Předávací protokol k nemovitosti: Proč nestačí předat klíče a jít?

Nejprve se věnujeme předání nemovitosti při prodeji a později rozebíráme taky předání bytu nájemníkovi. Jedno mají obě situace společné: zodpovědnost za byt přebírá někdo jiný a je třeba zaznamenat, v jakém faktickém stavu nemovitost převzal a stvrdit podpisem, že byl s tímto stavem dobře srozuměn. Mnohdy se faktický stav totiž může lišit od toho, jak je uvedený ve smlouvě, a to je potřeba včas zaznamenat, aby se předešlo sporům.

Klíčové podmínky předání nemovitosti musí být vždy stanoveny už v kupní smlouvě. Nejdůležitější je termín předání a jeho vztah k úhradě kupní ceny, zápisu do katastru a dalším krokům. Z právního hlediska je nejbezpečnější scénář, kdy se nemovitost předává až po zápisu vlastnického práva do katastru.Předání tedy bývá poslední krok při prodeji nemovitosti. Nastávají však situace, kdy si kupující přeje brzy se přestěhovat, a v takovém případě může dojít k předání bytu nebo domu dříve.

Kupní smlouva popisuje i vybavení bytu a jsou zde vyjmenovány vady, které jsou majiteli známy. Když kupující přijde na přejímku bytu, měl by si všechno sám znovu zkontrolovat. Odpovídá vše stavu, jaký byl přislíben v kupní smlouvě? Reálný stav věcí je potom potřeba zanést právě do předávacího protokolu, který podepíše i prodávající.

Protokol o předání bytu

Předávací protokol nemá předem danou formu. Pokud to za vás nevyřeší realitní kancelář (což by měla), tak ho budete muset sepsat sami nebo využít nějaký volně dostupný vzor předávacího protokolu. V každém případě se sepisuje a podepisuje až při fyzickém předání.

Klíčovou součástí takového protokolu musí být správná identifikace prodávajícího, kupujícího a nemovitosti (velikost a typ budovy, číslo popisné, parcelní číslo pozemku, katastrální území a obec). Dále je potřeba uvést, co všechno ke kupované nemovitosti ještě patří, tedy především pozemek, zahrada, případně další stavby na pozemku (garáž, kůlna apod.).

Protokol o předání bytu

Pak přijde na řadu reálný stav nemovitosti a vybavení. Když najdete nějakou vadu, která nebyla uvedena ve smlouvě, zaznamenejte to. U vybavení a spotřebičů zase vždy zkontrolujte i jejich funkčnost a vyžádejte si záruční listy (lednice, sporák, pračka). Do protokolu zaneste i soupis a počet klíčů, které byly předány.

Pokud jsou součástí nemovitosti parkovací místa nebo skladovací prostory, je důležité zaznamenat i jejich stav. To může zahrnovat počet a umístění parkovacích míst, jejich příslušnost k bytu, nebo přístupová práva ke skladovacím prostorům. Je také vhodné zahrnout informace o bezpečnostních prvcích, jako jsou požární detektory, bezpečnostní systémy nebo zámky.

Důležité je taky zapsat do předávacího protokolu stav vodoměru, plynoměru a elektroměru. Tyto údaje si totiž vyžádají společnosti, které poskytují energie, aby mohly provést na konci roku vyúčtování a rozpočítat správně náklady mezi starého a nového majitele.

Předávací protokol musí podepsat kupující i prodávající. Jedině tak skutečně předejdete případným budoucím sporům. Jeden výtisk si ponechte vy a druhý předejte protistraně.

Přejímací protokol a přejímka novostavby

Můžete se také setkat s termínem „přejímací protokol“, který se spíše používá u novostaveb, kde probíhá tzv. přejímka bytu nebo rodinného domu. Nový majitel přebírá právě postavenou nemovitost, takže přejímací protokol má poněkud odlišný obsah a náležitosti. Důležitý je seznam nedodělků s termíny jejich odstranění, včetně sankcí. Na toto téma máme zvláštní článek: Kupujete byt v novostavbě a objevili jste vady?

Přejímací protokol a přejímka novostavby

Předání bytu při pronájmu

Když jde o pronájem, jsou náležitosti předávacího protokolu v mnoha ohledech podobné. Taky tady musíte uvést údaje o pronajímateli a nájemníkovi a správně zapsat identifikaci nemovitosti. Dejte si pozor, když pronajímáte jen část nemovitosti, abyste správně určili, čeho se pronájem týká (např. pouze první patro, jedna místnost apod.).

Předávací protokol má obsahovat seznam a počet klíčů, a to od všech dveří: hlavní vchod do domu, klíče od bytu, ale taky od sklepa, sušárny nebo poštovní schránky. Všechno se musí později vrátit pronajímateli. V protokolu se znovu uvede, co už je psáno v nájemní smlouvě: kdo platí které náklady na energie. Doporučujeme převést vše na nájemníka, aby nevznikaly zbytečné dluhy. Do protokolu pak zaznamenejte aktuální stav všech měřičů.

Hlavní náplní předávací protokolu u pronájmu je kompletní seznam vybavení a stav bytu, ideálně včetně fotodokumentace. Je důležité vyjmenovat taky veškerá poškození, viditelná opotřebení nebo nefunkčnost některých zařízení. Uveďte praskliny v omítce, vlhké zdi, prasklé dlaždičky, poškozené parkety. Z protokolu by mělo být zřejmé, jestli majitel závady odstraní (a kdy), nebo nájemník stvrzuje, že se závadami souhlasí.

Když naopak objevíte závady při převzetí bytu od nájemníka, opět je uveďte v předávacím protokolu včetně toho, jestli nyní naopak nájemník vady odstraní (a kdy). Častější bývá, že se na náhradu škody použije kauce, kterou nájemník složil při podpisu nájemní smlouvy. Pro předávací protokol, který se vyplňuje při skončení nájmu, můžete využít ten původní jako vzor, kdy zkontrolujete u všech věcí aktuální stav a opět stvrdíte oboustranným podpisem.