Jak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí, aby vám ho nezamítli

Prodej nemovitosti nikdy nekončí podpisem kupní smlouvy. Vlastnické právo přechází na kupujícího až zápisem do katastru nemovitostí. Proto zůstává také celá kupní cena v úschově a teprve v okamžiku zápisu vlastnického práva se peníze odesílají na účet prodávajícího. Na rychlém řízení tedy mají zájem obě strany – kupující i prodávající.

Zkratkou „návrh na vklad“ se v případě prodeje nemovitosti nejčastěji rozumí návrh na zápis vkladu vlastnického práva, ale existují také jiné druhy vkladů. Když kupujeme nemovitost na hypotéku, budeme žádat o vklad zástavního práva. Proto existuje také návrh na výmaz vkladu, pokud tedy byla hypotéka už splacena.

Návrh na vklad se vždy podává na katastrální úřad, který spravuje katastrální území, v němž se nachází daná nemovitost. Po podání návrhu začne takzvané vkladové řízení, kdy úřad rozhodne, zda vašemu návrhu vyhoví. Návrh může podat kupující, prodávající, většinou ho ale podávají obě strany naráz. Proto by mělo být v kupní smlouvě jasně definováno, která smluvní strana přepis nemovitosti na katastr podá a kdo zaplatí smluvní poplatek.

Běžnou praxí také je, že se dohodnutá strana nechá při vkladovém řízení zastoupit, typicky advokátem nebo realitním makléřem, který kupní smlouvu připravoval. Formálně zástupce není účastníkem řízení, ale uvedete ho do zvláštní kolonky ve formuláři. Zástupce také musí podepsat úředně ověřenou plnou moc se stranami, které zastupuje.

Katastr zapíše vaše vlastnického právo do tzv. listu vlastnictví (LV neboli LVéčko). Je to veřejná listina, která slouží k prokázání vlastnictví. Obsahuje soupis nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní osoba nebo osoby. Najdete v něm údaje nejenom o pozemcích, stavbách, právu stavby a bytových či nebytových jednotkách, ale i následující:

– omezení vlastnického práva (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, práva stavby, exekuce)

– oprávnění vlastníka nemovitosti (např. chůze a jízdy přes sousední pozemek)

– probíhající neukončená řízení (v takovém případě je vyznačena tzv. plomba)

– nabývací tituly a jiné podklady, na základě kterých byl zápis do katastru proveden (tj. kupní smlouvy, darovací smlouvy, rozhodnutí soudů a podobně).

Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí

Zaplatíte za návrh na vklad poplatek?

Za každý návrh na vklad zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč, a to vylepením kolku, nebo na pokladně. Otázka může být, kolik poplatků zaplatíte, pokud žádáte o více změn zároveň? Pravidlo je takové, že poplatek se neplatí za každou zapisovanou změnu, ale za každý návrh. A platí: co návrh, to jedna listina. Při zápisu více práv zřizovaných jednou listinou se tedy platí jen jednou (např. vlastnické právo a věcné břemeno podle jedné kupní smlouvy).

Naopak dva návrhy na základě dvou smluv je nutné podat zvlášť a za každý zaplatit správní poplatek (nejčastěji když dochází k prodeji nemovitosti podle kupní smlouvy a zároveň ke zřízení zástavního práva k hypotéce podle zástavní smlouvy). V tomto případě je důležité i pořadí. Pokud zastavuje prodávající, musí návrh na vklad zástavního práva předcházet vždy podání návrhu na vklad vlastnického práva.

Až do roku 2014 neexistoval pro návrh na vklad formulář a každý musel sepsat vlastní návrh tak, aby obsahoval všechny nezbytné náležitosti. Každý si s tím poradil po svém. Dnes je tomu jinak – na webové stránce katastru nemovitostí (cuzk.cz) je možné najít formulář pro návrh na vklad online, jak k vytištění, tak k přímému vyplnění. 

Co doložit k návrhu na vklad

K návrhu musíte přiložit také příslušnou listinu. Může to být kupní smlouva, darovací smlouva, směnná smlouva, smlouva o zřízení zástavního práva nebo smlouva o zřízení věcného břemene, dědické rozhodnutí apod.

Často je ovšem potřeba doložit různé související skutečnosti, což laikovi při vyplňování formuláře nebude jasné. Vezměme si například, že zapisujeme v pořadí již pátou jednotku v bytovém domě. V takovém případě je nutné doložit také vznik společenství vlastníků a jeho zápis v obchodním rejstříku. Jinak by mohl katastr tento pátý převod v pořadí zablokovat do doby, než společenství vlastníků vznikne.

Jiný případ je změna zápisu o rozvodu manželství, kde zase musíte doložit rozvodový rozsudek a také souhlasné prohlášení manželů, že neexistují žádné vzájemné spory týkající se nemovitosti a že v době tří let po rozvodu žádný z manželů nepodal v této věci žalobu k soudu. S tím vším vám nejlépe poradí zkušená realitní kancelář.

Co se děje, když podáte návrh na vklad

Jakmile podáte návrh na vklad, je zahájeno vkladové řízení. Začíná běžet 24-hodinová lhůta, v níž katastrální úřad musí vyznačit tzv. plombu, a to písmenem „P“ u nemovitosti, které se změna týká. Písmeno „P“ znamená, že právní vztahy, které vidíte aktuálně ve výpisu z katastru, jsou dotčeny změnou.

Během dalších 24 hodin od vyznačení plomby má katastr povinnost obeznámit vlastníka, obvykle doporučeným dopisem, že se s jeho nemovitostí něco děje. Jde o bezpečnostní opatření, aby se vlastníci mohli bránit proti případnému podvodnému převodu. Proto doporučujeme všem majitelům nemovitostí, aby důsledně přebírali poštu. Pokud si zaplatíte u katastrálního úřadu službu tzv. hlídacího psa, můžete dostat tuto informaci i prostřednictvím SMS, e-mailu nebo do datové schránky.

Ochranná lhůta a poznámka spornosti

Od odeslání informace pak začíná běžet zákonná ochranná dvacetidenní doba, kdy se můžete ohradit proti probíhajícím změnám, pokud byste snad nevěděli o tom, že se s vaší nemovitostí něco děje (např. by se někdo snažil připravit vás o majetek na základě falešných dokumentů atp). Katastr pak vyznačí tzv. poznámku spornosti.

Pokud k tomu dojde, musí být do dvou měsíců současně podána k soudu žaloba. Vyznačení poznámky spornosti pak chrání vlastníka nemovitosti, kdyby se soud protáhl a v mezidobí došlo k převodu vlastnictví na třetí osobu. V případě úspěchu ve sporu totiž zapíše katastrální úřad vlastníka nemovitosti zpětně ke stavu ke dni vyznačení poznámky spornosti, a všechny ostatní případné vzniklé zápisy vymaže.

Dvacetidenní zákonná ochranná doba se musí ovšem dodržet i v případech, kdy majitel o celém probíhajícím procesu ví. Není možné ji nějak zkrátit ani urychlit. Teprve po uplynutí této doby se mohou začít návrhem zabývat právníci, kteří kontrolují správnost všech údajů a právní bezvadnost všech předložených dokumentů.

Podle správního řádu by se měl provést zápis vkladu v obvyklých případech nejpozději do 30 dnů a nutno konstatovat, že ve většině případů tomu tak skutečně je. Katastr o provedeném vkladu informuje účastníky řízení písemným vyrozuměním. Celý proces však může probíhat také úplně jinak, pokud jsou v návrhu chyby.

Zamítnutí návrhu na vklad

Katastr nemovitostí rozlišuje dva typy chyb: odstranitelné a neodstranitelné nedostatky. V prvním případě jde o menší zdržení, protože dostanete lhůtu na to, abyste vady odstranili. Pak řízení pokračuje dál. Jinak je tomu u neodstranitelných nedostatků, kdy vás katastrální úřad vyrozumí o tom, že uvažuje o zastavení řízení. Vy pak máte možnost vzít svůj návrh zpět a právě tento postup doporučujeme, protože vám ušetří spoustu času.

Pokud návrh zpátky nevezmete, řízení se zastaví a začíná běžet opět zákonná ochranná lhůta, kdy máte dva měsíce, abyste podali proti negativnímu rozhodnutí správní žalobu. Tuto lhůtu opět nelze nijak přeskočit nebo obejít. Musíte zkrátka počkat a teprve za dva měsíce je řízení definitivně ukončeno a katastrální úřad se může začít zabývat případně vámi již podaným bezvadným návrhem na vklad.

Celý proces se tedy protáhne minimálně o tři měsíce, pokud jste nevzali chybný návrh zpět.