Přemýšlíte, co byste měli udělat, když nájemník neplatí?
S každým nezaplaceným nájmem pochopitelně přichází majitel nemovitosti o zisk. Pronajímatelé, kteří koupili investiční byt na hypotéku, se mohou kvůli neplatičům dostat sami do dluhu vůči bance a v krajním případě může dojít i k exekuci nemovitosti. Jak tedy efektivně řešit problémy s neplatiči?
Základem je pravidelná kontrola úhrady nájemného. Jakmile nájemci poprvé neuhradí nájem včas, okamžitě je kontaktujte s písemnou upomínkou, případně si s nimi vyjasněte, proč nájem neuhradili.
Přišli o práci? Dostali se do dluhů? Rozvedli se? Zajímejte se, kdy a jak plánují své problémy řešit a zkuste jim případně pomoct – bývá to totiž často snadnější a rychlejší cesta než je rovnou vystěhovat. Můžete jim pomoct zorientovat se v systému sociálních dávek a požádat o příspěvek na bydlení nebo podporu v nezaměstnanosti. Další možnosti jsou splátkový kalendář nebo odklad nájemného.
Zároveň se vyplatí informovat hned nájemníky, co bude následovat, pokud vám zůstanou dlužní. Máte-li svého právníka, můžete ho požádat, aby nájemníkům zavolal, nebo je písemně vyzval rovnou on. To je může přesvědčit, aby vám uhradili dluh co nejdřív.
Jak dát neplatícímu nájemníkovi výpověď
Dluh na nájemném je rozhodně právoplatným důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele. Platí to u nájemní smlouvy na dobu neurčitou i na dobu určitou (píšeme o tom v článku Smlouva o pronájmu). Podle toho, jak velký je dluh na nájemném, bude vnímán jako:
- hrubé porušení povinností nájemce, kde platí tříměsíční výpovědní lhůta,
- zvlášť závažné porušení povinností, pokud dluh přesáhne výši tří měsíčních nájmů. To už můžete přistoupit k tzv. okamžité výpovědi, kdy nájem končí ihned doručením výpovědi a nájemce musí byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce.
Výjimkou je situace, kdy je nájemní smlouva na dobu určitou u konce své platnosti. Můžete se rozhodnout, že ji dále neprodloužíte, a nemusíte to nijak zdůvodňovat. Neplatiči mají v tom případě povinnost vystěhovat se k datu skončení platnosti smlouvy.
Je-li to nutné, existuje přesný postup, jak dát nájemníkovi výpověď. Co nejdříve po vzniku dluhu na nájemném vyzvěte písemně nájemce, aby dluh uhradil v poskytnuté náhradní lhůtě (cca 7−10 pracovních dnů), a upozorněte ho na možné následky, když výzvy neuposlechne, tedy že dojde k výpovědi nájmu.
Po uplynutí této lhůty, a zejména pokud nájemník s vámi o dluhu nekomunikuje nebo se nezdá, že by byl v blízké době schopen vám nájemné zaplatit, přistupte k písemné výpovědi s tříměsíční lhůtou. Musíte uvést výpovědní důvod a současně nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Bez toho by byla výpověď neplatná.
Co nejdříve po vzniku dluhu na nájemném vyzvěte písemně nájemce, aby dluh uhradil
Neuhradí-li nájemce nájem a náklady na služby po dobu tří měsíců, můžete již doručit okamžitou výpověď. Důležité je, že dlužná částka musí odpovídat alespoň třem měsíčním nájmům a nákladům na služby (tj. když uhradí třeba jen polovinu měsíčního nájemného za tři měsíce, tak už k okamžité výpovědi přistoupit nemůžete).
Výpověď musí být vždy písemná, musí mít zákonné náležitosti a pronajímatel ji musí podepsat a doručit. Důvod výpovědi musíte popsat co nejpřesněji tak, aby bylo možné ho soudně přezkoumat. O možnosti podat námitku či žalobu k soudu musíte nájemníka písemně poučit.
V textu výpovědi z nájmu nezapomeňte přesně specifikovat:
- osobu pronajímatele
- osobu nájemce
- nájemní smlouvu s datem uzavření
- nemovitost (adresu včetně konkrétního označení bytu)
Neplatící nájemník se odmítá vystěhovat
Nájemce má právo se proti výpovědi bránit podáním žaloby k soudu, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla doručena. Výpověď může být shledána soudem jako neplatná i v případě, že nájemce skutečně nájemné neplatil, a to zejména při nedodržení výše uvedených formálních náležitostí výpovědi (např. písemná forma, výpovědní důvod nebo poučení o možnosti podat námitky či žalobu k soudu).
Připravte se na to, že pokud nájemce využije možnosti žádat soud o přezkum oprávněnosti výpovědi, může se s ohledem na rychlost českých soudů řešení celé situace značně protáhnout.
Někdy se nájemníci vystěhují, přestože podali žalobu k soudu, zatímco jiní odmítají byt opustit a čekají na soudní rozhodnutí, zatímco dluh na nájemném dále roste. Vy jako pronajímatel máte v takovém případě právo bránit se rovněž u soudu.
Můžete podat protinávrh v podobě žaloby na vyklizení nemovitosti. I zde platí, že než podáte žalobu na soud, musíte poslat nájemci doporučený dopis (tzv. předžalobní výzvu), kde bude uvedeno, že pokud se nevystěhuje v daném termínu, budete nuceni řešit situaci soudně. Když nájemce byt dobrovolně nevyklidí ani ve lhůtě, kterou mu stanovil soud, můžete požádat o soudní výkon rozhodnutí o vyklizení. V takovém případě se vyklízení chopí exekutor, který vyzve nájemce, aby byt vyklidil v určité stanovené lhůtě. Když se to nestane, vyklidí se byt za přítomnosti exekutora, ale vyklizené věci se musí uskladnit tak, aby si je bývalý nájemce mohl vyzvednout. Náklady na vyklizení i uskladnění věcí nese pronajímatel a může žádat jejich uhrazení ze strany bývalého nájemníka, což ovšem může znamenat další soudní řízení.
U soudu podle odhadu Asociace nájemního bydlení skončí přibližně pět procent neplatičů, přičemž pronajímatel soud prohraje jen opravdu výjimečně. Nabízí se ještě jedno preventivní opatření: sjednat povinnost vyklidit nemovitost, a to ve formě notářského zápisu se svolením vykonatelnosti. To znamená, že věřitel může bez dalšího soudního řízení požádat o exekuci vyklizení. Tomu ale musí předcházet řádné skončení nájmu.
Vystěhování nájemníka se v případě soudního řízení může protáhnout
Vymáhání dlužného nájemného
Jedna věc je vystěhování, jiná vymáhání dlužného nájemného. K úhradě jednoho či dvou měsíčních nájmů může posloužit kauce. Vyšší než dvouměsíční kauce se však obvykle nevybírá. Občanský zákoník umožňuje kauci maximálně ve výši až šesti měsíčních nájmů, ale to už může znamenat problém s hledáním nájemníka.
Kromě kauce můžete mít v nájemní smlouvě jako pojistku sjednanou taky smluvní pokutu. Pokuta ovšem nesmí být nepřiměřená a částka nesmí překročit tři měsíční nájmy. Nárok máte vedle úhrady dluhu také na tzv. zákonný úrok z prodlení, jehož výši stanovuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Aktuálně činí úrok z prodlení 14,75 % ročně (od 1. 1. 2024).
Nakonec máte nárok taky na nájemné za dobu od oficiálního, smluvního ukončení nájmu do skutečného vyklizení bytu. Pokud se tedy nájemníci odmítali odstěhovat a zůstali třeba o půl roku déle v bytě, můžete žádat za těchto šest měsíc nájemné.
Žalovat tedy můžete bývalého nájemce o:
- dlužná částka za nájem, případně i služby
- nájemné za dobu od skončení nájmu do vyklizení bytu
- náhradu nákladů na vyklizení a uskladnění věcí
- zákonný úrok z prodlení
- smluvní pokuta, pokud byla sjednána
S žalobou o úhradu dluhu se můžete obrátit prostřednictvím advokáta na soud, v krajním případě vše skončí exekucí. Připravte se ovšem na to, že vše může trvat skutečně dlouho.
Kudy zákonná cesta nevede
Kdo se dostane do situace, kdy jeho nemovitost dlouhodobě obývají neplatiči, jistě začne zvažovat všemožné metody, jak je přinutit k vystěhování. Vedle výše uvedených písemných výpovědí a soudních žalob může a pravděpodobně bude probíhat i osobní nebo telefonické jednání na méně formální úrovni, kdy se budete snažit neplatiče přinutit k vystěhování a zaplacení dlužného nájemného.
Dejte si ovšem pozor, abyste se ve snaze vystěhovat nepohodlné nájemce nedopustili sami trestného činu.
Zejména nemáte právo bez souhlasu nájemce nebo proti jeho vůli vůbec do bytu vstoupit, pokud ho nájemce stále fakticky užívá. Dopustili byste se totiž porušování domovní svobody či neoprávněného zásahu do práv k bytu, což jsou trestné činy. Platí to i v případě, že nájemní smlouva byla již ukončena výpovědí, dokonce i tehdy, když máte v ruce pravomocné rozhodnutí soudu o povinnosti nájemce byt vyklidit.
Legální cesta je pouze exekuce. Nemáte právo nájemci ani bránit v přístupu, tedy zakázáno je například vyměnit zámek nebo zazdít či vysadit vstupní dveře.
Protiprávního jednání se dopustí i pronajímatel, který odpojí neplatícího nájemce od přívodu elektrické energie, vody či přívodu ústředního topení. Na základě neuhrazených záloh může odpojit neplatiče smluvní dodavatel služeb, protože tehdy dochází k tzv. neoprávněnému odběru. Jako metoda k vymáhání dlužného nájmu nebo k vypuzení neplatiče z bytu ze strany pronajímatele však odpojení od elektřiny, vody nebo topení sloužit nemůže. Z toho důvodu doporučujeme vždy převést energie na nájemníka, aby alespoň tyto případně vzniklé dluhy řešili přímo poskytovatelé služeb a nikoli majitel nemovitosti.
Jak vidíte, s neplatícími nájemníky to není v Česku vůbec snadné. Proto se vyplatí věnovat velkou pozornost výběru nájemníka, abyste nemuseli výpověď z nájmu ani žalobu vůbec podávat. Zájemce o pronájem pro vás rádi prověříme, pomůžeme vám vybrat důvěryhodné nájemníky, a tak zajistíme pronájem bez starostí. Již samotná skutečnost, že zájemce musí jednat s profesionálem (realitní kanceláří) a uhradit jí provizi, eliminuje spekulanty či podvodníky, kteří mají v plánu uzavřít nájemní smlouvu a neplatit nájemné. Takoví spekulanti se renomované realitní kanceláři vyhnou.
Zdroje:
https://www.gpre.cz/jak-spravne-postupovat-kdyz-najemnik-neplati-najem/
https://www.hypoindex.cz/clanky/jak-se-rozloucit-s-neplaticim-najemnikem/
https://www.dtest.cz/clanek-10055/konec-najmu-zacatek-starosti
https://advokatnidenik.cz/2021/02/22/smluvni-pokuta-v-pravu-upravujicim-najem-bytu-a-domu/
