Za kolik pronajmout byt? Stanovení výše nájemného

Když zvažujete, za kolik pronajmout byt, do výpočtu vstupují dva pohledy: osobní a tržní. Osobní hledisko je, kolik potřebujete vydělat na pronájmu. Zohledňuje náklady i plánovaný výnos z pronájmu. Z pohledu trhu jde o to, kolik budou nájemníci ochotni zaplatit. Tady je důležité, jaký je stav bytu, lokalita a aktuální stav nabídky a poptávky.

Majitelé často upřednostňují osobní hlediska a mají potom problém najít nájemníky. Řídí se třeba podle výše splátky hypotéky na investiční byt, což může být často příliš vysoká částka nájemného. Nájemníky nezajímá, jakou máte hypotéku, ani kolik chcete na pronájmu vydělat. Rozhodující je obvyklá výše nájemného v dané lokalitě.

Bavíme se tedy o dvou pojmech:

1. Ekonomické nájemné

Ekonomické nájemné je takové, které majiteli bytu pokryje veškeré náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti a přinese přiměřený výnos.

2. Tržní nájemné

Tržní nájemné odráží aktuální situaci na trhu s nemovitostmi. Je závislé na mnoha parametrech, jako je rozloha bytu v m², dispozice (3+kk, 2+kk) a taky lokalita.

V ideálním případě odpovídá tržní nájemné tomu ekonomickému. To pak znamená, že pronajmete byt za tržní cenu a zároveň jste v zisku. Ale nemusí to platit vždycky. Někdy majitelé dočasně pronajímají bez výnosu nebo dokonce dotují provoz bytu nebo splátky hypotéky, aby úvěr splatili a dosáhli na zajímavý zisk později.

Nacenění nájmu: Jak určit tržní nájemné

Nejprve tedy otázka, za kolik by se dal byt pronajmout. Bohužel neexistuje žádná cenová mapa pronájmů nebo veřejná databáze, kde by se evidovala průměrná výše nájemného pro různé lokality. Zatímco kupní smlouvy eviduje katastr nemovitostí, reálné údaje z nájemních smluv nikde nenajdeme.

Naše první kroky proto povedou na realitní servery, kde si najdeme podobné byty v lokalitě. Ale taková srovnávací metoda má jeden háček: na webu nevidíme, jaký je o byty zájem ani za kolik se pronajmou.

Při letmém pohledu na realitní servery neumíme poznat předražené byty, které leží v inzerci už dlouho bez odezvy, ani podhodnocené nabídky, kde bude zisk z pronájmu zbytečně nízký. Tyto informace mají jen makléři, kteří pracují s nabídkou a poptávkou na každodenní bázi. Proto se vyplatí požádat je o kvalifikovaný odhad.

Kalkulačka výše nájemného

Žádná automatizovaná kalkulačka by nemohla spolehlivě určit tržní nájemné, protože je ve hře příliš mnoho faktorů a situace na trhu se neustále mění. Proto pro vás tržní nájemné stanovují vždy přímo naši realitní specialisté. Využít můžete náš online formulář, na základě kterého se vám ozve náš specialista a situaci s vámi probere. Když je cena nastavená dobře, pronajme se byt velmi rychle.

Co všechno ovlivňuje tržní nájem

Tržní nájemné je ovlivňováno širokým spektrem faktorů, které se zohledňují taky u prodejní ceny bytů. Málokdy se podaří najít v aktuální nabídce v dané lokalitě byt, který by měl všechny parametry srovnatelné s tím vaším. Následující seznam postihuje jen ty nejzásadnější věci:

• výměra bytu v m2
• dispozice (3+kk, 2+kk atd.)
• lokalita
• dopravní dostupnost (metro, tramvaj, bus)
• stáří bytu
• stav bytu (před nebo po rekonstrukci)
• balkon nebo terasa
• patro
• výtah
• materiál domu (cihlový, panelák)
• další materiály (podlahy, okna atd.)
• orientace (okna na jih, sever, západ, východ)
• vybavení bytu
• služby v bytovém domě (recepce, bazén)
• parkovací stání nebo garáž

Podívejte se na náš článek Ceny pronájmů, kde sledujeme aktuální vývoj cen pronájmů na trhu v Praze a celé republice.

Jak spočítat ekonomické nájemné

Nájemné by mělo primárně vycházet ze situace na trhu, jinak budete mít velký problém najít nájemníky. Přesto se vyplatí spočítat vždycky i ekonomické nájemné, tedy zejména náklady. Jedině pak budete přesně vědět, jestli skončíte v zisku. S tím bude spojena i vaše povinnost platit daň z pronájmu.

Nejdřív tedy spočítejte celkové roční náklady. Patří k nim zejména:

• pojištění nemovitosti
• daň z nemovitosti
• daň z pronájmu
• správa nemovitosti
• údržba a opravy (odhad)
• amortizace (opotřebení)

Další položkou je potom výnos, který se počítá následovně:

Například tedy měsíční nájem ve výši 10 000 Kč znamená roční příjem 120 000 Kč. Když odečtete náklady na pojištění, daně a opravy ve výši 10 000 Kč ročně, dostanete se na 110 000 Kč. Dál záleží, jaká byla pořizovací cena nemovitosti. Uvažujme, že jste byt koupili za 3 mil. Kč. V takovém případě se dostanete na roční výnos 3,6 %. To je 108 000 Kč ročně.

Pokud nájemné zatím neznáme a chceme si ho stanovit, dosadíme si požadovaný přiměřený výnos a vzorec obrátíme:

U bytů k pronájmu půjde obvykle o výnos ve výši 3-5 %. Pokud tedy chceme dosáhnout u jmenovaného bytu maximálního výnosu 5 %, budeme muset nájemné navýšit. Počítáme následovně: (0,05 x 3 000 000 ) + 10 000 = 160 000 Kč. Když vydělíme tuto částku dvanácti, dostaneme měsíční nájemné 13 333 Kč. Dosáhneme na zisk 150 000 Kč ročně.

Takový výpočet ovšem počítá se 100% obsazeností bytu, tedy nepočítá s výměnou nájemníků. Pro jistotu je vždy lepší počítat s tím, že v průměru měsíc z roku zůstane byt neobsazený nebo dojde k výpadku v příjmu (podívejte se na náš článek Co dělat, když nájemník neplatí). To by nás potom vedlo k ekonomickému nájemnému 14 545 Kč (160 000 Kč roční nájemné dělíme jen 11, nikoli 12).

Je chyba vyčkávat dlouhé týdny a měsíce, než se najde nájemník. Pronajmout byt okamžitě za 10 000 Kč měsíčně se vyplatí v ročním horizontu úplně stejně jako čekat dva měsíce na toho, kdo bude ochoten dát 12 000 Kč. V obou případech získáte za rok 120 000 Kč.

Výnos u investičních bytů s hypotékou

Otázka je, jak pracovat s výpočty, když pronajímáte byt, na kterém vázne hypoteční úvěr. Například jste si koupili investiční byt za 3 mil. Kč, ale zaplatili jste ze svého jen 1 000 000 Kč. Tady musíme započítat splátky hypotéky jako náklad, ale zároveň budeme uvažovat nikoli o výnosu z pořizovací ceny bytu, ale o výnosu z vlastních investovaných peněz.

Výpočet tedy bude následující:

Počítáme tedy s výše uvedeným příkladem bytu s ročním nájemným 160 000 Kč. Odečítáme náklady 10 000 Kč ročně a splátku hypotéky předpokládáme 10 000 Kč měsíčně na 30 let. ((160 000 – 10 000 – 120 000)/ 1 000 000) x 100 = 3 %. Původní investici milion korun tedy zhodnotíme 3 % ročně, vyděláme 30 000 Kč.

Ekonomické nájemné potom musíme zase počítat podle očekávaného výnosu a výši splátky hypotéky, čili půjde o vzorec:

Čili v našem případě: (0,03 x 1 000 000) + 10 000 + 120 000 = 160 000

Znovu si to můžeme ukázat ještě na jiném příkladu dražšího bytu. Chceme-li dosáhnout na výnos 5 % a koupíme byt za 6 mil. Kč, z toho 2 mil. Kč dáme ze svého. Splátka bude 19 000 Kč. Výpočet potom bude: (0,05 x 2 000 000) + 10 000 + 228 000 = 338 000. Ekonomické roční nájemné tedy musí být 338 000 Kč, to můžeme vydělit 12 (28 166 Kč). Lépe bude, když počítáme s tím, že jeden měsíc byt nebude obsazen, a tedy dělíme 11 a vyjde nám 30 727 Kč.

Co vše (ne)zahrnout do nájemného

Ukázali jsme, jak se zjišťuje tržní nájemné a jak se počítá ekonomické nájemné. Ještě je však třeba vyjasnit, co je zahrnuto v nájmu a co naopak do nájemného nepatří. Nájemní smlouva obvykle počítá se dvěma položkami: nájemné a poplatky za služby. Poplatky za služby se účtují zvlášť, mají zálohový charakter a na konci roku se vyúčtovávají. Jedná se o následující položky, které se rozpočítávají mezi obyvatele bytového domu:

• náklady na vytápění a dodávku teplé vody
• vodné a stočné
• provoz výtahu
• osvětlení společných prostor
• úklid společných prostor
• odvoz odpadních vod a čištění jímek
• odvoz komunálního odpadu

Naopak vedle nájemného není možné nájemníkům účtovat tzv. fond oprav neboli příspěvky na správu domu a pozemku ani pojištění bytu nebo domu. Tyto náklady jdou za pronajímatelem, a tedy se musí počítat s tím, že se budou hradit přímo z nájemného – vstupují do nákladů při výpočtu tzv. ekonomického nájemného výše.

Platby za elektřinu a plyn doporučujeme vždy převést přímo na nájemníka, tedy přepsat energie a nechat nájemníka, aby si vyřizoval tyto zálohy a platby přímo s poskytovateli energií. Je to pro pronajímatele mnohem bezpečnější a jednodušší varianta, než kdyby nechal energie napsané na sebe a zálohy vybíral od nájemníků sám.

Zajímá vás, jestli můžete nájemníkům zvyšovat nájemné? Rozhodně ano! Zdražování nájmu nebo taky valorizace nájemného podle inflace jsou možné u smluv na dobu určitou a neurčitou. Tomuto tématu se věnujeme v článku Ceny pronájmů.

Zdroje

• https://www.sinz.cz/archiv/docs/si-2004-02-101-128.pdf
• https://www.adol.cz/blog-jak-si-spocitat-navratnost-investice-do-nemovitosti/
• https://www.finance.cz/545790-najemce-a-prispevek-do-fondu-oprav
• https://www.finance.cz/529113-podle-ceho-nastavit-vysi-najemneho/
• https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-byznys-reality-zvyseni-najmu-jaka-pravidla-musi-majitel-dodrzet-217546
• https://www.ochrance.cz/letaky/rozuctovani-nakladu/rozuctovani-nakladu.pdf