby instalace.
V případě velké developerské společnosti s dlouholetou tradicí nemusíte mít obavy. Větší developeři mívají s dodavateli domluveny mnohdy i delší záruční doby a mají vlastní reklamační oddělení, které je připraveno závady řešit. Jde jim přece jen o dobré jméno. Zvýšenou pozornost však věnujte kupním smlouvám u malých, neznámých společností. V takovém případě si ověřte, zda a jaké záruky kupní smlouva obsahuje.
Aktuální nabídka nemovitostí
Předpřejímka a převzetí novostavby
První možností pro hledání vad a nedodělků je tak zvaná předpřejímka, ke které vás developer vyzve asi zhruba dva měsíce před finálním převzetím bytu. Při návštěvě bytu nespěchejte. Vaším cílem je vypátrat všechny případné závady a zaznamenat je v předpřejímkovém protokolu. Nezapomeňte je také vyfotit a od developera zjistit přesný termín, kdy dojde k jejich odstranění, nejpozději do vlastního předání bytu. Abyste vše objevili co nejdříve, doporučujeme přizvat si odborníky z řad stavařů nebo specialistů na inspekce nemovitostí.
V rámci předpřejímky si zkontrolujte, zda je v bytě použito vybavení, na kterém jste se dohodli v rámci smlouvy. Ať už se jedná o standard, klientské změny, nebo nadstandard. Doporučujeme přeměřit jednotlivé místnosti a vyzkoušet, zda ze všech kohoutků teče voda, a to jak studená, tak teplá. Otestujte otevírání a zavírání všech dveří a oken ve všech polohách a ověřte si, že do všech zásuvek jde proud. Dalším pomocníkem při hledání vad by měla být vodováha, která vám ověří, zda jsou stěny rovné a okenní parapety se svažují na tu správnou stranu. Malá kulička pak prověří rovnost podlahy. V předpřejímkovém protokolu pak všechny objevené vady a nedodělky zaznamenejte, podepište a nechte tento protokol podepsat také developera.
Samotné převzetí se už od předpřejímky tolik neliší. Snad jen v tom, že zkontrolujete odstranění vad a nedodělků uvedených v předpřejímkovém protokolu a můžete ještě současně zkontrolovat, zda se neobjevily vady další. I v tomto případě sepisujete předávací protokol, do kterého zanesete případné další vady či nedodělky, které objevíte.
Pokud zjistíte vady po podpisu kupní smlouvy a převzetí nemovitosti, jednejte podle postupu reklamace vad stanoveného v kupní smlouvě. Developer by pak měl reagovat a zařídit včasnou opravu, popřípadě nabídnout slevu z kupní ceny. V nejhorším případě máte dokonce nárok na odstoupení od smlouvy.
Myslet dopředu při výběru developera se vyplatí
Všechny výše popsané rady vám však mohou být pramálo platné, pokud nebudete mít na koho se obrátit. Může se stát, že developer zkrachuje, v horším případě narazíte na pochybný podnik, který na daný projekt vytvořil účelovou společnost a po prodání bytů ji ihned zlikviduje. Proto developera řádně prověřte a zjistěte si, jak dlouho se na trhu pohybuje, příp. jaké má dlouhodobé plány na trhu nemovitostí. Neodolatelná cena novostavby může být nakonec vykoupena velkou nejistotou s riziky do budoucna…
Na druhou stranu, slušní developeři existují, ne všichni chtějí pouze vydělat na nevědomosti klienta. Jistotou tak budou stabilní společnosti, které za sebou mají roky úspěšného působení a hodlají na trhu ještě nějaký ten pátek zůstat.
