Prodej nebo pronájem? Spočítejte si to!
Pomůžeme vám spočítat výnos z pronájmu i aktuální tržní cenu nemovitosti, abyste se mohli racionálně rozhodnout, co se víc vyplatí právě ve vašem případě.
Jak si rychle srovnat výhody a nevýhody prodeje a pronájmu, abyste zjistili, co bude pro vás a vaši prázdnou nemovitost nejlepší? V každém našem rozhodnutí sehrají určitou roli emoce a u nemovitostí to platí dvojnásob. Chceme si uchovat památku na babičku, je nám líto prodat byt, kde jsme vychovali děti atd.
Ovšem každému rozhodnutí by měla předcházet taky racionální úvaha, tedy propočet zisků a nákladů. Nejen finančních, ale také časových. Starosti s nájemníky vám možná vezmou víc volných večerů, než si dokážete představit. V každém případě si sežeňte co nejpřesnější odhad možných zisků – a to platí pro zisk z prodeje i výnos z pronájmu.
Co se vyplatí s jednou nemovitostí, nemusí platit u druhé. Byt 2+kk v Praze, to je úplně jiný příběh než rodinný dům na Vysočině. Do výpočtu zásadně vstupují i další faktory. Výnos z pronájmu bude úplně jiný, pokud splácíte hypoteční úvěr. Zisk z prodeje zase může významně kolísat podle toho, jak rostou a klesají ceny nemovitostí.
Prodej nemovitosti
Prodej nemovitosti vám přinese hotovost, kterou můžete využít pro další velké investice, včetně koupě jiného bydlení, zatímco výnos z pronájmu má spíš podobu dlouhodobé měsíční renty. Prodej může být ideálním řešením v případě, že jste třeba zdědili dům společně se sourozenci (více o tomto tématu píšeme v článku Podílové spoluvlastnictví nemovitosti: Co dělat, když vám patří jen půlka?). Zisk z prodeje si rozdělíte a vyhnete se případným rozepřím.
Náklady na prodej jsou zanedbatelné a můžete k němu přistoupit okamžitě. Prodej trvá v průměru tři měsíce u bytů (v Praze a větších městech), půl roku nebo i déle u rodinných domů a chalup. Pokud spěcháte na peníze, můžete si nechat vyplatit 50 % z ceny předem. Rekonstrukce se ve většině případů před prodejem nevyplatí, protože noví majitelé chtějí raději vše upravit podle svého. Naopak u pronájmu musíte velmi často do bytu významně investovat, abyste ho připravili pro nájemníky a dosáhli na zajímavý výnos (u pronájmů se mnohem více hraje na efekt, atraktivní kuchyňská linka nebo koupelna můžou nájemné podstatně zvednout).
Zisk z prodeje
Na začátku vašich úvah o prodeji nemovitosti nepochybně stojí otázka: Za kolik se byt nebo dům prodá? Jaká je jeho aktuální tržní cena? Naštěstí si můžete objednat kvalitní odhad ceny zdarma, zatímco samostatně působící odhadci si účtují 5-10 000 Kč za ocenění nemovitosti. Tak si může každý udělat představu o tom, kolik stojí jeho nemovitost, bez poplatků a nezávazně.
Přesto řada lidí postupuje při odhadu raději na vlastní pěst. Výsledkem bývá velmi zkreslená představa o ceně nemovitosti. Nejčastější metodou, jak odhadnout cenu „podomácku“, je procházení realitních serverů, jako jsou Sreality.cz nebo reality.idnes.cz. Tam však vidíte jen ceny nabídkové, které se uvádějí v inzerátech. Skutečné prodejní ceny mohou být o dost vyšší, když je velký zájem, nebo naopak nižší.
Za kolik se byty a domy prodaly, to se eviduje v katastru nemovitostí, ale do jeho statistik nemá veřejnost přístup. Když si objednáte online odhad od Maximy, sestavíme ho právě podle statistik z katastru. Navíc využíváme i cenové mapy, kde srovnáváme, za kolik se v posledních měsících prodaly podobné byty.
Prodejní cenu nemovitosti ovlivňuje nejen dispozice a lokalita, u bytů je zásadní například patro, orientace oken nebo stav bytového domu. Všechny faktory klíčové pro určení ceny najdete v článku Odhad ceny nemovitosti. Jak se určí?
I při prodeji se dá tržní cena nemovitosti zvýšit, když interiér projde designérskými úpravami (podívejte se na efekt, jaký přinese homestaging). Ale to všechno zařídí realitní kancelář v ceně provize, která nejčastěji odpovídá 3-5 % z prodejní ceny.
Online odhad si objednejte zdarma od Maximy
Pronájem nemovitosti
Když prodej zamítnete, největší výhoda spočívá zcela prozaicky v tom, že nemovitost zůstane ve vašem vlastnictví a její hodnota dále poroste. Nemovitosti jsou totiž v dlouhodobém horizontu velmi bezpečná investice.
Očekávání budoucího růstu ceny se vztahuje v Česku na nemovitosti všech kategorií (byty, domy i pozemky). Mezi různými regiony jsou ovšem rozdíly v tom, jak rychle ceny nemovitostí rostou, nejvyšší jsou v Praze, Brně, Středočeském, Jihočeském a Plzeňském kraji.
Nutným předpokladem ovšem je, že se o byt, dům, případně chalupu budete starat. Byt ani dům by neměl zůstávat dlouho prázdný a je třeba pravidelně provádět údržbu a nezbytné rekonstrukce.
Aktuální nabídka nemovitostí
Výnos z pronájmu
Když tedy obsadíte byt nebo dům spolehlivými nájemníky, můžete se těšit na měsíční příjem z nájemného (podívejte se na náš aktuální článek Ceny nájmů 2024). Jaký bude váš roční výnos, když sečtete příjmy a odečtete náklady, to může být u každé nemovitosti velmi různé.
Nejdřív zvažte náklady. Záleží na tom, jestli je potřeba provést rekonstrukci, což bývá nezbytné hlavně u starých, zděděných nemovitostí. Dál je důležité, jestli na bytě nebo domě vázne nesplacený úvěr. U některých nemovitostí je možné z nájmu hradit měsíční splátky hypotéky, ale často budete muset ještě připlácet.
Tržní nájemné se určuje podobně jako prodejní cena, věnujeme tomu celý článek Stanovení výše nájemného. Potřebujete statistiky, za kolik se reálně pronajaly byty nebo domy ve vaší lokalitě v poslední době, abyste potom tzv. srovnávací metodou dokázali odhadnout, za kolik se dá pronajmout vaše nemovitost.
Dále zvažujte taky čas, jak dlouho potrvá spolehlivé nájemníky sehnat. Záleží na lokalitě – zatímco v Praze se shání nájemníci celkem snadno a rychle, rodinný dům v menší obci můžete inzerovat i půl roku bez odezvy. Nejlíp se pronajímají byty ve větších městech a tam, kam se lidi hodně stěhují za prací.
Nikdy nemůžete počítat s tím, že získáte 12 měsíčních nájmů ročně. S nájemníky se vždy uzavírá na začátku nájemní smlouva na dobu určitou, obvykle na jeden rok. Pro jistotu se připravte na to, že po roce odejdou a vy budete hledat jiné, a to znamená obvykle výpadek alespoň jednoho měsíčního nájmu. Ale časový horizont hledání nájemníků může být i mnohem delší.
Jak vidíte, pronájem nemovitosti je významně rizikovější podnik než prodej. Dopředu totiž není zřejmé, jak to celé dopadne, může se toho stát hodně: sehnat nájemníky může trvat dlouho, můžou se z nich vyklubat neplatiči (tomu věnujeme článek Nájemník přestal platit nájem. Co dělat?).
Výnos z pronájmu záleží na tom, jestli se podaří sehnat nájemníky
Šalamounské řešení
Příjem z pronájmu se zdá lákavý, ale vaše volná nemovitost, kterou aktuálně vlastníte, se na pronájem nehodí? To je velmi častá situace. V takovém případě se nabízí šalamounské řešení: volnou nemovitost prodejte za co nejvýhodnějších podmínek a pak si pořiďte byt, který bude z hlediska výnosu ideální k pronájmu, tedy tzv. investiční byt. Často je právě tento postup vůbec nejlepší řešení.
Vše se dá zorganizovat velmi rychle, do pár měsíců můžete mít místo staré rodinné chalupy úspěšně pronajatý byt nedaleko vašeho bydliště. Problém není ani to, když je pořizovací cena investičního bytu vyšší než prodejní cena stávající nemovitosti. V takovém případě si jednoduše vezmete hypotéku, kterou pokryjete chybějící zdroje (k tomu máme článek Jak získat hypotéku). Experti na investice takový postup dokonce doporučují: hypotéka v takovém případě slouží jako tzv. páka. Splátky se pokryjí z měsíčního nájemného. Ideální poměr úvěru a vlastních zdrojů je v takovém případě 50:50.
Když si vše spočítáte, investiční byt vyjde nejlépe
Investiční byty
Nejvyšší výnos obvykle skýtají menší byty, většinou 2+kk o výměře kolem 50 m2, a to ve větších městech. Garsonky bývají příliš drahé v přepočtu na metr čtvereční a okruh zájemců je velmi omezený, často v jednopokojovém bytě nechtějí bydlet ani singles. Naopak 3+kk a větší byty jsou spíš pro rodiny s dětmi, které potřebují šetřit. Ideálními nájemníky jsou mladé páry, kde oba pracují, a tedy si mohou dovolit platit vyšší nájem v atraktivní lokalitě.
Dále je vhodné vybrat byt v rozvíjející se lokalitě – to znamená ne příliš drahý, ale s perspektivou budoucího růstu. Příkladem ještě před pár lety byly třeba pražské Holešovice, kde se v letech 2015–2020 ceny bytů takřka zdvojnásobily.
V každém případě si nechte poradit, pokud s investicemi do nemovitostí začínáte. Dobrý realitní makléř vám pomůže nejen prodat stávající nemovitost, ale taky vybrat a koupit byt vhodný k pronájmu.
Zdroje
- https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/293965-investicni-byt-vynosy-ano-ale-musite-si-pockat
- https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/295980-investicni-byt-jak-najit-byt-ktery-pujde-na-dracku
- https://forbes.cz/investovat-do-nemovitosti-jen-jako-dlouhodoby-plan-na-najemnem-se-investice-nevrati/
- https://cc.cz/zacnete-s-malem-a-kupte-si-kousek-bytu-vladimir-zuzak-a-jiri-patak-spousti-novou-realitni-sluzbu/
