Fotografie: Rod Long, Maksim Shutov, Andrea Davis
Opatření proti šíření koronaviru těžce zasáhla sektor krátkodobých pronájmů. Byty sdílené přes Airbnb i jiné platformy musí nyní opět zůstat prázdné. A není jich málo – jen v Praze bylo ještě na začátku roku 2020 pronajímáno přes Airbnb kolem 7 000 bytů.
Totéž se stalo po celém světě – restrikce tolika lidem znemožnily cestování, že zisk Airbnb se v roce 2020 propadlo o 30 % na 3.4 miliard dolarů. „Budováním Airbnb jsme strávili 12 let, v roce 2020 jsme kvůli Covidu v průběhu čtyř až šesti týdnů o tento byznys skoro úplně přišli,“ popsal Brian Chesky, spoluzakladatel a výkonný ředitel Airbnb, pro portál CNBC.
Když se vrátíme zpět do Česka a především do Prahy, musíme konstatovat, že ani po roce od vypuknutí pandemie nemají majitelé těchto bytů žádné vyhlídky. Nikdo neví, jak to bude s krátkodobými pronájmy dál. Na rozdíl od hotelů nebo restaurací navíc nemohou vůbec počítat s pomocí od státu. Právě naopak – politici na vládní i komunální úrovni zvažují do budoucna přísnou regulaci Airbnb.
Majitelé těchto bytů měli tři možnosti, jak reagovat na opatření proti šíření koronaviru, která je připravila o klientelu.
- Vyčkat do uvolnění opatření
- Najít si klasické nájemníky
- Prodat byt
Udělat rozhodnutí, co dál s bytem určeným původně pro Airbnb, nebylo a není úplně jednoduché. Především nikdo nevíme, jak dlouho budou omezení trvat. V březnu 2020 si mnozí mysleli, že půjde o pár týdnů, maximálně měsíců. Dnes už víme, že situace se nevrátila do normálu ani po roce.
V létě 2020 sice došlo k dočasnému uvolnění opatření, zahraniční turisté se však do Česka nevrátili. Přesto se v létě dařilo pronajímat krátkodobě alespoň Čechům, kteří méně než v předchozích letech cestovali do zahraničí. V létě se zvedl obrovský zájem o chalupy a chaty, ale také byty v zajímavých lokalitách. Profitovali z toho ti, kteří zvolili vyčkávací strategii. Jenže ne na dlouho – brzy se opatření opět zpřísnila a byty, domy i chalupy zůstaly opět prázdné.
Dlouhodobý pronájem: rychlé obnovení příjmu
Další možnou strategií je najít si klasické nájemníky. Tak obnovíte pravidelný příjem, i když bude výrazně menší než při krátkodobém pronajímání nemovitosti turistům. Na jaře 2020 se jako první vyrojily nabídky na „střednědobý“ pronájem – na dva, tři měsíce, přímo v centru Prahy. Ve městě bez turistů, ale taky bez zahraničních manažerů a profesionálů, a navíc během vyhlášené karantény zájemců nebylo mnoho. Vladimír Zuzák uvedl v dubnu 2020 pro Aktuálně: „Zájem o pronájmy opravdu nízký, v době karantény se nestěhuje nikdo, kdo vyloženě nemusí.“
Jistější řešení tedy představuje dlouhodobý pronájem. I tam se obvykle uzavírá smlouva na dobu určitou, na jeden rok, takže není vyloučen návrat ke krátkodobým pronájmům a vyšším ziskům, až pandemie skončí. Dlouhodobý pronájem nepřináší tak vysoký zisk, ale znamená stabilní měsíční příjem. To je důležité zejména pro ty, kteří mají závazky, které z příjmu potřebují uhradit – nejčastěji nesplacenou hypotéku.
Na střednědobý a dlouhodobý pronájem se chce orientovat i Airbnb. Jak uvedl server Czech Crunch, v posledních týdnech je už 20% všech rezervací uzavřených přes Airbnb na dobu delší než třicet dnů. V MAXIMA REALITY se věnujeme dlouhodobým pronájmům už více jak 23 let. Nabízíme pronájem bez starostí, kdy vám rychle najdeme spolehlivé nájemníky a ochráníme vás i váš majetek. Nájemníky prověřujeme v registrech dlužníků a náš právní servis máte zdarma. Kdo zaplatí provizi, to je na dohodě mezi majitelem a nájemníkem, ale ve většině případů platí celou provizi za služby nájemník.
Kdy budou opět možné krátkodobé pronájmy v Praze? Prázdné jsou byty Airbnb, Booking i další
Výše nájemného klesla o 10-15 %
Zhruba polovina majitelů Airbnb bytů zvolila podle odhadů právě cestu dlouhodobých pronájmů. Týdeník Estate uvedl, že na jaře 2020 na Malé Straně stoupla nabídka bytů k pronájmu meziročně o 270 procent, ve Starém Městě o 206 procent a v Novém Městě o 142 procent.
Ovšem majitelé těchto bytů brzy zjistili, že musí jít s cenou výrazně dolů, chtějí-li skutečně nájemníky během karantény sehnat. Tehdejší výše nájemného u bytů zejména v centru Prahy se ukázala neudržitelná a brzy se prázdné byty z Airbnb začaly nabízet výrazně pod cenou. Ceny začaly klesat už v květnu a během léta se snížilo tržní nájemné v centru Prahy o 25-30 %.
Ještě před rokem bychom například 2+kk (60 m2) na Starém Městě pronajali bez problémů za 26 000 Kč, dnes je průměrná výše nájemného u srovnatelného bytu kolem 17 000 Kč (tj. dokonce minus 35 %).
Skokové zlevnění bytů v centru Prahy potom přineslo dominový efekt. Na Prahu 1 a do dalších lukrativních čtvrtí se přestěhovali lidé, kteří by jindy pronajali byt za 15 000 Kč v širším centru nebo okrajových sídlištích. To potom proporčně snížilo poptávku o byty v těchto lokalitách, takže i tady nakonec kleslo nájemné o 10-15 %. Jestli vás zajímá, jaké je aktuální tržní nájemné ve vašem bytě, využijte nabídku na online odhad zdarma.
Aktuální nabídka nemovitostí
Krátkodobé vs. dlouhodobé pronájmy (srovnání výnosnosti)
Vezměme si modelový příklad bytu 2kk na Praze 1 – Starém Městě (60 m2). Ročně můžete při krátkodobém pronájmu dosáhnout na zisk kolem 500 000 Kč (před zdaněním), pokud počítáte s cenou za noc kolem 90 EUR (ročně zhruba 255 obsazených nocí). Neustále však musíte řešit vítání turistů, komunikaci s nimi, úklid, stížnosti sousedů, informace pro cizineckou policii, regulace… však to znáte.
Dlouhodobý pronájem téhož bytu může přinést roční zisk 204 000 Kč, a to při nájemném 17 000 Kč měsíčně (bez poplatků, které hradí nájemník v plné výši). Výhodnější varianta krátkodobého pronájmu však zatím kvůli karanténě a zavřeným hranicím není dostupná. Dlouhodobý pronájem sice přináší nižší měsíční zisk, ale zachovává možnost pronájmu turistům do budoucna a navíc se byty neustále zhodnocují v čase. I toto zhodnocení je třeba započítat, když uvažujete o výnosnosti.
Rychlý prodej bytu během krize Covid-19
Třetí možná strategie, kterou musí zvážit každý majitel pronajímaného bytu, je prodej. 2kk na Starém Městě z našeho příkladu můžete dnes prodat za cca 7,8 mil. Kč (130 000 Kč za m2). Okamžité zpeněžení nevyužitého bytu se v době ekonomické krize může mnohým hodit – peníze lze například využít na záchranu firemního cashflow, potřebnou investici při obnově podnikání nebo i pro těžce zkoušený rodinný rozpočet. Okamžitě se také zbavíte případného závazku splácet hypoteční úvěr.
Ceny nemovitostí zatím neklesly, přestože ještě před rokem většina expertů předpokládala podobný scénář jako v roce 2009. Přestože obrovská část bytů dříve pronajímaných přes Airbnb se objevila během roku 2020 v nabídce na prodej, na ceny to nemělo vliv. V Praze dlouhodobě poptávka po bytech natolik převyšuje nabídku, že ceny nemovitostí zůstávají na stejně vysoké úrovni jako před krizí. Poptávku navíc v roce 2020 podpořily i zásahy státu (zejména zrušení daně z nabytí) a České národní banky, která uvolnila limity pro poskytování hypoték.
Pokud směřujete k prodeji, umíme vám v Maximě vyplatit i 50 % z tržní ceny bytu dopředu, ještě než začneme hledat kupujícího. Nabízíme také expresní výkup nemovitosti za 90 % z tržní ceny, pokud vám jde o čas a potřebujete peníze ihned.
Co bude s Airbnb, až virus nebude?
„Myslím si, že Airbnb se v té podobě, jako tu fungovalo do epidemie, už nikdy nevrátí. Očekávám, že lidé obecně budou méně cestovat. Hlavním důvodem ale bude regulace,“ uvedl Vladimír Zuzák pro Týdeník Hrot. Za rozhodující zásah do podnikání s krátkodobými pronájmy Zuzák považuje opatření, které by znemožnilo pronajímat celou nemovitost. Navrhuje to například primátor Prahy Zdeněk Hřib. Pokud se podaří prosadit, že majitel v pronajímané nemovitosti musí bydlet, byznys s krátkodobými pronájmy defacto skončí.
A na stole jsou i další varianty, jak Airbnb omezit. Na ministerstvu pro místní rozvoj se připravuje povinnost informovat stát i město o identitě hostů i pronajímatelů. Ministryně Klára Dostálová chce zavést jako nutnou podmínku i souhlas bytových družstev nebo společenství vlastníků. Zatím měla SVJ i družstva možnost zakázat pronajímaní přes Airbnb a Booking ve stanovách, ale nebyl vyžadován výslovný souhlas. Například radnice Prahy 1 už navíc vyhlásila, že proplatí bytovým domům instalaci biometrického zámku na otisk prstu, aby se dovnitř nedostali cizinci.
V létě 2020 zase předložila ČSSD návrh zákona, který by omezil krátkodobé pronájmy jen na jeden měsíc v roce. Kdo by si chtěl tuto dobu prodloužit, musel by získat souhlas obce. Výjimku by podle návrhu ČSSD měli z tohoto nařízení jen ti, kteří pronajímají pouze část bytu nebo domu, kde sami bydlí. Návrh na to, aby obce ovlivňovaly nakládání s nemovitostmi, se však setkal s důraznou kritikou – server Aktuálně uvedl, že legislativci zpochybnili jeho soulad s ústavou.
Zdroje
https://www.seznamzpravy.cz/clanek/kvuli-krizi-se-z-hotelu-stanou-byty-a-praha-se-vylidni-rika-sef-realitky-132414
https://www.tydenikhrot.cz/clanek/airbnb-byznys-skonci
https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/pocet-bytu-ke-kratkodobemu-najmu-v-praze-klesl-o-45-procent/1995992
https://www.estate.cz/lifestyle/budoucnost-bydli-v-najmu
https://archiv.ihned.cz/c1-66815480-cssd-navrhuje-omezit-airbnb-na-tricet-dni-v-roce-bylo-by-to-likvidacni-rika-sef-asociace-ubytovatelu
https://zpravy.aktualne.cz/ekonomika/regulace-poskytovani-airbnb-jak-chce-cssd-u-vlady-mozna-nara/r~e430c6ac085f11eba7deac1f6b220ee8/
https://www.czechcrunch.cz/2020/06/airbnb-jsme-budovali-12-let-a-za-par-tydnu-malem-o-vse-prisli-rika-jeho-sef-budoucnost-cestovani-vidi-pozitivne/
