Jak má vypadat nájemní smlouva? Tipy pro majitele i nájemníky

Jak sepsat nájemní smlouvu, to by neměla být otázka pro internetový vyhledávač. Nájemní smlouvu má vždycky psát právník, proto tady nenajdete žádný vzor nájemní smlouvy ke stažení.

→ Smlouvu vám vždy připraví naše právní oddělení, když pronajímáte s námi. Provizi za naše služby potom platí vždy nájemník, ne majitel.

Na druhou stranu, nikdo by neměl podepisovat nic, co si sám nepřečetl a nezkontroloval. Proto berte tento článek jako návod, jak nájemní smlouvu zkontrolovat před podpisem. A nezáleží, jestli jste nájemník nebo majitel bytu.

Pravidla nájemního vztahu jsou detailně stanovena občanským zákoníkem, kterým se musí řídit i každá nájemní smlouva. Není možné si sjednat žádné zákazy nad rámec zákona, nebyly by platné. Majitelé nejčastěji žádají zákaz domácích mazlíčků v bytě, zákaz kouření nebo zákaz zřízení trvalého bydliště, ale nic z toho není možné.

Nájemní smlouva na dobu určitou vs. neurčitou

Jsou dva hlavní druhy nájemních smluv: na dobu určitou a na dobu neurčitou. Rozdíl přitom není jen v době trvání.

Smlouva na dobu určitou končí jednoduše uplynutím sjednané doby, většinou tedy po jednom nebo dvou letech a má-li pronájem pokračovat, uzavírá se nová smlouva s novými podmínkami, či dodatek na její prodloužení, ale opět velmi často s novými podmínkami. To znamená, že majitel může především snadno:

• vyměnit nájemníka,
• zvednout nájemné.

Výpověď z nájmu u smlouvy na dobu neurčitou

S obojím naopak může být problém u smlouvy na dobu neurčitou. Tu může vždycky snadno ukončit nájemník, a to bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Majitel nemovitosti však může dát výpověď z nájmu u smlouvy na dobu neurčitou jen v těchto závažných situacích:

• Pronajímatel potřebuje bydlení pro sebe nebo své příbuzné.
• Nájemník hrubě porušil svoje povinnosti (např. nezaplatil nájemné, nepovoleně zařídil podnájem třetí osobě).
• Nájemník je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo v domě, kde byt pronajímá.
• Z jiných závažných důvodů, např. vyklizení bytu ve veřejném zájmu.

Zvyšování nájemného u smlouvy na dobu neurčitou

Podobně těžké je to s nájemným. Pokud chcete zvedat nájem u smlouvy na dobu neurčitou, lze to jen za těchto podmínek:

• Navyšovat se může jednou za 12 měsíců a v součtu za poslední tři roky nesmí navýšení přesáhnout 20 %.
• Nájemné můžete zvednout tak, aby se rovnalo výši obvyklého nájemného, což je potřeba doložit.
• Nájemné se může navýšit o inflaci, pokud je ve smlouvě tzv. inflační doložka. Více o tom píšeme v našem článku Ceny pronájmů.

Co musí obsahovat nájemní smlouva

Co musí smlouva o pronájmu obsahovat, aby byla platná? Před podpisem si odškrtněte, zda jsou uvedeny všechny náležitosti. Může se stát, že vám někdo předloží k podpisu vzor smlouvy o pronájmu z internetu, který může být plný chyb nebo neúplný. Pokud chybí některá z následujících položek, smlouva není platná. Neplatnosti se však dovolá spíše nájemce než pronajímatel.

1. Základní údaje o obou stranách

Nájemní smlouva na byt, na dům i na pozemek musí být podle zákona uzavřená vždy v písemné formě, nestačí ústní dohoda (na rozdíl třeba od pronájmu auta). Podepsat se musí nájemník i pronajímatel a u obou musí být ve smlouvě uvedeno:

• jméno a příjmení,
• bydliště,
• datum narození.

Na konci smlouvy musí být uvedeno i datum a místo, kde byla smlouva o pronájmu podepsána. Pokud se jedná o byt nebo dům ve spoluvlastnictví, případně ve společném jmění manželů, musí smlouvu uzavřít a podepsat všichni vlastníci. Alternativou může být plná moc.

I nájemníků často bývá více. Pokud smlouvu podepíše více nájemníků, vzniká tzv. společný nájem, který jim zakládá společná práva a povinnosti. Když jeden z nich odstoupí, nájem pokračuje s ostatními nájemci. Jiný status mají spolubydlící, kteří jsou také uvedeni ve smlouvě, ale na jiné pozici (stejně jako např. děti nájemce, v rámci počtu osob v bytě). Když nájemce odstoupí, smlouva zaniká a spolubydlící se musí odstěhovat.

Specifickou pozici potom mají manželé, kde vzniká ze zákona automaticky tzv. společný nájem manželů, a to ve dvou případech:

• Jeden z manželů si pronajímal byt už před svatbou a nyní budou bydlet v bytě společně.
• Jeden z manželů sám podepíše nájemní smlouvu už v době trvání manželství.

Přesto je nejjistější, když podepíšou nájemní smlouvu oba, pokud pronajímáte manželskému páru. Potom aspoň víte jistě, že jsou oba o pronájmu informováni.

Pokud smlouvu podepíše více nájemníků, vzniká tzv. společný nájem, který jim zakládá společná práva a povinnosti.

2. Údaje o nemovitosti a jejím stavu

Dál ve smlouvě musí být přesně určen předmět nájmu, tedy nemovitost: adresa včetně čísla bytu a podlaží, ve kterém se nachází. Dále se uvádí:

• počet místností,
• rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení
• a stav bytu.

Veškeré údaje o stavu bytu a jeho vybavení se zaznamenávají také do předávacího protokolu, který se podepisuje při předání bytu nájemci. Věnujeme tomu článek Proč nestačí předat klíče a jít?

3. Doba trvání nájmu

Výše jsme se už věnovali rozdílu mezi smlouvou na dobu určitou a neurčitou. Pozor – pokud dobu trvání nájmu ve smlouvě neuvedete, automaticky jde o smlouvu na dobu neurčitou! S novými nájemníky je obvyklé nejprve uzavřít smlouvu na jeden rok.

4. Nájemné a jeho splatnost

Ve smlouvě o pronájmu vždy přesně uveďte i nájemné, termín splatnosti a způsob platby (číslo účtu). Výše nájmu není v zákoně nijak omezena, takže záleží čistě na dohodě mezi majitelem a nájemníkem.

→ Podívejte se na náš článek Jak stanovit tržní nájemné.

Zákon ale upravuje splatnost: nájemné se platí předem, nejpozději do 5. dne v měsíci. Ve smlouvě je možné sjednat pozdější datum splatnosti, ale není možné žádat dřívější datum, protože to by omezovalo zákonná práva nájemníka. Zvlášť uvádějte cenu nájmu a zálohy na služby (spotřeba vody, tepla, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod.).

Například tedy nájemné za prosinec 2024 je nájemce povinen ze zákona uhradit nejpozději do 5. 12. 2024. Není možné po něm žádat, aby ho hradil dříve, např. do 1. 12. 2024. Ale můžete mu dát delší lhůtu např. do 10. 12., pokud se na tom dohodnete.

5. Vratná kauce (jistota)

Do nájemní smlouvy se uvádí také dohoda o vratné kauci, nebo tzv. jistotě. Kauci vrací majitel obvykle při skončení nájmu. Podle zákona může výše kauce dosáhnout maximálně trojnásobek měsíčního nájmu (a to včetně smluvních pokut, jak píšeme níže). Obvyklý je však spíš jeden, maximálně dva nájmy.

6. Práva a povinnosti v nájemní smlouvě

Nejdelší část nájemní smlouvy vždy tvoří výčet práv a povinností pronajímatele a nájemce. Slouží k tomu, abyste předešli případným sporům a vyjasnili si, co se od obou stran očekává.

Tuto část smlouvy o pronájmu však nejde vnímat jako prostor k tomu, aby si majitel nemovitosti vymínil různé zákazy a příkazy nad rámec zákona.⁠ Naopak jde spíše o citaci zákona. Pokud se budete snažit přidat nájemníkovi nějakou povinnost, kterou zákoník neumožňuje, bude to stejně neplatné.

• Předání –⁠ Majitel musí předat nemovitost nájemníkovi ve stavu odpovídajícím účelu nájmu – bydlení. Musí mu poskytnout klíče.
• Služby–⁠ Zákon počítá, že budou ze strany majitele zajištěny dodávky vody, tepla, odvoz komunálního odpadu nebo úklid společných prostor.
• Údržba–⁠ Pronajímatel má povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nemusí však provádět a hradit běžnou údržbu bytu a drobné opravy, které vznikají při užívání bytu (třeba výměna žárovky nebo vymalování). Tyto náklady hradí nájemník.
• Kontrola–⁠ Nájemníci musí majiteli umožnit přístup do bytu za účelem opravy nebo kontroly za účasti nájemce, ale musí o tom být předem informovaní.
• Změny a úpravy–⁠ Pronajímatel má právo zamítnout nájemci jakékoliv změny a úpravy nemovitosti. Pokud souhlasí, měl by souhlas vyjádřit písemně.
• Zákaz spolubydlících – Majitel má právo schvalovat každou další osobu, která má v bytě bydlet. Nesmí však zakázat přistěhování rodičů, dětí ani partnerů.
• Zákaz podnájmu– Platí ze zákona. Bez písemného souhlasu pronajímatele nesmí nájemce byt podnajmout.

Časté konflikty vznikají kolem domácích mazlíčků v pronajatém bytě. Podle zákona pronajímatel nemá právo zakázat vám zvíře, ale to nesmí působit majiteli ani ostatním obyvatelům domu nepřiměřené potíže. Píšeme o tom v článku Hledám nájem, zn. domácí mazlíček.

Smluvní pokuty v nájemní smlouvě

Není to tak dávno, kdy smluvní pokuty ve smlouvě o pronájmu neměly svoje místo. Do roku 2020 byla jakákoli smluvní pokuta v nájemní smlouvě považována za neplatnou. Nový občanský zákoník však smluvní pokuty umožňuje, ale limituje jejich výši. Když sečteme kauci a smluvní pokuty, nesmí v úhrnu částka přesáhnout tři měsíční nájmy. Smluvní pokuta také nesmí být nepřiměřená.

Například v bytě pronajímaném za 18 tisíc Kč s kaucí dva měsíční nájmy (36 tisíc Kč) tedy mohou být smluvní pokuty jen do výše 18 tisíc Kč.

Smluvní pokuty v nájemní smlouvě

Smluvní pokuta má podobnou funkci jako kauce, ale umožňuje pokrýt i náklady, které jsou obtížněji vyčíslitelné. Kauce se používá na úhradu dlužného nájemného nebo prokazatelné škody na bytě. Nárok na smluvní pokutu vzniká, když nájemník poruší sjednanou povinnost, i když nevznikla přímo škoda. Může se vztahovat třeba na rušení nočního klidu nebo škody způsobené zvířetem.

Výpověď z nájmu a ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouva může skončit třemi způsoby:

1. uplynutí určené doby,
2. dohoda na ukončení nájemní smlouvy,
3. jednostranná výpověď z nájmu.

Výpověď z nájmu musí být vždy písemná. Pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu (na dobu určitou i neurčitou) s tříměsíční výpovědní lhůtou v případech, kdy:

• nájemník poruší hrubě svoji povinnost (např. nezaplatí nájemné, nepovoleně zařídí podnájem třetí osobě),
• nájemník je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě či majetku v domě, kde je pronajímaný byt,
• pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej užívat,
• nebo v případě dalších obdobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu.

Pokud nájemník porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby. Za takové porušení povinností je považováno zejména:

• nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců,
• poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem.

Nájemník se smlouvou na dobu neurčitou může nájem ukončit výpovědí bez udání důvodu prakticky kdykoliv, s tříměsíční výpovědní lhůtou i bez udání důvodu. Nájemník se smlouvou na dobu určitou může dát výpověď jen, když se změní okolnosti nájmu natolik, že nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu dál pokračoval. Jinak nájem končí až uplynutím smluvené doby.

Nájem vs. Podnájem a podnájemní smlouva

Na závěr ještě vyjasníme rozdíl mezi nájmem a podnájmem, které jednoduše objasní tyto rovnice:

nájemní smlouva = majitel + nájemce

podnájemní smlouva = nájemce + podnájemník

Nájemní smlouvu uzavírá majitel s nájemcem. Nájemce může potom s další osobou uzavřít smlouvu o podnájmu celé nemovitosti nebo její části. Ale pozor – majitel má právo další podnájem zakázat. Podnájemník také nemá tolik práv jako nájemník, například nemůže v bytě podnikat ani chovat zvíře bez souhlasu majitele a nájemce.

Kdy podnájem dává smysl?

Příklad 1: Student Martin si pronajal velký byt v centru města poblíž univerzity, a to na dobu neurčitou. Každý rok hledá do dvou volných pokojů spolubydlící, s nimiž uzavírá smlouvu o podnájmu na jeden rok. Majitel bytu s tímto postupem souhlasí.

Příklad 2: Kropáčkovi si pronajímají dlouhodobě dům. Po rozvodu zůstala paní Kropáčková v domě bydlet s dětmi sama a uvolnil se jeden pokoj, který chtěla podnajmout, aby bylo na nájem. Majitel nemovitosti jí dal souhlas k tomu, aby sama našla a vybrala podnájemníka a uzavřela s ním smlouvu o podnájmu.

Smlouva o podnájmu vždy končí společně s nájemní smlouvou, a to v předem určené době nebo i náhlou výpovědí. Podnájem nelze samostatně prodloužit. Naopak je možné ukončit zvlášť i podnájemní smlouvu, a to i bez udání důvodu.

Podnájem družstevního bytu

Specifická je situace u družstevních bytů, které nelze pronajmout na základě nájemní smlouvy. Důvodem je to, že vlastníkem bytu je vždy družstvo a „majitel“ družstevního bytu je vlastně člen družstva = nájemník. Pokud ve svém družstevním bytě nebydlíte a chcete ho pronajmout, jediná legální možnost je podnájem.

I tady platí výše uvedené, že nelze podnajmout bez předchozího písemného souhlasu vlastníka, v tomto případě je to družstvo. Svůj souhlas také může kdykoli odvolat. Družstevní byty proto nejsou úplně ideální na investici za účelem jejich podnajímání – nelze garantovat, že družstvo vždy vydá souhlas. Podnájemníci v družstevních bytech si zase musí být vědomi, že jejich zákonná práva jsou menší a jejich pozice je více riziková než u standardního nájmu.

Chcete-li mít při pronájmu bytu či domu co nejméně starostí, obraťte se na nás. Pomůžeme vám nejen s vyhotovením nájemní smlouvy, ale také s výběrem vhodných nájemníků, propagací inzerátu či veškerou administrativou.

Zdroje

• https://www.e15.cz/smlouva-o-pronajmu-bytu-najem-doba-urcita-a-neurcita
• https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
• https://www.pravoprovsechny.cz/clanky/smluvni-pokuta-v-najemni-smlouve/
• https://www.dtest.cz/clanek-8751/co-byste-meli-vedet-o-podnajmu-bytu
• https://dostupnyadvokat.cz/blog/prevod-druzstevniho-podilu