Chaty a chalupy na prodej: Jak využít zájem?
V případě rekreačních nemovitostí platí: čím dřív přistoupíte k prodeji, tím lépe. Velký zájem je o staré roubenky a romantické chalupy, které se nevyplatí modernizovat. Pokud jsou tato historická stavení v hezké, atraktivní lokalitě, potom si je noví majitelé rádi koupí v původním stavu a předělají si je podle svého vkusu.
Český realitní trh zažil po covidovém lockdownu v letech 2021 a 2022 velký zájem o chaty a chalupy. Prodejní ceny v té době rostly až o 50 % a zájem byl takřka o všechny rekreační objekty. Toto období už je pryč a úspěch prodeje velmi záleží na lokalitě, protože na mnoha místech ceny chalup od roku 2023 spíš stagnují nebo i klesly.
Prodej chalupy se nevyplatí odkládat
Největší chyba při prodeji chalupy je dlouhé odkládání inzerce. Každý rok, kdy starší dům není obývaný, se totiž neblaze podepisuje na jeho stavu. Chalupy se přitom dají velmi dobře prodat v původním stavu, ale nesmí být příliš zničené. S děravou střechou, prasklinami ve zdech nebo jinými zásadními problémy už se prodává hůř.
Dalším důvodem pro prodej chalupy je letos zvýšená daň z nemovitosti, která je od roku 2024 v mnoha lokalitách skoro dvojnásobná než doposud. Platit daň za nemovitost, kterou vůbec nevyužíváte, je zbytečné. Kromě toho zdražily i energie, stavební materiály a hypotéky, což může být další důvod pro prodej.
Jaké jsou nejčastější důvody pro odkládání prodeje?
- Dům je plný osobních věcí;
- je zatížený právními vadami;
- nebo potřebuje rekonstrukci.
Všechny tři důvody přitom mají snadné řešení. Vyklízení osobních věcí je často lepší nechat na profesionální firmu, která si se vším poradí rychle a lépe než vy. Právní vady, které jsou u starších domů velmi časté, pomůže vyřešit naše právní oddělení. Obvykle jde o problémy s vlastnictvím pozemků, přístupovou cestou a podobně.
Nejrychlejší řešení má třetí bod: rekonstrukce není potřeba v 99 % případů. Pokud nezatéká do střechy nebo dům netrpí jinou vážnou technickou vadou, je lepší ho prodat v původním stavu. Největší chybou bývají necitlivě provedené stavební úpravy, kdy se vymění stará dřevěná okna za plastová, modernizuje se koupelna a výsledkem může být neprodejný dům. Chalupu tedy prodejte v původním stavu.
Poslední častý problém, který už se řeší hůř, jsou problémy se spoluvlastnictvím nemovitosti. Chalupy na prodej jsou velmi často domy po prarodičích, které zdědilo více vnoučat a nemohou se dohodnout na podmínkách prodeje. Jak řešit takové problémy, to se dozvíte v našem článku Podílové spoluvlastnictví nemovitosti: Co dělat, když vám patří jen půlka?
„Prodej chaty u vody.“
Jaké lokality frčí?
Klíčovou roli při prodeji chalupy hraje lokalita. Jaké rekreační lokality jsou nejoblíbenější? Nejluxusnější jsou místa v národních parcích, CHKO nebo jinak chráněných oblastech, kde se často žádné další novostavby už nepovolují. Stará roubenka na prodej, hájenka po dědečkovi nebo jiný starší dům tak znamenají jedinou šanci na rekreaci na těchto územích i mimo penziony a hotely.
Prodej chaty u vody
Další kritérium je možnost všestranné, celoroční rekreace. Nejoblíbenější lokality jsou takové, kde můžete v zimě lyžovat (ideálně sjezd i běžky) a v létě se koupat a jezdit na kole. Největší úspěch tedy bude mít „prodej chaty u vody a v horách“. Proto jsou dlouhodobě nejoblíbenější Krkonoše, Šumava a Lipno, Jizerské hory a případně Beskydy a Jeseníky.
S rostoucími cenami, které v těchto tradičních lokalitách mnohdy předčí i ceny nemovitostí v Praze, ovšem roste popularita nových míst. Jsou to především Krušné hory (Klínovec) nebo Vysočina, které jsou v blízké dojezdové vzdálenosti do Prahy a přitom nabízejí rovněž široké možnosti zimních i letních radovánek, na Vysočině jsou skvělé běžkařské trasy.
Posledním kritériem je vzdálenost rekreačních objektů od větších měst, kde bydlí jejich majitelé. Kolem Prahy jsou tradičně nejdražší lokality podél Vltavy, Sázavy a Berounky (Křivoklátsko, okolí Karlštejna), Slapy a taky Kokořínsko, kde se výjimečně najde i roubenka na prodej. Zároveň je v blízkém okolí Prahy zájem o chaty v zahrádkářských koloniích, které umožňují levné bydlení v dojezdové vzdálenosti do hlavního města.
Chata vs. chalupa na prodej. V čem je rozdíl?
Rekreační objekty se dělí do dvou hlavních kategorií – chaty a chalupy, přičemž tržní cena chaty je vždy podstatně nižší než u chalup ve stejné lokalitě. O jaký typ rekreační nemovitosti jde, se pozná podle čísla. Chata má jen číslo evidenční, chalupa má číslo popisné jako rodinný dům. Naopak nezáleží na velikosti – jako chata může být kolaudována i větší budova. I chalupa může být malá, přesto s číslem popisným.
Obce přidělují čísla evidenční budovám, které jsou určeny pro rodinnou rekreaci nebo mají jen dočasný charakter. Naopak čísla popisná jsou pro stavby určené k trvalému bydlení (na základě kolaudačního rozhodnutí). Zatímco chatu je třeba označit i v inzerci jako „chata na prodej“, tedy rekreační objekt, u staveb s číslem popisným se můžete rozhodnout, jestli je označíte jako „rodinný dům na prodej“ nebo „chalupa na prodej“. Není problém prodat dům po dědečkovi jako chalupu, pokud je v rekreační lokalitě.
Rekolaudace chaty na chalupu / rodinný dům
V některých případech můžete před prodejem ještě vše změnit a získat nové kolaudační rozhodnutí i číslo popisné, tedy změnit rekreační nemovitost na obytnou. Tím se zvedne i prodejní cena. Ale jde to jenom u takových staveb, které splňují zákonné požadavky pro trvalé bydlení (problém může nastat, když jsou v chatě nízké stropy, malá okna, malé místnosti nebo celkově malá zastavěná plocha). Záleží taky na územním plánu obce. Když se chata nachází v ochranném pásmu lesa nebo v chráněné oblasti, změna nebude možná pravděpodobně ani v budoucnu.
Prodej a koupě chalupy krok za krokem
Když prodáváte chalupu, postupuje se stejně jako u rodinného domu. Vše jsme do detailu, krok za krokem, popsali v článku Jak prodat rodinný dům? Nejčastější výzvy, které se musí řešit při prodeji rekreačních nemovitostí, bývají komplikované majetkové vztahy (často jde o spoluvlastnictví mezi sourozenci apod.), ale taky přístupové cesty a hranice pozemku. V prvním případě leží přístup k objektu na cizím pozemku, kde není dostatečně právně zajištěn volný průjezd (např. ve formě věcného břemena, služebnosti cesty). Ve druhém případě zase hranice pozemku v katastru nesedí s realitou, tedy reálně se využívá, případně je i oplocena menší nebo větší plocha v okolí chaty nebo chalupy. Obojí může představovat problém zejména tehdy, když se má koupě financovat z úvěru.
Levné chaty na prodej nejsou k dostání
Hypotéka na rekreační objekt (chata, chalupa)
Produkt „hypotéka na chatu“ banky znají, ale musí být zajištěna přístupová cesta. Jakmile cesta vede přes cizí pozemek, což bývá velmi časté hlavně v chatařských koloniích, úvěr nezískáte. Další problém je s bankovními odhady. Současné prodejní ceny chalup a chat vnímají banky často jako nadhodnocené, a tak bankovní znalec určí často zcela jinou „zástavní hodnotu“. Slibuje-li banka 80% hypotéku, může to pak představovat třeba jen 50 % z konečné kupní ceny.
Vyplatí se aukce chalupy i den otevřených dveří
O chalupy v atraktivních lokalitách bývá opravdu velký zájem. Jak v takovém případě postupujeme? Zaprvé, zvažujeme možnost uspořádat o víkendu den otevřených dveří. Zatímco u prodeje běžné nemovitosti to příliš nedoporučujeme, u chat a chalup se to vyplácí. Zejména když jde o dům v Krkonoších nebo na Šumavě, kde předpokládáme zájem lidí z Prahy a jiných větších měst. Na Berounsko může každý dojet na prohlídku i přes týden, cesta do hor už se ve všední den plánuje hůř.
Za druhé, když je vážných zájemců více, vyplatí se rozhodně uspořádat tzv. online aukci. Jedná se v podstatě o dobře známou obálkovou metodu, jen místo lepení obálek se posílají e-maily. Vážní zájemci po prohlídce napíšou makléři, kolik jsou ochotni přihodit navíc. Cena se může takto zvednout o deset, dvacet nebo i padesát procent. Důležité je ovšem organizovat aukci ideálně přes realitní kancelář, kterou zájemci vnímají jako důvěryhodnou. Aukce si žádá vzájemnou důvěru v nestrannost a férovost celého procesu, jinak mohou vzniknout problémy.
Rekreační apartmány se vyrovnají Praze
Kdo se chce vyhnout údržbě chalupy a zahrady, dá přednost rekreačním apartmánům. Rekreační apartmány se v poslední době hodně staví v těch nejdražších lokalitách, například na Lipně, na Šumavě a v Krkonoších (Harrachov, Vrchlabí, Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou). V posledních letech je takových projektů tolik, že nabídka apartmánů výrazně převyšuje poptávku a uměle šroubuje nahoru ceny bytů v těchto lokalitách.
Roubenka na prodej
Ceny rekreačních apartmánů v atraktivních lokalitách (Krkonoše, Šumava) se můžou vyšplhat na 110-130 tisíc Kč za m2. Apartmány 40 m2 jsou v prodeji za 5 mil. Kč, větší 60-70 m2 můžou být za 7-9 mil. Kč. To jsou vyšší ceny než v některých částech Prahy. Developeři nastavují ceny těchto apartmánů vysoko, aby pokryli stavební náklady, a ceny tolik neklesají ani s klesající poptávkou.
Zdroje:
https://forbes.cz/je-libo-chatu-nebo-chalupu-ceny-rekreacnich-nemovitosti-dal-padaji/
https://www.denik.cz/cesi-v-cislech/ceny-chaty-chalupy-cesko-kraje-rekreacni-nemovitosti.html
