Jak najít dobrého nájemníka

Každý majitel si přeje pronajímat lidem, kteří budou nájem posílat vždy v termínu a nemovitost nezničí, naopak se o ni budou dobře starat. Základem úspěchu při shánění spolehlivého nájemníka je kvalitní inzerce, která přiláká hodně zájemců. Pak je můžete řádně vyzpovídat, prověřit, a nakonec vybrat toho nejlepšího.

Jak tedy zařadit svůj byt k pronájmu mezi úspěšné inzeráty, o které bude zájem? A jak zjistit, který ze zájemců bude ideální nájemník? Cesta k úspěšnému pronájmu sestává ze čtyř kroků:

1. Dobře připravit svůj byt nebo dům.
2. Správně určit tržní cenu pronájmu.
3. Inzerát naplnit kvalitními fotkami.
4. Prověřit zájemce a vybrat nájemníky.

Jak připravit byt na pronájem

Příprava bytu na pronájem si žádá jiný přístup než při prodeji. Pro prodej je tady homestaging, kdy designéři promění interiér bytu tak, aby byl přizpůsobený pro focení a prohlídky. Interiér by měl působit atraktivně i při pronájmu, ale platí tady trochu jiná pravidla. Lépe se pronajímají byty, které nejsou příliš vybavené. Raději uveďte do inzerátu, že v případě zájmu můžete s vybavením pomoci.

Jestli už nějaký pěkný nábytek máte, můžete ho nechat v bytě aspoň na prohlídky. Zájemci si potom umí lépe představit, kam se vejde stůl, kam postel a jak by se jim ve vašem bytě žilo. Ale vždy se zbavte starého nábytku, ten zaručeně zkazí první dojem z každého bytu. Ideální je neutrální vybavení.

Do čeho se naopak vyplatí investovat? Nájemci mají vysoké nároky hlavně na koupelnu a kuchyň. Negativně vnímají třeba staré nebo dokonce rozbité kachličky nebo obklad, přejí si hezké umyvadlo i nové baterie. I spotřebiče mohou hrát klíčovou roli. Vyplatí se koupit pračku, ledničku, myčku… Praktické je nakoupit vestavěné skříně a úložné prostory, ale vše další až podle dohody, a ne moc draze.

Vždycky když měníte nájemníky, je dobré vymalovat na bílo. Je to hygienické, čisté a voní novotou. S náklady na novou výmalbu tedy počítejte při každé výměně nájemníka.

Kde nabízet pronájem bytu

Pronájem bytu je třeba nabízet na všech hlavních realitních serverech: nejvíc lidí chodí na sReality.cz nebo reality.iDnes.cz. Vyplatí se ale využít i jiné online nástroje, třeba různé facebookové skupiny, kde hledají lidé pronájem. I na vlastní profil na sociálních sítích jednoduše napište: „Pronajímám byt“ nebo „Nabízím pronájem“ a sdílejte fotky.

Stejně jako při prodeji, máte možnost zvolit pronájem bytu bez realitky nebo s realitkou. Provizi RK ovšem platí téměř vždy nájemníci, je to na českém realitním trhu zavedená praxe. Provize RK bývá ve výši jednoho měsíčního nájmu a noví nájemníci ji obvykle uhradí společně s prvním nájmem a kaucí.

Na pronájmu bytu s realitní kanceláří tedy může majitel jedině vydělat. Zisk je přesně stejný jako při pronájmu bez realitky. Je to jiné než při prodeji, kde se provize obvykle strhne z prodejní ceny (více se o tom dočtete v článku Výše provize realitní kanceláře).

Realitka vám ušetří čas a navíc všechno bude na lepší úrovni. Fotky zajistí profi fotograf, což určitě oceníte, protože vyfotit pěkně interiér jenom na mobil není až tak jednoduché, jak by se mohlo zdát. Inzerát bude automaticky na všech realitních serverech a vy za to nezaplatíte ani korunu (jinak poplatky pro jednotlivce nejsou úplně nízké). A nakonec ještě nájemní smlouva: nebude stažená z internetu, právníci vám ji připraví na míru.

Jakmile vlastníte více bytů k pronájmu, je realitka úplná nutnost, jinak si ze shánění nájemníků můžete rovnou udělat živnost. Víme, že někteří nájemníci preferují pronájem bez realitky a makléřům vůbec nevolají, aby ušetřili. Ale ve větších městech to vůbec nevadí, zájemci se vždycky najdou.

Jak poznat slušné nájemníky

Když budete postupovat správně, měli byste mít na výběr ze spousty zájemců. Nájemní bydlení v Česku v posledních letech kvete, protože čím dál méně lidí dosáhne na hypotéku a vlastní bydlení. Poptávka je velká, proto rostou i ceny pronájmů. Podle statistik skupiny EHS, kam patří Maxima společně s Bezrealitky, bylo na jaře 2024 na jeden inzerát v průměru 24 zájemců, v Praze dokonce 43.

→ Podívejte se na náš článek Ceny pronájmů 2024.

Kdo je ideální nájemník?

Jak tedy postupovat, když přijde na prohlídky dvacet zájemců a vy si máte vybrat, který z nich bude nejlepší? Dopředu se zamyslete, jaký by byl ideální nájemník právě pro vaši nemovitost a také pro vás. Zvažte více kritérií: dispozici a lokalitu i svoje další plány.

• Chystáte se pronajmout byt na rok a pak výhodně prodat, nebo budete pronajímat dlouhodobě?
• Chcete dosáhnout na maximální zisk, nebo je pro vás důležitější udržitelný příjem, i když nižší?

Můžete uvažovat o čtyřech kategoriích nájemníků:

1. Singles

Singles se už dávno nezajímají jenom o garsonky, rádi si pronajmou i 1+1 nebo 2+kk. Ideálně by měli mít stabilní práci s vyšším příjmem, aby dokázali nájem sami platit. Riziková je situace, kdy by o práci přišli, protože potom tady není nikdo druhý se stabilním příjmem, kdo by pomohl překlenout krizi.

2. Pár

Páry jsou o něco méně rizikoví nájemníci než singles, právě kvůli druhému příjmu. Když pronajmete mladému páru malý byt, můžete očekávat, že se do pár let odstěhují do většího, protože přijdou děti. Starší pár může znamenat dlouhodobější pronájem, pokud jde o byt, kde se dá nájem zvládnout platit z důchodu.

3. Rodina

Výhodou rodiny může být dlouhodobost. Pokud se rodina s dětmi zabydlí a přijme byt jako svůj domov, mohou vydržet i deset, patnáct let. Když jsou děti malé, nejsou příjmy moc velké, ale zase je může dorovnat příspěvek na bydlení. Rizikem je hlavně větší poškození bytu, ve kterém bydlí malé děti. Ale při dlouhodobém pronájmu se rodina vyplatí i s občasnými drobnými opravami.

4. Studenti

Studentům se často pronajímají větší, starší byty, třeba 4+1 v centru města, blízko univerzit a společenského dění. Nastěhují se po jednom do každého pokoje, a tak dají dohromady celkem vysokou částku. Studenti ale nevydrží v bytě déle než pár let a možná jich tam bude někdy přespávat i víc, než je uvedeno ve smlouvě. Můžou se odhlašovat z bytu na prázdniny, odjíždějí na Erasmus a velké problémy můžou nastat s dodržováním nočního klidu.

Při výběru nájemníků zvažte jejich celkovou životní situaci. Můžete si vybrat jednotlivce, pár, rodinu nebo třeba skupinu studentů.

Pozor na diskriminační požadavky

Když budete přemýšlet o ideálním nájemníkovi, určitě vstoupí do hry i další kritéria, jako třeba domácí mazlíčci (tomu věnujeme článek Hledám nájem, zn. domácí mazlíček), kouření nebo podobně. Podle zákona nájemníkům tyto někdy kontroverzní věci opravdu nemůžete zakázat (stejně jako zřízení trvalého bydliště), ale na druhou stranu si můžete nájemníka svobodně vybrat podle svých preferencí.

V textu inzerátu však nesmíte vyloučit žádné skupiny lidí. To už by totiž šlo o diskriminační požadavky a riskovali byste žalobu na základě antidiskriminačního zákona. Nikdy nespecifikujte věk, pohlaví, vzdělání, rasu, národnost, náboženství, sexuální orientaci, rodinné poměry nebo politickou příslušnost. Takovým textem byste navíc zbytečně odradili zájemce. Raději oslovte co nejširší okruh lidí a pak si vyberte na základě telefonického hovoru nebo osobního setkání. Neúspěšným kandidátům nic nevysvětlujte, pouze jim dejte vědět, že jste zvolili někoho jiného.

Naopak v textu můžete rovnou specifikovat například svůj záměr pronajmout byt jenom na rok nebo naopak dlouhodobě. Taky napište popravdě všechny případné důležité nedostatky, jako může být třeba byt ve třetím patře bez výtahu apod. Tak ušetříte čas sobě i zájemcům, protože přijdou na prohlídku jen ti, kterým toto nevadí.

Jak si prověřit nájemníka a poznat neplatiče

Když si nastěhujete do bytu neplatiče, čekají vás obrovské problémy. I v těch nejmírnějších příbězích trvá měsíce, než někoho z bytu vystěhujete (co s neplatiči jsme psali v tomto článku). Celou tu dobu přicházíte o zisk, někdy za nájemníky platíte energie anebo vám chybí peníze, s nimiž jste počítali na splátku hypotéky.

Procento rizikových osob a potenciálních neplatičů přitom může být mezi zájemci poměrně vysoké. Skoro polovina Čechů má nějakou půjčku, nejčastěji sice hypotéku, ale dost časté jsou i spotřebitelské úvěry (třetina zadlužených) nebo půjčky od příbuzných a známých. Do finanční tísně se tedy člověk dostane celkem snadno.

Jak si vybrat nájemníka?

• Ptejte se na zaměstnání a příjmy, v případě pochybností můžete požádat o kontakt na zaměstnavatele.
• Vyptávejte se i šířeji na jejich finanční a sociální situaci, jestli mají dluhy, jak se jim daří splácet, jaké je rozložení jejich příjmů.
• Zajímejte se o důvod stěhování (aby náhodou důvodem nebyla výpověď z nájmu z minulého bytu).
• Můžete si také vyžádat reference od předchozích pronajímatelů, u nichž bydleli, stejně jako se to běžně dělá, když jdete na pracovní pohovor.
• Pozor na jakékoli podezřelé chování, váhání nebo nejasnosti – mohou značit budoucí problémy.
• Podívejte se na web a sociální sítě (FB, Instagram, LinkedIn), často tam hodně zjistíte nejen o aktuálním zaměstnání zájemců.
• Vždy nechejte provést prověrku zájemců. V Maximě prověřujeme každého zájemce v dostupných registrech.

Mluvte s nájemníky i obecněji o jejich představách a budoucích plánech. Je dobré si hned na začátku říct, jestli si nájem představují jako krátkodobý nebo dlouhodobý, i když první smlouva jistě bude jen na dobu určitou (12 měsíců), abyste se navzájem poznali. Pokud dopředu plánujete vy nebo nájemníci po roce vztah opravdu ukončit (chcete se nastěhovat, nájemníkům skončí pracovní závazky ve městě, studium apod.), je rozhodně dobré si o tom dopředu férově říct.

Jaké registry se prochází při prověrce?

1. Centrální evidence exekucí ČR (CEE)
2. Insolvenční rejstřík
3. Sankční mapa EU

Jak si vybrat a prověřit nájemníka?

Garance dobrého vztahu s nájemníkem

Na závěr jsou tady ještě tři důležité garance, které mají zajistit dobrý vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem. I když věnujete výběru nájemníka maximální pozornost a jste přesvědčení, že právě tato rodina je ta nejslušnější pod sluncem, nikdy tyto garance nepodceňujte. Jsou to:

1. Kvalitní nájemní smlouva, které se věnujeme v tomto článku: Co má obsahovat nájemní smlouva? Důrazně varujeme před vzory nájemních smluv z internetu, vždy by smlouvu měl vypracovat právník.
2. Pak je tady předávací protokol, který vás chrání proti případným výtkám nebo nedorozuměním v budoucnu, až budou nájemníci byt vracet. Doporučujeme náš podrobný článek: Proč nestačí předat klíče a jít?
3. Pojištění nemovitosti. Každý majitel by si měl svoji nemovitost pojistit a navíc doporučujeme přímo do nájemní smlouvy zakotvit povinnost pojištění také pro nájemníka.
4. Velice důležitá je nakonec taky kauce. Podle zákona může být kauce až ve výši tří měsíčních nájmů, ale není to příliš obvyklé a mohlo by to odradit řadu zájemců. Nejběžnější je kauce ve výši jednoho, maximálně dvou nájmů.

Kauce, které se někdy taky říká „jistota“ je pojistkou majitele bytu, která se skládá na účet pronajímatele nebo v hotovosti. Jsou to peníze, které zadržujete až do konce nájemního vztahu. Můžete z nich uhradit nedoplatky na službách nebo nájemném, případně i škody na vybavení bytu, pokud nějaké zjistíte. Nájemníci, kteří platili vždycky všechno včas a byt nijak neponičili, musí dostat kauci zpátky v plné výši.

Na závěr to nejdůležitější: základem dobrého vztahu s nájemníky je komunikace a platí to od začátku, tedy od prvního setkání na prohlídce, až do samého konce nájemního vztahu. Častá, upřímná a pravdivá komunikace dokáže předejít a především vyřešit spoustu problémů a pomáhá budovat vzájemnou důvěru a respekt.

Rádi vám s výběrem nájemníka i komunikací pomůžeme, máme v tomto ohledu letité zkušenosti. A nezapomeňte – odměnu za naše služby zaplatí nájemníci, vy neplatíte ani korunu. Pronajímejte bez starostí.

Zdroje

• https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/298167-investicni-byt-kdo-bude-vas-idealni-najemnik
• https://www.penize.cz/pronajem-bytu/326481-jak-dobre-pronajmout-byt-hledani-spolehliveho-najemnika
• https://www.finance.cz/542281-co-nemuze-pronajimatel-bytu-zakazat-najemci/
• https://www.ceska-justice.cz/blog/najem-bytu-predvidatelnost-a-diskriminace/