Ceny nemovitostí 2025: Poptávka roste, ceny nemají strop

Byty v Praze už nikdy nebudou k dostání za pouhé tři miliony a hypoteční úroky už nikdy neklesnou ke třem procentům – právě to si uvědomili zájemci o bydlení v posledních měsících, kdy skončilo opatrné čekání na lepší časy. Prodeje bytů i domů se rozjely naplno – realizuje se tzv. odložená poptávka, přestože ceny nemovitostí jsou vysoké. V Praze stál koncem roku 2024 průměrný byt 135 tisíc korun za m2 a průměrný dům 114 tisíc korun za m2.

Co umožnilo kupujícím začít nakupovat za stávající vysoké ceny? Důležitou roli sehrály zejména tyto dva faktory:

1. rostoucí průměrná mzda, která se blíží hranici 50 tisíc Kč měsíčně;
2. dostupnější hypotéky, které na jaře 2025 jistě klesnou pod 5 %.

Kupující mají vyšší mzdy

Experti se shodují, že dostupnější bydlení v Česku mohou přinést jedině vyšší mzdy, protože nominální ceny nemovitostí se snižovat příliš nebudou. Na bydlení si musíme podle společnosti Deloitte našetřit 13,3 hrubých ročních platů, což je nejvíce ze všech evropských zemí (nejdostupnější bydlení je v Norsku a Dánsku, kde stačí necelých pět ročních platů).

Nominální ceny nemovitostí se však ve skutečnosti u nás pomalu blíží západoevropskému průměru a cesta k lepší dostupnosti tedy leží spíše ve vyjednávání vyšších mezd. Totéž platí třeba o zmiňovaném Dánsku a Norsku – i tam jsou především vyšší mzdy. Průměrná mzda u nás v posledním roce vzrostla na 49 tisíc Kč, a to napříč obory a profesemi, jak sledoval Český statistický úřad. Inflace byla vysoká, přesto v roce 2024 už začaly mzdy i reálně růst (mzdy vzrostly o 7 %, zatímco inflace zpomalila k úrovni 2 %).

Rostoucí mzdy tedy patří k zásadním faktorům, které umožnily současnou vysokou poptávku po nemovitostech, která žene ceny bytů i domů dále nahoru.

Hypotéky se blíží 5 %

Druhým zásadním faktorem jsou dostupnější hypotéky. Česká národní banka už dlouho postupně snižuje tzv. základní dvoutýdenní repo sazbu, za kterou si půjčují banky mezi sebou na bankovním trhu. Naposledy 6. února 2025 se tato sazba snížila na 3,75 %. Do úrokových sazeb hypoték se ovšem toto snižování promítá pomalu právě kvůli tomu, že poptávka po nemovitostech v posledním půl roce kontinuálně rostla.

Banky tedy neměly příliš důvod k motivaci kupujících ani vzájemné soutěži, protože měly zákazníků dostatek. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v lednu 2025 dosáhl 21 mld. Kč, což je dvakrát víc než v roce 2024 a třikrát víc než v roce 2023. Banky tedy mohou být spokojené a se zlevňováním hypotečních úvěrů nijak nespěchají. Aktuálně se pohybují podle Swiss Life Hypoindexu na pětiprocentní hranici. Jarní nabídky bank se tedy zřejmě budou pohybovat už pod 5 % u úvěrů sjednaných na pět let, zatímco u úvěrů na tři roky jsou už dnes pod 4 %.

Úrokové sazby 2025 – vývoj podle Hypoindexu

Klesání úrokových sazeb je tedy velmi pozvolné. Banky navíc reagují citlivě také na pohyby na finančních trzích, které byly v posledních týdnech ve zřetelném šoku z nepředvídatelnosti kroků nového amerického prezidenta Donalda Trumpa. Vývoj v následujících měsících můžeme tedy vnímat jako nejistý s ohledem na možné roztržky mezi USA a Evropou, různé druhy sankcí nebo uvalených cel, což může vnést na finanční trhy určitou míru nejistoty, která se pak může případně promítnout – i když se zpožděním – i na realitní trh.

Proto opět upozorňujeme na to, že jakákoli pozitivní situace na trhu může nečekaně skončit s ohledem na vývoj geopolitické situace, jak jsme to viděli nedávno se začátkem války na Ukrajině i předtím v souvislosti s pandemií Covid-19. Doporučujeme využít stávajících dobrých podmínek pro prodej nemovitosti a nespoléhat se na to, že trend růstu bude pokračovat i v blízké budoucnosti.

Vývoj ceny nemovitostí

Přinášíme statistiky z přelomu roku 2024 a čerstvou prognózu dalšího vývoje nemovitostí. Nejdražšími kraji zůstávají Praha, Jihomoravský kraj (zejména Brno a okolí) a Středočeský kraj, ale ceny nemovitostí rostou napříč republikou a v posledním čtvrtletí zaznamenaly největší růst jiné kraje, například Ústecký, Liberecký nebo Vysočina.

Cena bytů v Praze a dalších krajích

Ceny bytů rostly ve čtvrtém čtvrtletí 2024 skoro ve všech krajích. Nejzajímavější je opět průměrná cena bytu v Praze, která dosáhla 135 tisíc Kč za metr čtvereční. Praha se potýká s největším nedostatkem bytů, proto můžeme právě tady očekávat další růst cen.

Druhý nejdražší je Jihomoravský kraj, kde stojí metr čtvereční bytu už 96 tisíc Kč (v Brně to bude ještě výrazně více, v novostavbě až 130 tisíc Kč). I tady pozorujeme podobný fenomén jako v okolí Prahy, kdy výrazněji rostou i ceny bytů v nejbližších městech.

Středočeský kraj skutečně zaznamenal opět výrazný skok, protože ceny bytů poskočily už na 85 tisíc Kč za metr čtvereční. Zájemci, kteří by si rádi pořídili byt v Praze, ale nedosáhnou na něj, se stěhují do Kladna, Berouna, Mělníku a Kolína a dojíždějí za prací. To zvyšuje poptávku i ceny nemovitostí v těchto lokalitách nazývaných „metropolitní prstenec“.

A výrazný rostoucí trend vidíme i v dalších krajích: v Jihočeském kraji se průměrná cena vyšplhala na 68 tisíc Kč za metr, stejně jako v Plzeňském, Libereckém a Královéhradeckém kraji. Těchto sedm jmenovaných tedy tvoří skupinu krajů s nejdražším bydlením v České republice.

Kvartální změna prodejní ceny bytů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

V žádném kraji ceny bytů neklesly, všude vidíme růst, což je významný indikátor i pro další vývoj. Má-li totiž přijít pokles cen bytů, klesnou vždy nejprve ceny těch nejlevnějších bytů. Vidíme-li tady růst, pak nás čeká na nějakou dobu růst všude.

Nejlevnějším krajem zůstává Ústecký s cenou 38 tisíc Kč za metr čtvereční. Druhý nejlevnější je Karlovarský kraj s 46 tisíc Kč za metr a třetí Moravskoslezský kraj s cenou 50 tisíc Kč za metr. I tady vidíme rychlý růst.

Ceny domů v Praze a dalších krajích

Vývoj cen rodinných domů naznačuje stejný trend, jaký jsme viděli u bytů – růst, i když ve většině krajů výrazně mírnější, než je tomu u bytů.

Cena rodinného domu v Praze se nyní pohybuje v průměru kolem 114 tisíc Kč za metr čtvereční. V uplynulém období byla nabídka rodinných domů v Praze tažena především prodeji objektů před rekonstrukcí v širším centru nebo okrajových čtvrtích hlavního města.

Růst znovu vidíme v Jihomoravském kraji, kde se cena navýšila na 57 tisíc Kč za metr čtvereční (opět s předpokladem, že domy v Brně budou významně dražší, spíše se blížící cenám v Praze, zatímco širší okolí Brna bude levnější). To je významně méně než ve Středočeském kraji, který je v cenách bytů až třetí, ale v cenách domů je druhý hned za Prahou: 70 tisíc Kč za metr.

Středočeský kraj je cílem mladých rodin z Prahy, které si touží po rodinném domě a tento sen si realizují ve Středočeském kraji. Ten je zároveň cenově mnohem vyrovnanější než Jihočeský kraj – rodinné domky jsou dražší v celém prstenci kolem Prahy.

Vyšší ceny domů jsou i v Libereckém kraji (49 tisíc Kč za m2), který má také výbornou dostupnost do hlavního města (Praha-Liberec pouhá hodina jízdy po dálnici), a předstihl i Plzeňský kraj (stabilně kolem 45 tisíc Kč).

→ Doporučujeme náš článek 5 kroků k úspěšnému prodeji rodinného domu.

Kvartální změna prodejní ceny domů, zdroj: Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky

Ceny bytů v Praze podle lokality – cenová mapa

Jestli vás zajímá cena bytů v Praze, máme pro vás tip na další metody, které vám pomůžou sledovat vývoj na realitním trhu. Určitě totiž nemusí být jediným nástrojem pro sledování ceny bytů graf s průměrnými cenami. Hlavní město, to je realitní trh sám o sobě, kde každá lokalita má svá vlastní specifika. Proto je dobrým vodítkem podrobnější mapa cen nemovitostí.

Co je cenová mapa nemovitostí? Jedná se o výborný nástroj, který v posledních letech hojně používají realitní makléři, když připravují odhad tržní ceny. Cenová mapa bytů ukazuje, za jakou cenu se v poslední době prodaly byty v konkrétní lokalitě nebo přímo ulici. Nejde přitom o statistiku z realitních serverů, které znají jen nabídkové ceny. Jedná se o data z katastru nemovitostí, který ukládá kupní smlouvy, a proto zná skutečné kupní ceny.

Donedávna byly takové cenové mapy jen za poplatek. Od září 2023 se do nich může podívat každý: Cenová mapa sReality.cz. Mapa je funkční pro celou republiku a můžete si ji přiblížit na úroveň Prahy nebo i jednotlivých ulic, kde potom uvidíte, jaká je aktuální cena bytu v Praze a jaké konkrétní byty nebo domy se prodaly v posledních měsících.

→ Zajímáte se o to, jak se dělá výpočet ceny nemovitosti? Různým metodám ocenění nemovitostí se věnujeme v článku Jak na odhad ceny nemovitosti.

Když sledujeme dlouhodobý vývoj ceny nemovitostí v ČR, je dobré čerpat i ze zdrojů Českého statistického úřadu. Jejich index cen nemovitostí sleduje zvlášť realizované ceny starších bytů v Praze i celé republice, ale taky ceny nových bytů. Aktuálně je dostupný pro vývoj cen nemovitostí graf od roku 2008.

Index realizovaných cen starších bytů

Prognóza – vývoj cen nemovitostí 2025

Když chceme předvídat vývoj cen realit, je třeba zvážit všechny důležité ukazatele, které do předpovědi dalšího vývoje mohou vstoupit. Vývoj cen realit nejvíc ovlivňuje nabídka a poptávka na realitním trhu.

Nabídka, to je v tomto případě bytový fond, tedy starší i nové byty k prodeji. Poptávku určují tři hlavní faktory: počet obyvatel, průměrná mzda a dostupnost hypotečních úvěrů. A rozhodující roli v tom všem samozřejmě hraje všeobecně stav ekonomiky jako celku.

Začneme zeširoka. Aktuální prognóza České národní banky je inflace 2,4 % v roce 2025. To je výrazně více než se předpokládalo původně. Ještě v půlce roku 2024 předpokládala ČNB jen 2 % pro rok 2025, ale pak zase v listopadu 2024 prognózu navýšili. Do této prognózy se promítá především růst cen potravin a služeb a také zvýšené mzdové požadavky v soukromém i veřejném sektoru.

Nabídka: Nemovitostí na prodej není dost

Ceny realit nakonec vždy závisí především na poměru mezi nabídkou a poptávkou. Bytů k prodeji je obecně v Česku mnohem méně, než by bylo potřeba, proto jsou cenové výkyvy významně menší, než kdyby jich bylo dost. Nejhorší dostupnost bydlení je v Praze, ale problémy zažívá i Brno a další krajská města.

Nejčastěji se mluví o nedostatečné výstavbě nových bytů, kterou blokují především zdlouhavé povolovací procesy. Ale problémy často přináší taky komplikované jednání s městskými částmi, v mnoha městech včetně Prahy navíc leží ladem tisíce bytů. Omezená nabídka je hlavním důvodem pro pravděpodobný budoucí růst cen nemovitostí.

Poptávka: Pokles zájmu o byty je dočasný

Poptávku po nemovitostech tvoří dvě odlišné skupiny:

• Lidé hledající vlastní bydlení, kteří se v případě ekonomické krize dočasně spokojí se současným nebo nájemním bydlením (tzv. odložená poptávka),
• investoři, kteří v krizi z trhu dočasně vymizí a vyčkávají, zvláště když se rozšíří očekávání, že klesne cena nemovitostí.

Především v Praze, Brně a dalších městech je poptávka po bydlení dlouhodobě vysoká. Jen do Prahy se přistěhuje každoročně cca 14 000 lidí, kteří hledají bydlení (Čechů i cizinců). Ale rostou i další krajská města. Podle údajů ČSÚ se zvyšuje počet obyvatel ve zhruba polovině krajů, jiné se vylidňují. Roste především Středočeský, Jihomoravský a Plzeňský kraj.

Podle některých studií se do roku 2050 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 400 tisíc lidí. Do Prahy a Středočeského kraje se totiž stěhuje zhruba 10–15 tisíc lidí ročně, toto tempo v posledních letech výrazně urychlili cizinci, zejména žadatelé o azyl z Ukrajiny. Všechny výše uvedené statistiky směřují k jedinému: byla by nutná stavba 6–7 tisíc bytů ročně, aby se poptávka a nabídka postupně vyrovnaly.

Zdroje

• Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí s využitím datové báze Maxima Reality a Bezrealitky
• https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-real-index.html
• https://www.sreality.cz/cenova-mapa
• https://mapa.valuo.cz
• https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/