Jak získat hypotéku na rekonstrukci

Kdy je možné získat úvěr na rekonstrukci?

Nejobvyklejší jsou dvě životní situace:

1. Vlastníte dům nebo byt, který chcete rekonstruovat.
2. Kupujete dům nebo byt, který potřebuje rekonstrukci.

Obě situace jsou řešitelné hypotečním úvěrem, a to i v případě, že potřebujete peníze na rekonstrukci nemovitosti, na které už jeden úvěr vázne (tzn. koupili jste ji na hypotéku před několika lety a nyní ji potřebujete rekonstruovat).

Hypotéka na rekonstrukci: podmínky

Základní podmínky, kterými se řídí půjčka na rekonstrukci, se nijak zvlášť neliší od těch, které platí při hypotéce na koupi domu nebo bytu. Podrobně tuto otázku rozebíráme v článku Jak získat hypotéku: Úrokové sazby, tipy a triky. Podmínky jsou stejné u všech bank:

• dostatečný věk (minimálně 18 let),
• dostatečné příjmy,
• dostatečná bonita,
• dostatečná hodnota zastavené nemovitosti.

Jaká bude výše hypotéky na rekonstrukci?

První věc, kterou musíte vyřešit, je maximální hodnota úvěru na rekonstrukci. Od toho se musí odvíjet cena rekonstrukce bytu nebo domu, kterou si plánujete. Maximální výše hypotečního úvěru se vždy odvíjí od hodnoty nemovitosti, kterou dáte bance do zástavy. Obvykle banky poskytují hypotéku ve výši 80–⁠90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Od 1. 4. 2022 platí, že:

• 80% hypotéku dostanete v případě, že už jednu hypotéku splácíte nebo je vám více než 36 let;
• 90% hypotéku získáte, pokud je vám méně než 36 let a žádnou jinou hypotéku nemáte.

To, jak se počítá hypotéka na rekonstrukci, ale záleží také na dalších faktorech, zejména vaší bonitě (schopnost splácet, platební morálka atd.). S žádostí o hypotéku vám může významně pomoci finanční poradce, který často poradí i klientům, kteří na první pohled na úvěr nedosáhnou. Navíc umí vyjednat i lepší úrokovou sazbu.

V případě rekonstrukce domu nebo bytu se počítá zástavní hodnota nemovitosti podle toho, jaká je odhadovaná hodnota po rekonstrukci, tedy tzv. budoucí hodnota nemovitosti. Jak to banka zjistí?

• U rozsáhlejší rekonstrukce se vyplatí investovat do dobře zpracované projektové dokumentace od architekta nebo stavaře.
• U rekonstrukcí menšího rozsahu bankám obvykle stačí architektonická studie.
• U ještě menších rekonstrukcí (třeba nová střecha) se banka spokojí jenom s položkovým rozpočtem (o tom se ještě zmíníme dále).

Zastavit ale nemusíte tu nemovitost, kterou chcete rekonstruovat, můžete zastavit třeba chalupu, byt po rodičích atd. V takovém případě vám banka nejspíš bude ochotna vyplatit celou částku na rekonstrukci dopředu — bude mít své peníze dostatečně zajištěny zastavenou nemovitostí a nebude se muset ujišťovat, že rekonstruovanou nemovitost skutečně zhodnocujete podle plánu.

Scénář 1: Hypotéka na rekonstrukci vlastní nemovitosti

Nejjednodušší scénář si ukážeme na příkladu. Jde o situaci, kdy chcete rekonstruovat vlastní nemovitost, na které žádný hypoteční úvěr dosud nevázne:

Scénář 2: Rekonstrukce nemovitosti zatížené hypotékou

Druhá situace je odlišná – rekonstrukce nemovitosti, na které už vázne hypoteční úvěr. Může to být rekonstrukce bytu, který jsme koupili před několika lety na hypotéku a podobně. Stejně jako v předchozím případě i tady požádáme bankovního znalce o odhad budoucí hodnoty nemovitosti po rekonstrukci.

V těchto situacích je přístup bank dost individuální, záleží na konkrétní situaci i vaší bonitě. Pokud banka vyhodnotí, že nejde o rizikového klienta, pak je postup následující: Od budoucí hodnoty nemovitosti po rekonstrukci se odečte zůstatek hypotéky, kterou už splácíte. Od toho se pak odvíjí výše hypotéky na rekonstrukci.

Scénář 3: Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti

Třetí situace počítá s žádostí o hypotéku, která slouží k financování koupě i rekonstrukce nemovitosti. K žádosti o takovou hypotéku budete potřebovat doložit dokumentaci ke koupi i rekonstrukci nemovitosti. Celková výše hypotéky (na koupi i rekonstrukci) se bude odvíjet od budoucí hodnoty nemovitosti po rekonstrukci (bude činit 80 nebo 90 % podle toho, jak banka vaši žádost posoudí). V těchto případech doporučujeme vždy využít služby finančního poradce, abyste dosáhli na nejlepší hypotéku na trhu. Schůzka s poradcem bývá vždy zdarma.

Jaké dokumenty potřebujete k hypotéce na rekonstrukci

Hypotéka na rekonstrukci podmínky

Budete potřebovat veškerou dokumentaci, kterou bance musíte doložit i k hypotéce na koupi nemovitosti:

• doklad totožnosti,
• výpis z katastru nemovitostí,
• potvrzení příjmů od zaměstnavatele (pozor, ten banka obvykle chce na vlastním formuláři, který vám zaměstnavatel vyplní),
• pokud jste OSVČ, doložíte poslední dvě daňová přiznání a doklad o tom, že jste své daně řádně zaplatili,
• banka si může vyžádat další dokumenty, které jsou pro ni v konkrétní situaci důležité — např. smlouvu o vypořádání společného jmění manželů, pokud jste se nedávno rozvedli.

Dále bude potřeba doložit dokumenty, které se týkají přímo plánované rekonstrukce. Bude jich potřeba víc a některé bude potřeba dokládat také v průběhu čerpání.

1. Položkový rozpočet prací

Klíčová otázka samozřejmě je, kolik stojí rekonstrukce bytu nebo domu ve vašem případě. Proto bance předložíte soupis všech prací spolu s uvedením ceny prací. U rekonstrukce menšího rozsahu zvládnete položkový rozpočet připravit sami. Zeptejte se ale banky předem na veškeré náležitosti položkového rozpočtu prací.

Pokud vám rekonstrukci zajišťuje firma, nechte si položkový rozpočet zpracovat od ní. Bude vás to sice něco stát, ale dodají vám kvalitní výstup. Profesionálové mají přesnější odhad, než byste měli vy, a většinou také přesně vědí, co banky chtějí vidět.

2. Projektová dokumentace nebo architektonická studie

Projektová dokumentace je třeba vždy, když k rekonstrukci potřebujete stavební povolení (projektová dokumentace většího rozsahu) nebo musíte rekonstrukci alespoň ohlásit na stavební úřad (projektová dokumentace menšího rozsahu). Projektovou dokumentaci vám zpracuje jedině autorizovaný architekt nebo autorizovaný inženýr, kteří k tomu mají dostatečnou odbornost.

Stavební povolení budete potřebovat v těchto případech:

• Plánovaná rekonstrukce zasahuje do nosných zdí.
• Zásadně se mění vzhled domu zvenčí.
• Stavba vyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí.
• Stačilo by vám ohlášení rekonstrukce, ale nepodařilo se vám získat souhlas sousedů.
• Stavíte na hranici pozemku.

Pouhé ohlášení rekonstrukce bude stačit v případech, kdy není potřeba stavební povolení. Například v případě, že si děláte obytné podkroví, nerozeberete přitom střechu a nemáte na půdě žádné nosné zdi, do kterých byste zasahovali. Rekonstrukce ještě menšího rozsahu, než jsme právě zmínili, už přes stavební úřad vůbec jít nemusí. Třeba rekonstrukce koupelny, kdy se nedotknete nosných zdí.

3. Faktury za provedené práce

Faktury za již hotové fáze rekonstrukce musíte doložit bance, pokud chcete čerpat další část hypotéky nebo na konci rekonstrukce.

4. Protokol o stavu stavby

Ten je také potřeba ke každému dílčímu čerpání hypotéky. Vyhotovuje ho bankovní znalec, který na místě ověří, že jste skutečně na stavbě investovali to, co bance dokládáte.

Jak probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci

Důležitá otázka, která ovlivňuje plánování celé rekonstrukce domu nebo bytu: jak se čerpá hypotéka na rekonstrukci? Fakticky probíhá čerpání úvěru jednoduše: banka vám pošle peníze na účet. Bude třeba, abyste si založili běžný účet právě u této konkrétní banky, pokud ho ještě nemáte. A tam peníze dostanete buď najednou, nebo ve více fázích.

Jak probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci

Čerpání úvěru na rekonstrukci najednou

Půjčka na rekonstrukci menšího rozsahu (např. oprava střechy) může znamenat, že vám banka poskytne celou částku najednou. Potom musíte uskutečnit rekonstrukci v naplánovaném rozsahu do doby, kterou máte stanovenu v hypoteční smlouvě. Samozřejmě se může lišit, jak dlouho trvá rekonstrukce bytu nebo domu, ale ve smlouvě je obvykle stanoven termín dokončení na dva roky. Znalec jmenovaný bankou se dostaví na konci, aby ověřil, že jste skutečně rekonstruovali to, na co jste dostali peníze, a vy začnete hypotéku řádně splácet.

Čerpání hypotéky na rekonstrukci po částech

Ve většině případů probíhá čerpání hypotéky na rekonstrukci postupně. Stanovíte si s bankou celkový rozpočet a domluvíte na čerpání předem po určitých částkách.

Pozor! Každé čerpání je většinou zpoplatněno (např. částkou 1 500 Kč), tak s tím počítejte a zvažte, kolikrát chcete hypotéku čerpat. Stejně tak se před každým čerpáním musí na stavbu přijít podívat bankou určený znalec, aby vyhotovil protokol o stavu stavby – a za jeho návštěvu také zaplatíte.

Náš tip:  Doporučujeme oddělit si účet, ze kterého probíhá financování rekonstrukce, od vašeho běžného účtu, kam vám chodí výplata. Hypotéka přijde obvykle na účet u banky, která vám úvěr poskytuje. Výplatu i další své příjmy si nechte posílat jinam, ať se náklady na rekonstrukci nemíchají s vašimi běžnými měsíčními výdaji. Hodně vám to zjednoduší závěrečné vyúčtování a nestane se, že byste peníze utratili omylem.

Splátky hypotéky na rekonstrukci

Jak vypadají splátky úvěru na rekonstrukci? Po dobu od čerpání hypotéky do skončení rekonstrukce platíte bance jen úroky z částky, kterou vám už poskytla. Při postupném čerpání tedy nejprve úroky z nižší částky, později už úroky z celé částky. Většinou jde o několik tisíc korun měsíčně. Záleží na tom, kolik vám banka už vyplatila. Se splácením hypotéky v plné výši začínáte až tehdy, když je rekonstrukce hotová a zkontrolovaná znalcem z banky.

Závěrečné tipy pro hypoteční úvěr na rekonstrukci

• Nechte si finanční rezervu. Slyšíte to od každého, kdo kdy něco rekonstruoval. Prakticky vždy se během rekonstrukce odkryje něco, co vyžaduje náklady navíc. Banky tolerují, pokud nevyčerpáte 20 % sjednané výše hypotéky, jen je potřeba se na tom s bankou předem dohodnout. Doporučujeme si právě těchto 20 % nechat jako rezervu pro neočekávané situace.
• Ptejte se po neúčelové části hypotéky na rekonstrukci. Banky umožňují nechat 20–⁠30 % hypotéky neúčelových, což znamená, že je můžete využít třeba na nákup nábytku nebo nových spotřebičů.
• Co dělat, když mi peníze z hypotéky nevystačí? To je problém, proto doporučujeme finanční rezervu. Tyto případy bude nutné řešit individuálně s hypoteční bankou.

 Zdroje

• https://www.kurzy.cz/zpravy/580114-hypoteka-pouze-na-rekonstrukci-nemovitosti–za-jakych-podminek-ji-lze-ziskat/
• https://www.banky.cz/clanky/hypoteka-na-rekonstrukci/
• https://www.idnes.cz/finance/financni-radce/rekonstrukce-uver-hypoteka-smlouva-podpojisteni.A220622_091549_viteze_sov
• https://www.e15.cz/finexpert/pujcujeme-si/hypoteky-trend-smeruje-k-mensim-uverum-na-rekonstrukce-a-snizeni-energeticke-narocnosti-1395677
• https://www.porovnej24.cz/clanky/hypoteka-na-rekonstrukci-co-vsechno-potrebujete-ktera-je-nejvyhodnejsi

Photo credit: Milivoj Kuhar