Jak prodat družstevní byt, Marian Kroell, Martin Kníže
Specifika družstevních bytů
Pokud vlastníte družstevní byt, z právního hlediska vlastníte družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu. Neprodáváte tedy přímo byt, ale pouze svá členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, především právo nájmu konkrétního bytu.
Vlastníkem družstevního bytu vždy zůstává bytové družstvo, jehož jste členem. Svůj družstevní podíl však můžete prodat, tedy převést na jakéhokoliv zájemce, který se tak stane novým členem družstva.
| Prodej družstevního bytu má oproti prodeji bytu v osobním vlastnictví i svoje nesporné výhody. Jednou z nich je rychlost. Zájemce o koupi se stává okamžitě členem družstva, a tedy dostane i peníze z úschovy zhruba o měsíc dřív, než kdyby musel čekat na vyjádření z katastru nemovitostí. |
Klíčovou roli v převodu družstevního podílu hraje bytové družstvo. V něm jednáte s fyzickými osobami, které byly zvoleny do představenstva bytového družstva, a tedy nesou ze své pozice i právní odpovědnost.
Co zařídit před prodejem družstevního bytu
Nejprve navštivte družstvo, oznamte svůj zájem prodat družstevní podíl a při této příležitosti si vyžádejte následující dokumenty o bytě a družstvu, které budou kupujícího zajímat:
- potvrzení o členství v družstvu a evidenční list,
- potvrzení o vaší bezdlužnosti vůči družstvu,
- potvrzení o anuitě (tedy o výši úvěru a kolik z něj zbývá doplatit).
Potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu (za nájem a služby) je důležité, protože při převodu družstevního podílu se převádí i všechny dluhy převodce vůči bytovému družstvu a také dluhy bytového družstva vůči převodci. Pohlídejte si, abyste před prodejem družstevního bytu uhradili všechny účty za elektřinu, vodu, plyn, internet atd.
Od družstva si také zjistěte, zda platí pro případné nové členy družstva nějaká omezení, která byste museli uvést a zohlednit při hledání zájemce o koupi. Stanovy družstva například mohou znemožňovat, aby se členem staly právnické osoby, cizinci nebo cizinci bez trvalého pobytu v České republice.
Jak stanovit cenu družstevního bytu
Ceny družstevních bytů jsou obvykle o 10 až 30 % nižší oproti srovnatelným bytům v osobním vlastnictví. Postup při odhadu tržní ceny je podobný, ale v ceně se zohledňuje právní nejistota, kterou s sebou družstevní vlastnictví nese.
| Tip: Existuje trik, jak prodat družstevní byt za vyšší cenu. Vyžádejte si od družstva písemné potvrzení, že do roka převede družstevní byt do vlastnictví člena družstva. Jakmile garanci od družstva získáte, můžete to uvést v inzerátu a prodejní cenu si navýšit. S takovým dokumentem totiž mají kupující šanci získat úvěr formou tzv. předhypotečního úvěru. |
Prodejní cenu družstevního bytu je také potřeba ponížit, pokud má dosud nesplacenou anuitu. Anuita je úvěr, za který družstvo nechalo původně byty postavit či za který koupilo bytový dům. Každý člen družstva pak měl poměrnou částkou ke splacení tohoto úvěru přispět a pokud ještě úvěr splacený není, bude ve splátkách pokračovat nový majitel družstevního bytu. Proto si celkovou výši anuity kupující připočítají ke kupní ceně, aby si dokázali vyhodnotit, kolik je vlastně bude družstevní podíl stát.
| Příklad: Družstevní byt může být v prodeji za 3 miliony Kč, ale s anuitou 600 000 Kč, tj. se závazkem anuitních splátek ve výši 5 000 Kč měsíčně po dalších deset let, takže celkově za 3 600 000 Kč plus případné úroky. |
Další postup už je podobný jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví. Protože se budete snažit vyrovnat rozdíl v prodejní ceně (družstevní se prodávají i o 10–30 % levněji), musíte věnovat ještě větší pozornost atraktivní prezentaci bytu. To znamená, že potřebujete co nejlepší fotografie. Ideální bude pozvat do bytu i designéry, kteří interiér připraví na focení. Jde o službu, které se říká home staging. Z našich zkušeností může zvednout prodejní cenu bytu až o 15 %.
Jak převést družstevní podíl
Při prodeji družstevního bytu se nepodepisuje kupní smlouva, ale smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Tu se zájemcem podepíšete a doručíte na družstvo ke schválení. Bytové družstvo ze zákona nemá právo převod zamítnout, nesmí po kupujícím žádat přihlášku ani nový členský vklad. Má ale právo:
- žádat úhradu tzv. převodního poplatku (obvykle 3−12 tisíc, tedy o něco více než je poplatek v katastru nemovitostí),
- zakázat, aby se členem staly právnické osoby, cizinci nebo lidé bez trvalého pobytu v České republice.
Pokud je kupující občanem ČR a fyzická osoba, družstvo ho jako člena odmítnout nemůže.
| Družstvo vám může předložit vlastní formuláře, které mají sloužit k převodu družstevního podílu na nového majitele. Ale pozor – často jde o roky staré šablony, které nemají náležitosti podle aktuálně platných právních předpisů.
Často chybí jasné označení předmětu převodu nebo není uvedena kupní cena. V takovém případě je formulář jako smlouva neplatný, přestože družstvo může na jeho vyplnění trvat. Proto doporučujeme nechat si od právníka nebo realitního makléře vyhotovit vlastní smlouvu. |
Smlouva o převodu družstevního podílu nabývá účinnosti doručením bytovému družstvo. Nejsou zde žádné lhůty jako při podání návrhu na vklad na katastr. Kupující se stává členem družstva okamžitě, z hodiny na hodinu. I když je převod družstevního podílu takto rychlý, také v tomto případě bude nutné využít úschovu kupní ceny. Úschova při koupi družstevního bytu je důležitá, i když tam peníze budou ležet jen několik hodin nebo dnů.
Bytové družstvo není úřad
Častá chyba je plést si družstvo se státním úřadem. Zatímco některá družstva jsou obrovská a svým fungováním se úřadům podobají, do jiných spadá jen jeden nebo dva bytové domy a jejich reprezentanti někdy mohou postupovat velmi laicky, pokud nemají odpovídající právní povědomí, znalosti a dovednosti.
Ačkoli by stačilo ze zákona nechat doručit smlouvu na družstvo poštou, my s našimi klienty chodíme vždy na bytové družstvo osobně, abychom pro jistotu znovu probrali všechna důležitá témata (zejména ověřili platnost členství, potvrzení o bezdlužnosti, výši anuity a případných nesplacených úvěrů atp.).
Daň z prodeje družstevního bytu
Možná si teď ještě říkáte: co prodej družstevního bytu a daně? Kupujícímu odpadá platba daně z nabytí nemovitých věcí, protože družstevní podíl není nemovitá věc. A nemusí řešit ani každoroční daň z nemovitosti – u družstevních bytů zajišťuje platbu za celý bytový dům družstvo, které je jeho vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí.
Prodávající naopak musí zaplatit daň z příjmu při prodeji družstevního bytu, pokud ovšem nesplní jednu z mnoha výjimek. U družstevního bydlení platí stejně jako u osobního vlastnictví, že jste od této daně osvobozeni, pokud uplynulo déle jak pět let od doby, kdy jste družstevní podíl nabyli (pro družstevní byty převedené od 1. ledna 2021 to musí být 10 let). Osvobozeni jste i tehdy, když peníze z prodeje družstevního podílu využijete na uspokojení další vlastní bytové potřeby. Jediná výjimka, která se na družstevní byty nevztahuje, je bydlení v bytě dva roky bezprostředně před prodejem.
Zdroje
https://www.euro.cz/clanky/druzstevni-byt-vyhody-nevyhody/
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/302018-druzstevni-byt-jde-vysroubovat-prodejni-cenu
https://www.hypoindex.cz/clanky/mate-novy-byt-ci-dum-nezapomente-na-dan-z-nemovitych-veci/
https://www.pravoprovsechny.cz/clanky/druzstvo-prevod-prechod-druzstevniho-podilu/
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/300789-druzstevni-byt-jak-ziskat-svuj-podil
