Fotografie: Maria Ziegler, Jocke Wulcan, Ramiz Dedaković
Kolik je daň z prodeje nemovitostí: 15 % nebo 23 %?
Sazba daně z prodeje nemovitosti je ve většině případů 15 %. Procenta se ovšem nepočítají z celkové prodejní ceny, ale pouze ze zisku. To znamená, že se daní jenom kladný rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Pokud jste na prodeji nic nevydělali nebo prodali se ztrátou, daň neplatíte.
Dejme si příklad: pokud jste nemovitost dříve koupili za čtyři miliony a nyní prodali za šest, budete daň počítat ze dvou milionů (6-4=2). Tento váš zisk se stane součástí daňového přiznání jako tzv. pasivní příjem, společně se ziskem z pronájmu nemovitosti nebo příjmy z kapitálového majetku a prodeje cenných papírů.
Pokud však skutečně vyděláte na prodeji dva miliony, jako máme uvedeno v příkladu, spadáte už do skupiny lidí, kteří musí část svých příjmů zdanit vyšší sazbou 23 %.
Tato vyšší sazba se uplatňuje na všechny příjmy v daňovém přiznání, pokud jejich součet přesáhne 36násobek průměrné měsíční mzdy. Váš celkový příjem za celý rok se potom rozdělí na dvě části – vše do stanovené hranice se zdaní sazbou 15 % a na veškeré další příjmy už platí sazba 23 %.
Hranice se nedávno snížila, a to v rámci tzv. konsolidačního balíčku od 1. ledna 2024. Ještě pro rok 2023 platila vyšší hranice (48násobek), šlo tedy konkrétně o částku 1 935 552 Kč. Pro rok 2024 to bude 1 582 812 Kč (36násobek průměrné měsíční mzdy, která byla stanovena na 43 967 Kč).
Kdo je od daně z prodeje nemovitosti osvobozený
A teď ta dobrá zpráva: velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozena, protože splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se však týkají pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zapsanou v obchodním majetku.
Pokud je nemovitost zahrnutá v obchodním majetku, daň za její prodej musíte platit vždy. Tržba pak představuje zdanitelný příjem ze samotné podnikatelské činnosti.
Nyní tedy předpokládejme, že jste fyzická osoba. Kdy nemusíte platit daň z prodeje nemovitosti?
1. Jste vlastníkem nemovitosti 5/10 let
Od daně z příjmu jste osvobozeni, když splníte tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele).
V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:
- nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
- nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.
Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání.
|
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Takže pokud váš dědeček vlastnil nemovitost 4 roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli 2 roky, přesáhli jste 5 let vlastnictví a daň platit nemusíte.
|
2. V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky před prodejem
Pokud jste časový test nesplnili, budete od daně osvobození v případě, že jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.
|
Pro splnění podmínek nemusíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občance. Stačí, když bydlení v nemovitosti případné kontrole dokážete:
|
3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení
Pokud nesplňujete žádnou z předchozích podmínek, máte ještě jednu šanci se dani vyhnout. V případě, že v prodávaném bytě nebo domě bydlíte (i méně než 2 roky) a současně použijete všechny peníze z jeho prodeje na uspokojení další vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od chvíle, kdy jste obdrželi kupní cenu na svůj účet, jste od daně osvobozeni.
Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:
- koupě bytu nebo domu,
- rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku,
- splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb.
|
Dvě ze tří zmíněných výjimek se týkají také družstevních bytů:
Prodeje družstevního podílu se tedy netýká pouze výjimka číslo 2 o bydlení v prodávané nemovitosti. |
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Prodej nemovitosti a daňové přiznání
Jak už jsme zmínili, daň z prodeje nemovitosti je součástí daně z příjmů fyzických osob. Takže pokud nesplňujete žádnou z výše zmíněných výjimek, musíte zisk z prodeje nemovitosti zahrnout do daňového přiznání, které odevzdáte v následujícím roce (spolu s příjmy ze zaměstnání, podnikání atd.).
V Příloze 2 uvedete příjem z prodeje (prodejní cenu). Vaším výdajem potom bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili, když jste prodávanou nemovitost kupovali. Do nákladů pak můžete kromě pořizovací ceny ještě zahrnout několik dalších položek spojených s prodejem, tedy zejména provizi realitní kanceláře, poplatky za vyklízení nebo úklid nemovitosti.
- Pokud jste nemovitost nabyli bezúplatně, doložíte cenu, která byla znalecky zjištěná, a k tomu výdaje na opravy či rekonstrukce.
- Pokud jste prodávanou nemovitost zdědili, doložíte jako pořizovací cenu částku uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví.
- Pokud jste nemovitost dostali darem, doložíte pořizovací cenu znaleckým posudkem obvyklé ceny nemovitosti v době, kdy došlo k jejímu darování.
Pokud odevzdáváte daňové přiznání za rok 2023 na papíře, musíte stihnout lhůtu 2. 4. 2024, v elektronické podobě máte více času až do 2. 5. 2024. Pokud daňové přiznání zpracovává váš daňový poradce, lhůta je 1. 7. 2024.
Jak si spočítat daň z prodeje nemovitosti?
DPH u prodeje nemovitosti
Pokud dům, byt nebo pozemek prodáváte jako fyzická osoba, která není plátcem DPH, tak DPH řešit nemusíte. Nejste povinni zahrnout DPH do ceny při prodeji bytu, domu ani pozemku.
Pokud jste plátcem DPH, pak platíte tuto daň při prodeji bytů a domů jen 5 let po jejich postavení. Ale pozor – od r. 2016 i pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. DPH se tedy týká především nových bytů, které prodávají developeři. Konsolidační balíček přinesl zlevnění u tzv. sociálního bydlení, tedy bytů do 120 m2 a domů do 350 m2, které se od 1. 1. 2024 prodávají se sníženou sazbou 12 %.
Po pěti letech od dokončení stavby jsou byty a domy od DPH osvobozeny. Pro plátce DPH, kteří prodávají stavby a pozemky, však může být mnohdy výhodnější kvůli odpočtům prodávat s daní, i když jsou ze zákona tyto stavby a pozemky už od daně osvobozeny.
|
Za většinu pozemků, které prodáte, se DPH neplatí, jsou od daně osvobozeny. Například při prodeji louky DPH neplatíte. Daň z přidané hodnoty zaplatíte u pozemků jen ve dvou případech:
Sazbou DPH ve výši 21 % jsou dále zatíženy stavební pozemky. Stavebními jsou i pozemky, které jsou nebo byly předmětem stavebních prací nebo i správních úkonů za účelem zhotovení této stavby. A jsou to dokonce také pozemky, v jejichž okolí byly prováděny stavební práce – například je stavebním i ten pozemek, na jehož hranici jsou zavedeny inženýrské sítě. |
Jestli chcete mít s prodejem nemovitosti co nejméně starostí, obraťte se na nás. Většinu administrativy zařídíme za vás a se vším okolo daní vám pomohou naši zkušení daňoví konzultanti.
