Výše provize realitní kanceláře není jediné kritérium pro výběr realitní kanceláře
Před prodejem nemovitosti každého majitele nejvíc zajímají procenta, která si z kupní ceny „ukrojí“ realitní kancelář (RK). Odměna za zprostředkování vždy o něco snižuje zisk z prodeje, proto se často objevují obavy, jestli je provize realitky přiměřená.
Už méně lidí si uvědomí, že by se byt nebo dům neprodal za tak vysokou cenu, kdyby prodej probíhal bez realitky (píšeme o tom v článku Rizika prodeje bez realitní kanceláře). Ze zkušenosti víme, že kvalitní služby RK můžou navýšit prodejní cenu o 10–15 %. Obvyklá výše provize se naopak pohybuje v rozmezí 3–5 %.
Z těchto statistik je zřejmé, že zaplatit realitní kanceláři má smysl. Ale musí být splněna klíčová podmínka: za své peníze musíte dostat kvalitní služby. Proto jsme připravili velkého průvodce výběrem realitní kanceláře. V tomto článku se dozvíte, jak si pohlídat, aby výše provize RK odpovídala kvalitě služeb.
Prodej realit je obor, kde musíte pečlivě vybírat firmu i makléře.
Co je provize z prodejeSlovem „provize“ se rozumí smluvní odměna za sjednaný obchod. Je zajímavé, že slovo provize pochází z latinského provision, což znamená „starost“ nebo „předvídavost“. Kdybychom tedy provizi přeložili trochu volněji, jde o odměnu tomu, kdo se díky svojí předvídavosti postaral o úspěšný obchod, tedy ho zprostředkoval. Proto se odborněji říká „zprostředkovatelská provize“. |
Jak se počítá provize realitních kanceláří?
Na českém realitním trhu jsou běžné dva způsoby, jak realitní kanceláře stanovují svoji odměnu za služby. Rozdíl je nejen ve výpočtu, ale taky v tom, kdo platí provizi realitní kanceláře: může to být prodávající nebo kupující. Výpočet provize realitní kanceláře musí být součástí zprostředkovatelské smlouvy, kterou uzavírá majitel nemovitosti s realitní kanceláří. Věnujeme se tomu v právnickém článku Smlouva s realitkou.
1. Procentuální provize RK
První varianta jsou procenta z kupní ceny, kdy platí pravidlo: čím vyšší prodejní cena, tím vyšší výdělek realitního makléře. Takto je obchodník motivován prodat za co nejvyšší cenu, protože má stejný zájem na jejím zvyšování jako majitel nemovitosti. V tomto případě provizi hradí prodávající z kupní ceny.
2. Pevná provize realitek
Existuje však i jiná varianta: odměna za služby RK může být stanovena jako pevná částka, která se neodečítá z prodejní ceny nemovitosti. Kupující v tomto případě hradí jak kupní cenu, tak odměnu makléři. Takovému prodeji se někdy říká „prodej bez provize“.
Zatímco u procentuální provize je makléř motivován prodat co nejvýhodněji, s pevnou částkou má prodávající jistotu, že nepřijde o část kupní ceny.
Problém může nastat u pevné provize, když kupující potřebuje pokrýt většinu nákladů z hypotečního úvěru. I provizi pak chce mít zahrnutou v kupní ceně, protože úvěr od banky nemůže použít na provizi, která je vedena zvlášť. V takovém případě je nutné, pokud prodávající souhlasí, změnit pevnou provizi na procentuální, a to písemným dodatkem zprostředkovatelské smlouvy.
| Daň z provize realitních kanceláří
Daň z přidané hodnoty (DPH) se musí státu odvést i z provize realitní kanceláře, proto žádejte jasnou informaci o tom, jestli uvedená částka / procenta jsou včetně DPH, nebo bude teprve později daň přičtena. Jde o důležitý rozdíl – například 5% provize z prodeje bytu v hodnotě 5 milionů Kč bude 250 tisíc Kč. DPH 21 % je pak 52 500 Kč. |
Obvyklá provize realitní kanceláře
Výše provize realitních kanceláří není nijak regulována zákonem. Různým makléřům tedy zaplatíte za jejich služby rozdílné částky. Běžná provize realitky se pohybuje mezi 3–5 % z kupní ceny. I pevná provize obvykle odpovídá právě tomuto podílu z kupní ceny. Má-li být odměna vyšší, je třeba se ptát proč.
Je poměrně časté, že u menších nemovitostí zaplatíte vyšší procento než u větších a dražších. Mnohé náklady, které musí realitka vynaložit pro efektivní prodej nemovitosti, mají totiž fixní sazbu bez ohledu na cenu a velikost nemovitosti.
Běžná praxe je, že výši sjednané provize odpovídá výše rezervačního poplatku, který uhradí zájemce o koupi po podpisu rezervační smlouvy na účet realitní kanceláře nebo do úschovy. Po realizaci obchodu si jej realitní kancelář ponechá jako svoji odměnu, a to v případě procentuální i pevné provize. Více o tomto tématu čtěte v článku Rezervační smlouva. Jak nepřijít o rezervační poplatek?
Jaká je obvyklá výše provize realitní kanceláře?
Kdy vzniká nárok na provizi
Vyplatí se pohlídat, kdy se platí provize realitní kanceláři. Musí to být jednoznačně uvedeno ve smlouvě o zprostředkování, kterou uzavíráte s RK. Rozhodně by nemělo stačit nalezení zájemce o koupi (nestačí tedy tzv. obstarání příležitosti). Nárok na provizi by měl být podmíněn uzavřením kupní smlouvy. Teprve tehdy si můžete být jisti, že skutečně došlo ke zprostředkování prodeje.
Stává se, že realitky uzavírají trojstranné rezervační smlouvy, tj. za účasti prodávajícího, kupujícího a RK. „Shodou náhod“ je přitom nárok na provizi sjednán za obstarání příležitosti, což je chápáno právě jako okamžik podpisu rezervační smlouvy. Tuto možnost nevylučuje ani zákon o realitním zprostředkování. Realitní kancelář si v těchto případech ponechá rezervační poplatek jako svoji provizi, což může představovat riziko: ještě se může stát, že zájemci od koupě odstoupí.
Záloha na provizi RKProvize je tedy obvykle splatná nejdříve v den podpisu tzv. realitní smlouvy, tím se v zákoně rozumí kupní smlouva. Některé realitní kanceláře mohou žádat zálohu na provizi předem, ale ta podle realitního zákona nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize. Často se zálohou na provizi stává rezervační poplatek. |
Jaké služby pokryje provize RK?
O oprávněnosti provize RK by neměla rozhodovat jen procenta z kupní ceny. Jde především o to, aby výše provize makléře odpovídala rozsahu a kvalitě služeb. Ty se totiž významně liší mezi jednotlivými realitními kancelářemi, zatímco výše provize bývá všude podobná. Bohužel stále se stává, že se služby makléře omezují na focení nemovitosti mobilním telefonem a inzerci na realitních serverech.
Přitom do služeb realitní kanceláře, které mají být hrazeny z provize, dnes už patří nejen vyhledání kupce, příprava inzerátu a vedení prohlídek. Vše by mělo začít u osobního posouzení stavu nemovitosti a odhadu tržní ceny (ten si v Maximě můžete objednat zdarma – podívejte se sem), následuje příprava na focení a další služby.
V ceně provize by dnes už měly být i základní právní služby. Právníci mají při prodeji nemovitosti zásadní roli, zajišťují přípravu veškerých smluv, kterých není málo (rezervační, o smlouvě budoucí, kupní, o úschově atd.). Dál mají na starosti i podání návrhu na vklad na katastr nebo odstraňování právních vad.
Dejte si pozor na makléře, kteří pracují se smluvními vzory z internetu a při prvním problému vás pošlou k nejbližšímu advokátovi, za jehož služby zaplatíte nad rámec provize realitního makléře.
Co za vás realitka zaplatí
Další kapitola jsou služby externích firem, které realitní kancelář platí při prodeji vaší nemovitosti. Může jít například o:
- poplatky realitním serverům za inzerci, které bývají významně vyšší pro jednotlivce při prodeji bez realitky, než jsou pro RK
- pravidelné topování, tedy posunování inzerátu na horní pozice, aby ho vidělo více zájemců a nezapadl v historii vyhledávačů
- služby fotografů, kteří bývají často externisté a dokážou díky svým zkušenostem nafotit interiér úplně jinak než laici
- kameramana a software pro videoprohlídky, pokud mají být součástí inzerátu
- práce designérů, kteří se zabývají tzv. home stagingem, tedy přípravou nemovitosti na focení a prohlídky. Podívejte se, jak to funguje.
- poplatky na úřadech za zajištění všech nezbytných dokumentů z katastru nemovitostí, případně ze stavebních úřadů, náklady na pořízení PENB atd.
Běžně se setkáte s tím, že vám realitka zajistí některé externí služby v ceně provize a jiné budou volitelné a můžete si je objednat nad rámec provize z prodeje nemovitosti. To je úplně v pořádku, jen si zjistěte včas, které jsou které, ať nejste později překvapení.
Prodej realit bez provize. Je to možné?
MAXIMA REALITY nabízí už několik let prodej nemovitosti bez provize. Co to znamená? Pochopitelně nemůžeme realizovat naše služby zdarma. Ale provizi hradí kupující, nikoli prodávající. Je to model, který jsme si vypůjčili z Brna, kde se takto postupuje zcela běžně už od konce 90. let. A je to podobné jako u provize při pronájmu nemovitosti, kde je běžný tzv. pronájem bytů bez provize. Odměnu realitce potom hradí noví nájemníci, nikoli majitel nemovitosti.
Jak se hledá realitní makléř v Praze?
Jak to u nás funguje? S prodávajícím stanovíme dopředu cenu, za kterou chce byt nebo dům prodat. A tuto částku skutečně dostane. Ani o korunu méně. Naši provizi potom uhradí kupující nad rámec této ceny.
Zdroje
- https://www.euro.cz/clanky/o-provizi-873988/
- https://www.e15.cz/finexpert/bydlime/provize-realitnich-kancelari-jake-sluzby-byste-za-ni-meli-dostat-1373830
- https://www.penize.cz/bydleni/18433-co-delat-aby-vas-realitni-kancelar-neobrala-o-penize
- https://www.epravo.cz/top/clanky/rezervacni-smlouvy-ve-vztazich-realitniho-zprostredkovani-1-cast-113289.html
- https://www.investicniweb.cz/investice/nemovitosti/prodej-nemovitosti-jaka-provize-pro-realitni-kancelar-je-jeste-umerna
