Jak si vybrat realitní kancelář? Velký průvodce světem realit 2024

Jaká by měla být realitní kancelář, se kterou budete prodávat váš byt nebo dům? Když se na to ptáme klientů, nejčastěji slyšíme slova jako: férová, slušná, profesionální, ale taky rychlá, efektivní a zkušená. Ale jak to poznat?

Na českém realitním trhu je makléřů a kanceláří trochu moc. Mluví se o tom dlouho, ale nedaří se s tím nic udělat. V roce 2023 bylo podle Ministerstva pro místní rozvoj v Česku asi 12 tisíc realitních zprostředkovatelů, z toho 3 tisíce firem a 9 tisíc makléřů. V Evropě patří Česko k zemím s největším počtem makléřů na obyvatele. Nikde se realitnímu zprostředkování nevěnuje tolik lidí. V počtu makléřů by nebyl takový problém, kdyby ovšem nekolísala kvalita služeb… A právě proto je tak zásadní pečlivý výběr realitní kanceláře.

→ Jestli máte na tento článek jen tři minuty, přejděte rovnou na Sedm klíčových otázek pro první schůzku s makléřem. Jestli máte víc, tady je detailní návod.

Co je realitní kancelář

Realitní kancelář je obchodní firma, která se zabývá tzv. realitní činností, tedy zprostředkováním obchodů s nemovitostmi. To zahrnuje prodej nemovitostí, ale také pronájem bytů a domů, správu a údržbu nemovitostí nebo třeba služby tzv. zastupování kupujících. Často realitky nabízejí i odhady nemovitostí pro různé účely – prodej, ale taky dědictví nebo dělení společného jmění manželů. V realitní kanceláři pracují makléři, ale obvykle také specialisté na realitní právo nebo finanční (hypoteční) poradci.

Kdo je realitní makléř

Realitní makléř je osoba, která zprostředkovává prodej či pronájem nemovitostí. Profesi realitního makléře může podle zákona vykonávat jen ten, kdo provozuje vázanou živnost „realitní zprostředkování“, a tedy prokázal svou odbornou způsobilost u živnostenského úřadu. Odměna realitního makléře je tzv. zprostředkovatelská provize.

Kdo je realitní makléř

Realitní franšízy a další typy RK

Obrovské rozdíly v rozsahu i kvalitě služeb jsou pro realitní trh v Česku typické od 90. let, proto se vyplatí podívat se realitky v ČR trochu detailněji. Rozlišovat potřebujete:

• realitní kanceláře vs. samostatně podnikající makléři
• celostátní vs. regionální realitky
• franšízy vs. nesíťové realitní kanceláře

Když vybíráte realitní kancelář, nikdy se nespoléhejte jen na známé jméno. Ve světě franšízového podnikání neznamená ani mezinárodní značka záruku kvality. Pobočky realitních franšíz, což bývají firmy i samostatní makléři, nejsou nijak centrálně řízené. Mateřská společnost nenese žádnou odpovědnost za jednání makléřů, kteří si koupili její značku. Poskytla jim obvykle trénink, brand a dál se o ně moc nestará.

Jiné je to u tzv. nesíťových realitních kanceláří, které mohou mít jednu pobočku nebo více, ale vždy je vedení RK zodpovědné za činnost všech makléřů. Znamená to mimo jiné, že tyto klasické realitky mají zřízené pojištění odpovědnosti nikoli jako fyzická, ale právnická osoba.

Zvláštní kapitola jsou samostatně podnikající makléři. Tady je velké nebezpečí, že se budou snažit zvládat všechno sami. Často chtějí být nejen šikovní obchodníci, ale taky fotografové, kameramani, architekti, finanční poradci… Smlouvy budou často stahovat z internetu. Raději volte realitní kancelář, kde se na prodeji nemovitostí podílí celý tým odborníků.

Vždy taky hledejte makléře, pro kterého je prodej realit práce na plný úvazek. Řada makléřů provozuje realitní podnikání jako přivýdělek. Rozmyslete si, jestli chcete zajistit extra příjem nějakému stavaři nebo kuchaři, který neprodal v životě více jak pět nemovitostí.

Co (ne)řeší realitní zákon

Zlom ve fungování realitek v Česku přišel v roce 2020. Od té doby platí historicky první realitní zákon, tedy zákon o realitním zprostředkování. Zní to neuvěřitelně, ale do té doby byl makléř živnost volná a každý si mohl podnikat, jak chtěl. A mnozí toho taky využívali.

Nový zákon nevyřešil zdaleka všechno, ale ošetřil základní věci, jako například:

• povinné pojištění profesní odpovědnosti
• úschova kupní ceny na odděleném účtu
• písemná zprostředkovatelská smlouva
• exkluzivní zastoupení max. na 6 měsíců

Největší změna se však dotkla přímo profese realitního makléře. Nově jde o tzv. vázanou živnost, kterou nemůže dělat každý. Makléř nyní musí prokázat vzdělání nebo praxi, případně složit makléřskou zkoušku. Jenže kritéria jsou dost volná: stačí vysokoškolské vzdělání v oboru právo, ekonomie nebo stavebnictví, nebo taky středoškolské vzdělání a tři roky praxe, jak rozebírá Mgr. Tereza Dokoupilová v článku o profesní způsobilosti makléřů.

K žádné větší korekci počtu realitních makléřů tedy v roce 2020 s novým zákonem nedošlo. Kritéria byla nastavená tak nízko, že skoro každý prošel. To znamená jediné: i nadále je potřeba vybírat realitní kancelář i makléře s maximální obezřetností.

Co (ne)řeší realitní zákon

Jak vybrat realitku

Seznam realitních kanceláří v Česku je dlouhý, kde tedy začít? Sepsali jsme sedm věcí, na kterých skutečně záleží. Když položíte tyto otázky makléři, uděláte si lepší obrázek o tom, jak kvalitní služby daná realitní kancelář poskytuje a jestli je bezpečné jí svěřit svou nemovitost:

→ Podívejte se na našich Sedm klíčových otázek pro první schůzku s makléřem.

Prvním důležitým měřítkem jsou zkušenosti. Šikovnosti se totiž dosahuje s léty praxe – a to platí nejen pro realitky, ale také pro makléře. Záleží nejen na tom, jak dlouho už je realitní kancelář na trhu, ale hlavně na tom, kolik nemovitostí už prodala. Dobrou realitku taky nejde provozovat doma v garáži. Dejte si osobní schůzku přímo v sídle realitní kanceláře, které vám řekne o serióznosti firmy víc než webové stránky, které někdy „v garáži“ vznikají.

Zejména kvůli bezpečnosti celé transakce jsou moc důležité právní služby realitní kanceláře. Doporučujeme zvolit takovou RK, která má vlastní právní tým. Kvalitní realitní kancelář připravuje smlouvy na míru a poskytuje základní právní služby v ceně provize. Třeba v Maximě má každý klient nejen svého makléře, ale taky svého právníka, se kterým se schází nad přípravou všech smluv (a není jich málo: rezervační, budoucí, kupní, o úschově).

→ Projděte si naši sekci Právní bezpečí při prodeji nemovitosti.

Bohužel se najdou v Česku i makléři, kteří žádného spolupracujícího právníka nemají a stahují všechno z internetu, například vzor kupní smlouvy nebo rezervační smlouvy. Když začnou problémy, pošlou vás za nejbližším advokátem, který však nemusí mít zkušenosti s realitním právem a naúčtuje vám veškeré své služby, které pak zaplatíte vedle provize makléři.

Zahrajte si na detektiva

Než se vydáte na první schůzku, můžete si realitní kancelář prověřit i sami z domova. Jak na to?

• Zjistěte si, jak realitní kancelář hospodaří. Projděte si obchodní rejstřík, výroční zprávy i účetní závěrky. Zpozorněte, pokud kancelář nezveřejňuje své výsledky nebo není v obchodním rejstříku zapsaná pod jménem, kterým se prezentuje.
• Projděte internet, sociální sítě i diskuzní fóra, jestli si na realitku někdo stěžuje. Na případné kauzy, které objevíte, se nebojte makléře přímo zeptat (někdy jde o nedorozumění, které se dá snadno objasnit, jiné věci se vysvětlují hůř).

U všech služeb od kadeřnice po finančního poradce se nejvíc cení osobní doporučení a není tomu jinak ani u realitní kanceláře. Reference mají v realitním byznyse největší váhu (i my sbíráme příběhy našich klientů). Ale pozor – jedna osobní zkušenost nedělá dobrou realitku. Doporučení od přátel je fajn, ale stejně je třeba makléře důkladně vyzpovídat!

Provize realitní kanceláře

Rozhodující roli při výběru vždycky hraje výše provize realitních kanceláří. Běžné jsou dva způsoby, jak se provize realitky vypočítá:

• procenta z kupní ceny
• pevná provize

Provize se nejčastěji odečítá ze zisku, ale můžete se setkat i s takovou praxí, kdy provizi zaplatí kupující nad rámec kupní ceny. To je běžné u provize z pronájmu, kde odměnu makléři vždy platí nájemníci a nikoli majitel nemovitosti. O tom, jestli je výše provize RK oprávněná, by přitom neměla rozhodovat jen procenta. Jde především o to, aby odměna odpovídala rozsahu a kvalitě služeb, které realitní kancelář svým klientům poskytuje.

→ Detailně se všem otázkám spojeným s provizí věnujeme v článku Výše provize realitní kanceláře. Co už je příliš? Dozvíte se tam, kdy vzniká nárok na provizi a co to znamená, když vám v Maximě slibujeme „prodej bez provize“.

Zprostředkovatelská smlouva

Když máte realitní kancelář vybranou, spolupráce začíná podpisem tzv. smlouvy o zprostředkování realitních služeb. Pečlivě ji přečtěte a kontrolujte, jestli text smlouvy odpovídá tomu, co jste si dohodli na schůzkách s makléřem (to si během schůzek zapište!). Možná vás překvapí, že součástí zprostředkovatelské smlouvy by měla být i nabídková cena. Kupní cena by se později během inzerce neměla snižovat bez vašeho písemného souhlasu.

→ Tato smlouva je základem vzájemného vztahu mezi klientem a RK, proto jí věnujeme článek: Kdy se vyplatí exkluzivní smlouva s realitní kanceláří?

Exkluzivní smlouva znamená, že prodej nemovitosti zajišťuje pouze tato realitní kancelář a žádná jiná. Naopak nevýhradní smlouva umožňuje souběžný prodej přes více RK nebo prodej bez realitky.

Kdy se vyplatí exkluzivní smlouva s realitní kanceláří?

Prodej bez realitky

Realitní kanceláře nemají v Česku moc dobrou pověst, a tak není divu, že spousta lidí zvažuje prodej nemovitosti bez realitky. Možná vás to překvapí, ale moc dobře to chápeme. Maxima Reality totiž patří do skupiny EHS (European Housing Services) společně právě s portálem Bezrealitky.cz. A každá tato služba má svoje klienty – někdo si chce inzerovat sám, jiný ocení, když se o prodej postarají profíci.

• Jestli vás láká prodej domu nebo prodej bytu bez realitky, projděte si náš článek Na co si dát pozor při prodeji bez realitní kanceláře.

Ještě větší oblibě se těší pronájem bytu bez realitky. V takovém případě jen upozorňujeme – budou s tím starosti, strávíte čas s inzerátem i prohlídkami, přitom tolik neušetříte. Provizi za pronájem totiž běžně platí nájemníci, majitele nestojí pronájem nemovitosti nic.

Jak kontrolovat práci RK

Dobrá realitní kancelář zařídí všechno za vás, ale ne bez vás. V ideálním případě si už na první schůzce dohodnete s makléřem, jaká bude vaše role při prodeji nemovitosti. Vyplatí se najít rozumný střed − nevolat makléři každý den, ale zůstat v obraze.

Základem kontroly je jasná dohoda ve zprostředkovatelské smlouvě. Je jednodušší vynutit si dodržování dohodnutého a sepsaného postupu, než později přesvědčovat makléře, co všechno podle vás ještě do jeho povinností spadá. Stejně obtížné bude připomínat mu, co vám ústně slíbil.

Práce realitní kanceláře začíná s odhadem tržní ceny. V každém případě by se inzerát neměl zveřejnit, dokud cenu neschválí majitel nemovitosti. Výslednou podobu inzerátu byste měli rovněž odsouhlasit.

Inzerát vám hodně řekne o tom, jak pečlivě makléř k prodeji přistupuje:

• Jsou údaje v pořádku?
• Je text bez chyb?
• Jsou fotky dobře vybrané a upravené?

Jakmile se inzerát zveřejní, můžete si ho sami vyhledat na realitních serverech, jako jsou zejména sReality a Reality.iDnes. Zobrazuje se správně? Nepředběhly ho ve vyhledávání novější inzeráty? Pokud jste dohodnuti, že je v ceně provize topování, zkontrolujte si občas, jestli se inzerát skutečně posouvá nahoru a nezapadl mezi ty příliš staré.

Požádejte také makléře, aby vás pravidelně informoval, kolik zájemců o koupi inzerát zhlédlo a kolik z nich se ozvalo, tedy napsali zprávu nebo přímo zavolali makléři. V Maximě třeba posíláme všem našim klientům pravidelně report o tom, kolik zájemců se ozvalo.

Jak dát realitce výpověď

Stává se, že zjistíte, že vybraná realitní kancelář neposkytuje tak kvalitní služby, jak jste si představovali. V takovém případě je namístě uvažovat o změně. Jenže jak smlouvu s realitkou ukončit? Může to být jednoduché, třeba když chcete odstoupit do 14 dnů od smlouvy, kterou jste podepsali mimo prostory realitní kanceláře. Jindy musíte počkat i šest měsíců, než skončí smlouva na dobu určitou. Každopádně se vyplatí zjišťovat si možnosti, aby se prodej nemovitosti zbytečně neprotahoval.

→ Různým cestám, jak se dá smlouva s realitkou vypovědět, věnujeme celý článek: Čtyři způsoby, jak se dá ukončit smlouva s realitní kanceláří

Přejeme vám šťastnou ruku při výběru realitní kanceláře a věříme, že vás náš podrobný návod přivede ke spolupráci s šikovnými makléři. Hodně štěstí!

Zdroje

• https://www.realitnikomora.cz
• https://www.europeanhousingservices.cz
• https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/412100-prisnejsi-pravidla-pro-realitky-jsou-tu-ochrana-klientu-ma-ale-diry
• https://realitaci-sobe.cz/realitni-trh/kolik-je-realitnich-makleru/
• https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/298390-prodavame-byt-jak-vybirat-maklere-pozor-na-amatery
• https://www.forum24.cz/vladimir-zuzak-realitni-zakon-se-musi-zprisnit-prodej-bytu-je-porad-riskantni/