5 nejhorších chyb při prodeji bytu
Jak poznáte, že prodej nemovitosti nejde podle plánu? Na realitním trhu platí pravidlo tří měsíců – právě za tak dlouho byste měli prodat běžný byt, pokud postupujete správně. Rodinný dům si může vyžádat dvakrát tolik času, tedy šest měsíců. Když prodej trvá déle, stala se někde chyba. A my vám pomůžeme zjistit kde.
1. Přestřelili jste tržní cenu
Ceny bytů už se zase vydaly vzhůru, to je pravda. Určitě můžete prodat byt dráž než v roce 2023. Ale očekávání vyššího výdělku se nesmí přehánět. Aktuálně na realitním trhu přibývají zájemci, protože jsou dostupnější hypotéky, tedy poptávka roste. Zároveň je málo nemovitostí, protože majitelé vyčkávají. A právě nedostatek bytů žene ceny nahoru.
Jenže pozor – není dobrý nápad stát se v tomto směru průkopníkem a „odvážně“ inzerovat dráž než ostatní. Když půjdete za pár týdnů s cenou dolů, nevypadá to dobře. Chytřejší je inzerovat za stejnou cenu jako všichni a právě díky tomu sehnat víc vážných zájemců. Pak už můžete vyhlásit malou aukci: kdo dá vyšší nabídku, ten získá byt k prodeji. Takhle bezpečně a přirozeně navýšíte svůj zisk, přitom neohrozíte rychlost prodeje.
Tržní cenu, kterou se vyplatí uvést do inzerátu, vám rádi nezávazně spočítají naši makléři, když si objednáte odhad ceny nemovitosti. Tyto odhady se řídí cenovými mapami, kde je vidět, za kolik se prodaly srovnatelné nemovitosti ve vaší lokalitě.
2. Fotky nejsou dost atraktivní
Abyste mohli postupovat podle scénáře v bodu jedna, potřebujete získat více vážných zájemců, tedy aspoň dva. Inzerát přitom dokáže nalákat na prohlídku nebo navždy odradit. Nejčastější chyba jsou nekvalitní fotky z mobilu nebo z foťáku s příliš malým objektivem. Čím menší byt, tím náročnější je focení interiéru. Navíc by se měl interiér bytu opravdu dobře připravit na focení. Běžný úklid rozhodně nestačí. Zmizet by měly všechny osobní věci, aby byly místnosti co nejčistší. Do prázdných bytů se zase vyplatí rozmístit aspoň základní nábytek. Byt na prodej by měl na fotkách působit asi jako právě uklizený hotelový pokoj.
Konkurence na realitních serverech je velká. Většinu bytů, které prodávají realitní kanceláře, už dnes čeká tzv. fotostaging – příprava na focení. Bytoví designéři se věnují úpravám interiéru několik hodin, než pustí do bytu fotografa. Ukázalo se, že takové fotky dokážou skutečně nalákat zájemce na prohlídku a vedou k navýšení prodejní ceny o 10-15 %.
Podívejte se na neuvěřitelné proměny interiérů: Byty na prodej před a po stagingu.
Ve většině případů naopak nefungují videoprohlídky, které byly ještě nedávno velkým hitem. U bytů, kde je k dispozici videoprohlídka, viditelně klesá zájem kupujících o to, aby přišli na opravdovou prohlídku. Rozhodnou se podle prvního dojmu z videa a nedají vám šanci, abyste jim výhody bytu ukázali osobně. Tak přijdete o velkou část kupujících.
Aukce nemovitosti je nejlepší cesta k navýšení prodejní ceny.
3. Telefony nezvedáte včas
Když nastavíte tržní cenu a pořídíte atraktivní fotky, začnou volat zájemci. Intenzita hovorů vás může překvapit. Telefony je třeba zvedat, na SMSky odepisovat, na zmeškaná volání brzy volat zpět – ale to není všechno. Vyplatí se vést si od začátku přesné záznamy o všech zájemcích a jejich situaci, a to po každém telefonátu i prohlídce.
Poptávka zatím není dost velká, abyste si mohli dovolit někoho jen tak ztratit. Kupující budou potřebovat vaši podporu, aby dospěli až k podpisu kupní smlouvy. Vyplatí se doporučit finančního poradce těm, kteří potřebují úvěr. Pamatovat si, kdo se stěhuje kvůli nové škole pro děti a zařídit, aby se všechno stihlo do září. Nebo třeba vyjít vstříc cizincům, kteří se právě přistěhovali do města, a prodat jim i vybavení bytu za výhodnou cenu.
A co dělat, když telefon přestal vyzvánět a prodáno nemáte? Zařiďte, aby se inzerát posunul zpátky nahoru mezi aktuální. Topování je běžnou součástí služeb realitních kanceláří a když prodáváte na vlastní pěst, tak si za něj musíte na realitních serverech připlatit.
4. Spěcháte na peníze i prodej
Prodej může komplikovat i časová tíseň na straně prodávajícího. Když máte málo času a potřebujete rychle peníze, zužuje se váš manévrovací prostor. Rezervační smlouvu podepíšete hned s prvními zájemci. Přistoupíte na větší slevu, než jste původně chtěli. Anebo děláte různé jiné kompromisy jen proto, abyste brzy měli podepsanou kupní smlouvu i peníze na účtu.
Jak se do takové situace může někdo dostat? Často se stává, že za námi klienti přijdou, až když podepíšou rezervační smlouvu na nové, krásné bydlení. Přitom ještě nezačali s prodejem původního bytu a najít zájemce není otázka pár dní. Teď se blíží termín první splátky na novostavbu nebo složení rezervačního poplatku, jenže jim chybí hotovost.
Ať se stalo cokoli, můžeme vás z toho dostat. Nabízíme totiž polovinu peněz předem. Umíme vám vyplatit 50 % z ceny nemovitosti dřív, než začneme s prodejem. Tak získáme čas na to, abychom společnými silami prodali váš byt nebo dům za tu nejlepší možnou cenu.
Žádost o úvěr může prodej bytu dost zkomplikovat
5. Právní vady neřešíte včas
Prodej nakonec často zdržují sami prodávající, pokud nemají vše připravené k podpisu kupní smlouvy. Nejčastěji jde o právní vady, na které se přišlo pozdě a jejichž řešení může zabrat i několik týdnů. Takové zpoždění bude pro některé zájemce nepřijatelné a od koupě odstoupí. Mají na to právo i tehdy, když je podepsaná rezervační smlouva.
Stává se, že na nedořešené právní vady přijde dokonce bankovní odhadce, který prověřuje nemovitost vždy, když si kupující berou hypoteční úvěr. Může jít například o tyto vady:
- exekuce a věcná břemena
- chybějící příjezdová cesta
- černé stavby (garáže, kůlny)
- špatně vyměřený pozemek
Letos navíc přibyla novinka: podle nového Stavebního zákona musí mít každý majitel stavební dokumentaci, která odpovídá aktuálnímu stavu domu. Jinak hrozí pokuta až 400 tisíc korun. Chybějící dokumentace se proto stává vážnou právní vadou při prodeji. Když nemáte aktuální stavební dokumentaci, musíte si sehnat aspoň tzv. pasport stavby. Nejčastěji pasport vyřizujeme u domů, kde došlo k různým přestavbám svépomocí, třeba i bez kolaudace. S pasportizací stavby vám rádi v Maximě pomůžeme.
Zdroje
- https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/423646-jak-uspesne-prodat-byt-tri-nejcastejsi-chyby
- https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/296257-prodavame-byt-co-vas-ceka-na-realitnich-serverech
- https://www.kurzy.cz/zpravy/553458-slevit-z-trzni-ceny-nemovitosti-je-i-jine-rychle-reseni-nez-vykup/
- https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/294248-prodavame-byt-jak-zvysit-cenu-tesne-pred-prodejem
