Podílové spoluvlastnictví nemovitosti: Co dělat, když vám patří jen půlka?

Dům po babičce, pozemek po dědečkovi… častým výsledkem dědického řízení je podílové vlastnictví nemovitosti. A to nebývá vždy snadná situace. Vysvětlíme, jaká jsou práva a povinnosti spoluvlastníků, a taky poradíme, jak spoluvlastnictví zrušit. Možností je spousta: vyplacení spoluvlastníka nemovitosti, prodej nebo rozdělení nemovitosti nebo i žaloba k soudu, když dohoda není možná.

Co je podílové spoluvlastnictví?

Podílové spoluvlastnictví znamená, že jedna nemovitost má více vlastníků a každý má svůj podíl. Práva spoluvlastníka nemovitosti i jeho povinnosti upravuje občanský zákoník (č. 89/2012 Sb, díl 4 – Spoluvlastnictví). Najdeme v něm zajímavá ustanovení, například:

• Nemovitost je jeden celek, proto s ní musí spoluvlastníci nakládat jako jediná osoba.
• Každý spoluvlastník má právo k celé nemovitosti, které je však omezeno stejným právem ostatních.
• Každý z nich se účastní rozhodování o nemovitosti podle toho, jak velký je jeho podíl.
• Každému náleží také podíl z „plodů a užitků“, může jít například o zisk z nájemného.

Jaké jsou druhy spoluvlastnictví?

Existují dva druhy spoluvlastnictví:

1. bezpodílové vlastnictví – každý ze spoluvlastníků je vlastníkem celé věci (u nemovitostí jde především o společné jmění manželů)
2. podílové vlastnictví – spoluvlastníkovi nemovitosti je určen podíl, ale jedná se v českém právním řádu vždy o tzv. ideální podíl

Rozlišujeme totiž ještě:

1. ideální spoluvlastnictví – spoluvlastníci mají práva k celé nemovitosti a každému z nich náleží ideální podíl na pozemku, ideální polovina domu atd.
2. reálné spoluvlastnictví – každý spoluvlastník má vlastnické právo k určité konkrétní části nemovitosti, ale tato varianta v českém právním řádu není!

Z hlediska českého práva tedy neplatí žádná ústní dohoda typu „moje polovina pozemku je ta u garáže, tvoje u lesa“. Když pronajmete někomu třetímu „svoji“ polovinu u lesa, bude náležet polovina zisku z nájmu i druhému spoluvlastníkovi.

Společné jmění manželů (SJM) je vlastně bezpodílové vlastnictví nemovitosti a patří do něj ty, které manželé vybudovali nebo koupili po dobu trvání manželství. SJM je ovšem navázáno na trvání manželství a po rozvodu se musí vypořádat.

Společné jmění manželů se musí po rozvodu vypořádat

Jak vzniká podílové spoluvlastnictví?

Jak se to stane, že se nemovitost rozdělí na podíly a každý patří někomu jinému? Častým případem je dědictví, které může zakládat různě velké podíly. Ale spoluvlastnictví může být i důsledkem společného budování nemovitosti, vypořádání po rozvodu nebo zkrátka dvě osoby společně nemovitost koupí či dostanou darem. Jindy je spoluvlastnictví důsledkem rozhodnutí soudu nebo vydržení nemovitosti.

Jak zrušit a vypořádat spoluvlastnictví k nemovitosti

Každé spoluvlastnictví s sebou nese spoustu výzev a může se stát i důvodem opakovaných sporů, proto se často stává, že jeden nebo více spoluvlastníků už nechtějí déle v této situaci setrvávat a chtějí spoluvlastnictví zrušit.

Podle zákona je spoluvlastnictví dobrovolný stav a žádný ze spoluvlastníků nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Proto je možné i na základě podnětu jednoho z nich zrušit spoluvlastnictví soudně.

Vždycky je samozřejmě lepší, když se podaří domluvit vše raději dohodou, tedy mimosoudně. V takovém případě jsou dvě možnosti:

• dohoda o vypořádání
• prodej nemovitosti

Dohoda o vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti

Jak vypořádat spoluvlastnictví nemovitosti? Nejčastěji jeden vyplatí ostatním finanční náhradu odpovídající jejich podílům a stane se výlučným vlastníkem. Jak tedy vyplatit spoluvlastníka? Prvním krokem musí být ocenění nemovitosti, které provede realitní kancelář nebo odhadce. Chtějte vždy znát aktuální tržní cenu (tu můžete předběžně zjistit i přes online odhad zdarma.

Konečná dohoda spoluvlastníků však může nakonec počítat s nižší než tržní cenou a není vyloučena ani taková dohoda mezi spoluvlastníky, kdy žádné finanční plnění poskytnuto nebude. Děti například mohou svoje dědické podíly bezúplatně přenechat matce, aby byla jediným vlastníkem domu, kde zůstává po smrti manžela bydlet.

Další možnost je rozdělení nemovitosti ve spoluvlastnictví, nejčastěji jde o rozdělení spoluvlastnictví pozemku. Žádost o dělení pozemku se podepisuje na stavebním úřadě, kde se musí uvést výměra nových pozemků i důvod pro rozdělení.

Prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví

Prodej nemovitosti obvykle přinese všem vyšší zisk než vzájemné vyplácení podílů. Doporučujeme svěřit prodej realitní kanceláři, tedy třetí straně. Prodej bez realitky v režii jednoho ze spoluvlastníků může přinést spory. Prodávající se vystavuje riziku, že mu budou později ostatní vyčítat, jak prodej proběhl.

Dohoda o rozdělení kupní ceny se zanáší do kupní smlouvy a smlouvy o úschově, aby mohly peníze odejít rovnou na účty spoluvlastníků. Dělení zisku přitom nemusí vždy odpovídat podílům. Jsou případy, kdy jeden spoluvlastník získá po dohodě s ostatními větší částku, pokud například investoval do oprav nebo platil energie.

Jednání spoluvlastníků s realitní kanceláří

Když se dohodnete na prodeji s realitkou, čekají vás důležitá rozhodnutí: chodit na všechna jednání společně, nebo zvolit jednoho mluvčího? Pokud je vzájemná důvěra na velmi dobré úrovni, je praktičtější zvolit jednoho zástupce pro jednání s makléřem i zájemci o koupi.

Druhá varianta je chodit na jednání společně, aby všichni všechno slyšeli a udělali si svůj obrázek. Pozor na to, abyste neodradili zájemce. Chtěli byste jednat s rozhádanými sestrami? Podepsali byste s nimi smlouvu? Pokud jsou vztahy příliš nestabilní a výbušné, nechte za sebe mluvit makléře.

Nejhorší možná varianta je souběžný prodej u vícero realitních kanceláří. Stává se, že každý vlastník si sežene jinou RK a potom se soutěží, kdo zajistí prodej dřív a za lepších podmínek. To je noční můra makléřů, ale taky zájemců o koupi. Různé RK, jiné ceny, přitom jedna nemovitost… to na realitních serverech nevypadá dobře.

Společné jednání spoluvlastníků ve věci prodeje nemusí jít vždy dobře

Jak prodat spoluvlastnický podíl k nemovitosti

Když se chcete svého podílu na nemovitosti zbavit, ale nedaří se dosáhnout dohody, máte další dvě možnosti:

• prodat spoluvlastnický podíl
• podat žalobu k soudu

Prodej spoluvlastnického podílu je možný, ale vždy to znamená výrazně nižší zisk a navíc riziko pro další spoluvlastníky.

Jen si to představte: kdo by si chtěl koupit ideální podíl na domě, kde dvě třetiny nebo polovinu vlastní sourozenci původního majitele? Je tu obrovské riziko, že si podíl koupí někdo, kdo ho využije k vydírání dalších spoluvlastníků. Může žádat vysokou cenu za odkup svého podílu, může blokovat různá rozhodnutí ohledně budoucího nakládání s nemovitostí apod.

Vždy je lepší varianta přesvědčit spoluvlastníky k prodeji nemovitosti jako celku anebo k tomu, aby si váš podíl koupili právě oni. Další, nejrychlejší varianta je výkup spoluvlastnického podílu, ale musíte počítat s tím, že tady získáte opravdu jen zlomek zisku, na jaký byste dosáhli při prodeji celé nemovitosti. Vysvětlujeme to podrobněji v článku Výkup nemovitostí: Kdy a komu se vyplatí?

Předkupní právo spoluvlastníků

Dnes už spoluvlastníci ve většině případů nemají právo na přednostní koupi. Od 1. července 2020 novela občanského zákoníku toto pravidlo zrušila. Zůstává předkupní právo u nemovitostí, u kterých spoluvlastnictví vzniklo jako výsledek dědického řízení, kde však platí jen šest měsíců. Po dobu půl roku ode dne vzniku spoluvlastnictví tedy musíte spoludědicům nabídnout podíl k přednostní koupi.

Ve všech jiných situacích může spoluvlastník převést svůj podíl na třetí osobu prakticky bez vědomí ostatních. V tomto případě nepotřebujete souhlas spoluvlastníka s prodejem nemovitosti. Pokud se chcete vyhnout tomuto scénáři, je možnost zřídit si předkupní právo smluvně a nechat ho zapsat do katastru.

Jak donutit spoluvlastníka k prodeji?

Jak se zbavit spoluvlastníka nemovitosti, když nemůžete dospět k žádné dohodě? Poslední možnost je obrátit se na soud a podat žalobu na vypořádání a zrušení spoluvlastnictví nemovitosti. V takovém případě se vždy obraťte na zkušeného advokáta.

Výsledkem soudního rozhodnutí mohou být tři scénáře:

1. Rozdělení spoluvlastnictví nemovitosti
2. Přikázání nemovitosti do výlučného vlastnictví
3. Prodej nemovitosti ve veřejné dražbě

V tom vám rádi pomůžeme, podívejte se na výhody prodeje s Maximou.

Zdroje

• https://zpasti.cz/blog/co-je-podilove-spoluvlastnictvi
• https://www.nkcr.cz/sluzby/rodina-majetek-a-ochrana-prav/dohoda-o-vyporadani-spoluvlastnictvi
• https://www.mesec.cz/clanky/i-kdyz-vyhrajete-spor-o-zruseni-a-vyporadani-spoluvlastnictvi-nahradu-nakladu-soudnich-vyloh-uz-nedostanete/
• https://muj-pravnik.cz/rozdeleni-pozemku
• https://www.epravo.cz/top/aktualne/zakonne-predkupni-pravo-spoluvlastniku-od-1-cervence-2020-znacne-omezeno-111521.html
• https://www.epravo.cz/top/clanky/k-nekterym-aspektum-zruseni-a-vyporadani-spoluvlastnictvi-106649.html
• https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/305943-ze-zivota-prodej-zdedene-nemovitosti-tezka-zkouska-pro-pribuzenske-vztahy